2025年2月，全国70个大中城市房价数据出炉。受春节假期影响，市场整体呈现“新房弱复苏、二手房再降温”的格局。一线城市新房价格环比微涨0.1%，但二手房价格由升转降0.1%，成为市场最大转折点。二线城市新房价格环比持平，三线城市微跌0.1%，二三线城市二手房价格降幅虽较上月收窄，但调整压力仍存。值得注意的是，，南京、济南等部分核心城市新房价格出现久违的回升。
一线城市分化加剧：深圳新房“五连涨”，北京二手房价格勉强持平
一线城市新房市场韧性凸显。2月，深圳新房价格环比上涨0.4%，自2024年10月起连续5个月上涨，涨幅居全国首位。福田、南山等核心区域高价项目成交活跃，叠加“买涨不买跌”的市场心理，推动深圳成为当前楼市的最大亮点。北京、上海新房价格分别上涨0.1%和0.2%，但广州环比下跌0.2%，成为唯一新房价格下跌的一线城市。
二手房市场则呈现“冰火两重天”。深圳二手房价格环比上涨0.3%，领跑全国，但北京、上海、广州分别下跌0.4%、0.3%和持平。北京二手房价格勉强维持在100点基准线，但结构性压力已现，中小户型和高房龄房源成交占比上升，导致整体价格走弱。上海、广州则因低价房源集中入市，成交均价环比下滑。市场分析认为，一线城市二手房价格波动更多源于成交结构变化，而非实质性需求萎缩。
值得注意的是，政策效应呈现边际递减。自2024年10月房贷利率调降后，上海、厦门等城市房价连续3个月反弹，但2月重回下跌通道，仅北京、深圳、成都维持上涨趋势。
二三线城市调整延续：南京新房领涨，济南结束18个月下跌周期
二线城市新房价格环比持平，三线城市微跌0.1%，但部分城市已现积极信号。南京新房价格环比上涨0.5%，连续3个月领跑70城；济南新房价格环比上涨0.3%，结束自2023年8月以来的18个月下跌周期。大连、哈尔滨、宁波等城市新房价格涨幅均在0.3%以上，核心地段改善型项目成为支撑价格的主要力量。
二手房市场压力仍然显著。二线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅持平。郑州、武汉等城市二手房挂牌量持续攀升，但成交周期延长，价格下行压力加剧。业内指出，二三线城市仍需通过优化限购政策、降低交易税费等方式提振市场信心。
从同比数据看，各线城市房价降幅继续收窄。一线城市新房价格同比下降3.0%，降幅收窄0.4个百分点；二三线城市同比降幅分别收窄0.3和0.1个百分点。上海新房价格同比上涨5.6%，成为唯一逆势上涨的一线城市，但广州、深圳同比跌幅仍超过4%。
政策与市场博弈：得房率“注水”干扰数据，购房者财务成本压力仍存
当前房价数据的真实性面临新挑战。地方政府默许开发商通过“住宅4.0”等设计提高得房率，部分项目得房率接近甚至超过100%，导致新房价格统计存在偏差。例如，某项目名义单价下降，但实际使用面积缩水，购房者真实成本并未降低。这一现象使得新房价格波动参考价值下降，市场更需关注二手房成交的“真实温度”。
购房者财务成本压力仍需警惕。当前房贷加权平均利率为3.1%，虽低于历史水平，但仍高于10年期国债收益率（2.5%），且大中城市租售比普遍低于2%。理论上，房价需每年上涨1.1%以上才能覆盖持有成本。部分中介渲染“暴力反弹”预期，但多数城市尚未止跌，购房者需理性评估长期持有风险。
市场预期分歧加剧。3月前半月，一线城市二手房日均成交量回升至千套以上，北京、深圳出现“小阳春”行情，但政策效果能否持续仍需观察。国家统计局数据显示，2月新房价格环比上涨城市仅18个，较上月减少6个，市场整体企稳时点或延后至二季度。
本文源自金融界
