今年要买房，一定要更冷静。
因为一些变化已经在酝酿中，从国家政策到本地新规，从开发商策略到购房者心态等方面，提前看清楚，提前给自己买房做好计划，免得吃亏上当。
话不多说，直接上重点。
猜测一：政策继续放宽，公积金利率还会降
“国家放话了，2025年公积金利率还得降！” 这句话这两天刷屏了德阳楼市。
3月16日晚上，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》重磅发布！里面涉及住房部分直接说了：2025年要“适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。”
目前，公积金5年以上贷款利率已降至2.85%，史上最低，以100万贷款30年计算，月供省135元，总利息少4.8万。
如果今年再降，那用公积金买房的成本还会进一步下降。
个人预测不会太久，因为确实现在商贷的首套利率都是3.0%，这么一比较，公积金的优势已经不咋个明显了。
说到政策放宽，德阳的购房补贴（最高2.88万）即将在3月31日截止，不知道还会像往年那样延期呢？
一句话总结：2025年，买房成本越来越低，但“捡漏”机会可能越来越少！因为德阳楼市的库存并不多了，截止3月中旬，德阳主城区取了预售证还没售完的库存只有6900多套，已经是近五年来的最低！
而且不用看数据，你光是去德阳楼市转一圈就会发现：咋个要选一套价格、地段、朝向、户型各方面都喜欢的房子那么难？
另外，按照德阳今年的计划，将启动中心城区12个城中村改造项目，惠及群众2万余人，这就是释放2万套购房需求，不说全部会在今年买房，至少都是也有三五千人会尽快购房吧。
猜测二：准现房、现房更多
先看这张表，标黄色的是会在今年内交房以及现房楼盘，可以很明显的看出，已经占了目前在售楼盘的绝大部分比例——
经历过延期交房、减配交付的后，很多购房者转而去买二手房，这也成为了推动最近两年来二手房成交量几乎每个月都超过新房成交量的主要原因之一。
2025年德阳继续执行严格的预售资金监管政策，提高了预售监管额度，从原本的2000元/㎡，调整到现在的2600元/㎡，每平米直接增加了600元。这意味着，在2021年的基础上，再次提高了开发商的开发门槛，以及对开发商的现金流考验更高了，能够进一步将只想卷一笔钱就走的无良开发商淘汰掉。同时， 购房者可通过德阳房产网查询，确保资金安全。
一方面市场倒逼，一方面政策收紧，在2025年，德阳的准现房、现房楼盘将会越来越多。
开发商不玩“虚的”，购房者也不再“赌运气”，其实这样，也挺好。
最好是全部都要求开发商修成现房来卖，一手交钱，一手收房，童叟无欺！
猜测三：新规楼盘成主力，赠送面积＞公摊面积
其实这都不算猜测，而是已经开始的户型改革趋势。
新规出台之后，所有楼盘的设计自然都会按照新规来做。
所以从今以后，德阳楼盘的特色就都是：通过阳台进深放宽、飘窗取消限制等设计，实现“赠送面积＞公摊面积”。
例如润致·公园城、未名·旌湖名门、中建·旌城之星、旌兴·和悦雲岸、邦泰·揽境、中盛·和鸣城央等这些新盘，都是新规楼盘。
另外，从目前已经开盘的润致·公园城和中建·旌城之星的价格来看，都和区域内均价差不多，加上赠送面积大，这么一算，倒是性价比就很高了，而这一点，也成为了新规楼盘的优势。
猜测四：老破小，难得有搞
可能很多人都在抖音上刷到过“天价老破小”，比如北京一套8.1平米的平房，挂牌价405万元，单价50万元整。
但是，不要忘了，那可是北京啊！
只有城市量级越大、区域资源越强势，才能让赋予老破小超越房屋本身的价值。
而在德阳，似乎并没有哪个区域的老破小卖出过天价，就算是一小、实验小学的学区房、临湖的湖景房，也并没有卖出过“天价”。
并不是所有老破小都能卖出这种天价。
而且最重要的是，也是在前两天的两会上，国家放话了：2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围。城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
可以说，老旧小区的命运就此定调：要嘛拆，要嘛改造，而且综合近年来的政策来看，老旧小区改造将会是主流。
以德阳为例，2021-2025年就已经有827个小区被纳入了老旧小区改造的名单，被拆迁的小区越来越少。
所以，指望通过买老破小来赚一笔的，趁早洗洗睡吧，难得有“搞头”。
预测五：价格差距拉大
2024年德阳新房均价7027元/㎡，但旌北新区8566元/㎡，孝感片区5913元/㎡，价格差高达约2653元/㎡。
如果对比黄河片区和天府旌城，那价格差距就会更大，但这两个片区都只有一个楼盘在售，所以，不作为片区均价来比较。
在售楼盘单盘均价排行榜中，2024年全年签约均价最高的为美信国际花园城10091元/㎡，最低的为杰阳天城5276元/㎡，价差约4815元/㎡。
总之，从前两年楼市下行开始，德阳楼市的热销浪潮退去，价格差距就在逐渐加大，占据核心位置的、有稀缺地段资源的或者产品有明显优势的高品质楼盘，价格较为坚挺甚至个别楼盘还略有上浮，其他楼盘则是能以价换量，稳住价格不降都算优秀了。
下面还有重点
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