这几年买房的业主心里都清楚，现在一套房子别说赚钱，可能连首付都亏进去了。不少人甚至断供，直接成了老赖。
就像最近有个业主说，3年前花174万买的房子，现在想卖，只能卖100万出头。而且按这个价格卖出去，还得额外给银行好几万，直接资不抵债了。就算能按市场价顺利卖掉，也达不到当初贷款的额度。这都是房价直线下跌造成的，而且这不是个例，很多业主都遇到了这种情况。之前武汉武清有业主的房子，几年时间从160万降到39万，别人顶多是跌掉首付，这位业主跌得只剩首付了。
很多人扛不住这种房价下跌。房价要是跌一半，估计不少人就直接断供了。现在大部分城市小区房价较高峰期跌了超20%，甚至超30%。从统计局数据看，二手房跌幅超10%很常见。近一年房价跌了不少，而且前几年跌幅更大。
这说明市场预期严重不足，供求关系失衡很长时间了。老百姓杠杆率还比较高，但收入预期和稳定性不够。虽然出台了很多政策松绑，像松绑限购、降低利率等，但这些政策对大家的刺激程度远不如以前。以前这些可是重磅操作，现在效果有限，房价还没完全企稳，一线城市还得继续松绑。
我相信明年肯定还会有更多松绑政策，而且力度会越来越大。只要持续下去，市场终会止跌企稳。物极必反嘛，房价一直下跌，很多业主心态慢慢也就接受了。一直降价也没法套现离场，稳住心态，在波动期才可能获得更大回报。
但在完全企稳前，不少城市仍面临降价压力，这可能是最艰难的时候。明年小阳春这个节点值得关注，从2021年算起，快4年了。这4年，对很多业主和炒房客来说，每天都提心吊胆，价格波动就像一场惊心动魄的演出，房价是否触底还是个谜。
从12月利率调整能看出，现在还在政策观察期的3个月内。虽然12月美国大幅降息25个基点，咱们高层经济会议也说后续会降息降准，但12月没降息。按以往经验，12月没必要降低LPR，年底大家都在冲业绩，很多人1月1号才调整利率。
12月调整的话，银行会损失不少利息。现在LPR最短3个月一调，只要整体趋势向下，大家基本都会等第三个月。而且存款利率一直在下降，一年期存款利率相较去年上半年下降了0.55个百分点，现在大概1.1%左右，下降速度很快。
30年前，1993年银行定期存款利率高达11%，现在只有那时的零头。前央行行长2019年就说过，要尽量避免快速进入负利率时代，意思是能改变进入速度，但扭转不了这个方向。所以大家得做好以后存钱没利息，甚至要给银行保管费的准备。
从银行的利率操作也能看出一些端倪。现在5年期利率低于3年期，不少银行甚至取消了5年期定存。因为银行预估未来利率会越来越低，不想让客户锁定当下较高利率。银行精算师可不傻，没好处的业务不会干。银行能拖两三个月降低利率，肯定愿意。
在存款利率没调整前，银行又上调了贷款利率。之前LPR大幅调整，叠加首套房贷款利率优惠，商贷首套利率一度低于公积金利率。但经过几次上调，现在首套商贷利率基本回到3.1%，银行说自己压力太大。不过，LPR后续调整趋势很难逆转。有消息说明年LPR会继续下调超40个基点，很多人很期待，那样商贷利率就直接进入二字头了。但如果真这样，卖家心态会波动。所以有买房刚需的人，别总想着抄底。
现在买卖双方处于博弈状态，卖家担心卖亏，买家期望再跌点达到心理预期。这种微妙关系最终会体现在房价和成交量上。很多人说不买房去租房，现在租房确实划算。根据中子研究院数据，今年前11个月50个城市住宅租金累计下跌2.7%，只有毕业季和年后返程高峰租金有小幅上涨，其他时间基本都在降。
房价降了这么多，按投资回报率算，租金肯定也跟着降。现在不少人觉得租金和月供差不多，就索性买房自住，省得经常搬家。房价调整受贷款政策等影响，租房则纯粹考验楼市消费水平。收入好的时候，租房需求大，租金自然高；现在消费水平下降，业主为减轻月供压力，只能降价吸引租客。
多数人杠杆率虽有所下降，但仍处于高位，目前能稳住的主要是一线和少数二线城市。明年配售型保障房加速审批和落实，楼市变化还在继续。未来楼市分化会更明显，好的商品房普通人连验资门槛都够不着。房价肯定不会一直跌，但你的房子会不会有价无市就不好说了。
