上海的新房价格体系乱成一锅粥了，不同能级的板块之间迎来了一场价格大乱斗。
一些还在犹豫要不要入场的买家，正在被逼得加速做出抉择：
1、徐滨绿城项目楼板价13.1万/㎡，新房预计价格到了19万/㎡；
原本能买外滩金陵华庭的，之后只能买徐滨绿城潮鸣东方。
2、金茂在瑞虹新城拿的地，预估价格17+万/㎡，直接带瑞虹进阶到世博滨江的体系；
原本买绿发浦江园、保利世博天悦，之后买金茂瑞虹新城。
3、华润新杨思地王售价迈向12万+，取代了前滩的价格体系；
原本买世纪前滩天汇，之后买新杨思的翡雲悦府。
4、甚至原本能买南大的，再等等就只能去看嘉定新城了...
在新房价格体系新老交替的大背景下，曾经那些去化一般的中产“守门员”项目，终于等到了面粉涨价去库存面包的机会。
我们挑选了几个比较具有代表性的例子，看看谁会是这场大乱斗的幕后赢家？
西北守门员：桃浦若干新房
去年桃浦新房难卖程度是公认的。
当时普陀金茂府二期加推241套房源，结果只有66组客户捧场，认购率仅27%；
象屿交控中环云悦府一期认购率29%，二期认购率11%直接躺平。
主打品质震撼的建发海阅首府，346套房源卖了4个多月，网签率也仅有28%。
桃浦难卖的问题不仅出在桃浦本身的bug多，还遭遇着新房扎堆供应，短期供大于求的困境。
而且相同的地段，隔壁南大去年的价格稳定在6.5万左右，衬托得桃浦像个冤种。
去年7批次土拍桃浦、南大新地块楼板价拔高，其中桃浦的润雲金茂府预计售价9万+，南大中环铂樾预计售价7万+。
客观来说，利好当下这些存量新房去库存。
而且桃浦上游也在发生变化，长征越秀苏河和樾府四开四罄，普陀10万单价的新房暂时绝版。
而普陀南面招商越秀天山项目预计均价14万+，外环边上的西郊云庐联动价11.8万，都在把1000万左右预算的客户往外赶。
普陀理论上是长宁的下游，继真如、万里、长征之后，桃浦终于成了最后的漏斗。
万万没想到，这个漏斗又漏了，一街之隔的南大共享桃浦所有利好。
论房屋品质，南大不相上下；论价格，南大立减两万。
西北片区的需求总共就那么多，桃浦+南大的供应量已经严重多于市场需求，未来二者还有大量土拍地块入市，二手房集中踩踏.....
这样看来桃浦想要翻身的核心动力不是全市新房价格暴涨，而是先“消灭”一个南大。
西南守门员：九星城古美阅华
九星城占着七宝、古美两重身份，两个爸爸都是比较有实力的角色，所以当2021年第一次新房入市的时候就被市场疯抢。
结果卖到最后一期项目古美阅华的时候，稍微有些滑铁卢了。
古美阅华从去年8月至今一共推了467套房源，目前网签去化率65%左右，相比起触发积分还日光的前辈们有些失败。
总结下来，古美阅华让大家比较抗拒的有三：
第一，公共交通不方便，和地铁站的步行距离较远。
第二，靠近高架，可能存在噪音影响。
第三则是九星城片区配套落地速度较慢，尤其是说好的九年一贯制文来学校还没看到，让很多家长缺少下单冲动。
不过8.5万/㎡的古美阅华也熬到上海西南片区的第二次价格起飞了。
绿城凭借一己之力，把徐汇滨江抬到了全市一梯队价格体系，西南人民有了自己的人民广场。
而从九星城坐12号线，10站路一站式直达徐汇西岸。
古美下游的春申板块预计也在今年再送一波辅助，去年保利拿下的春申地块，预计项目均价在8万+。
论未来的教育资源，二者可能不相上下；论周边城市界面，也是半斤八两；论去地铁的距离，目前谁也不算近。
但前者是外环内8万+，后者是外环外8万+；
九星城的新房已经绝版，未来春申还会陆续释放新地块。
这样看来，还能深度绑定漕河泾的九星城是不是又有性价比了？
浦东守门员：三林永泰三里城
三林永泰三里城的争议一直很大，8.2万/㎡的价格，离地铁和商业的距离都步行可达，偏偏销售去化非常缓慢。
过去三林在浦东绝对算是比较早成熟的板块，浦东出了内环想要比较大的商业、医院第一选择就是三林。
结果这几年三林周边板块都迎来巨大发展，三林有些没落了：
前滩崛起，新杨思MCAZ横空出世，北蔡楔形绿地一出手就是近10万/㎡。
就连什么都没有的后起之秀张家浜，新房比三林贵2000元/㎡还全靠抢。
唯一能pk的就是有高架、高压线影响的港城御桥项目，但后者的城市界面和三林不可同日而语。
不过在新的价格体系下，新杨思即将站上12万的单价；
北蔡楔形绿地待拍地块初始楼板价5.1万/㎡，未来新房价格很可能冲破10万大关。
三林板块自身也进入轰轰烈烈的城中村改造阶段，永泰三里城后续还有二期、三期地块等着入市，价格也将水涨船高。
相比之下，当下8.2万/㎡的永泰三里城似乎显得有些便宜了。
其实永泰三林城位置本身还算不错，主要问题是品质实在太辣鸡，配套又没有特别突出的亮点。
项目用一句话总结来说就是乡镇开发商做的高配动迁房：
理论上，只有周边改善需求的老人可能愿意为三里城的装修风格买单。
看惯了新一代新房产品的中产客户来看永泰三里城都被雷成了五分熟，样板间装修风格还停留在20年前。
虽然项目被衬托得有性价比，但是真的花一千万去买一套高配动迁房，很多大概率是下不去手的。
内环守门员：静安玺樾
静安玺樾位于新静安西藏北路板块，售价12.5万/㎡，论价格更低的还有杨浦东外滩的一众新房。
之所以说它是内环守门员，是因为相比差不多同期入市的保利琅誉几乎清盘的成绩，静安玺樾的数据表现非常不理想。
静安玺樾在2024年5月首开，527套房子网签了174套，去化率仅33%：
项目开盘将近一年的时间里，成功“熬走”了同在西藏北路的几大竞品。
先是越秀静安悦在静安玺樾的目送之中清盘了，后来又看着更晚入市的保利永兴里被抢完。
随着中环的大宁新房都要迈入16万+时代，机会是不是终于轮到内环守门员静安玺樾了？
很遗憾，静安玺樾不出意外是不会有什么水花了。
去年12月西藏北路板块公示了新项目象屿苏河琹庐即将入市，12.5万的单价和静安玺樾不相上下。
区别是苏河琹庐的区位相较静安玺樾更靠近苏河湾板块，地段上比静安玺樾略胜一筹。
静安玺樾是一个品质一般的纯小高层小区，但苏河琹庐是高层+风貌别墅的组合，在视觉效果上后者显得更有B格。
不利因素方面，苏河琹庐靠近地上轨交存在一定噪音影响；静安玺樾靠近内环高架，同样也免不了噪音问题。
如果西藏北路硬要选一个中产刚需盘，静安玺樾的优先级估计还是排在最后。
未来在西藏北路，还将陆续迎来11.9万的上海静投电影厂项目、12.3万的苏河湾静安项目等新房。
如果是当年积分火热的情况下，静安玺樾还可能凭借低分或者不要份捡漏一些客户。
现在内环大把豪宅都做不到日光的情况下，静安玺樾估计凉得很彻底。
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结语
新老价格体系的冲击之下，很多中产最直观的感受都是预算1000万，真的买不到房了。
上周一位工作在浦东的朋友找我吐槽：
唐镇最火的时候，积分不够没上车租在了保利金爵；
结果现在要卖8万了，发现便利程度对不住1000万的真金白银，遂彻底放弃。
之前新杨思开始拓荒的时候，妻子嫌弃周边荒凉、动迁房含量太高，等了几个项目也没有下手。
去年最中意的中铁世博项目，被最终的户型背刺了；
3房户型原本以为会在100㎡左右，结果限制放开后做到了115㎡，总价多了一百万遗憾离场。
今天在新房市场看来看去，真的只剩这些“守门员”项目了，感觉是一场委曲求全。
一千万预算的中产什么时候能买到合适的房子？
其实答案很简单。
当市场形成了新的价格体系共识之后。
那时再看今天这些“守门员”，也可能出现赢家。
当然，并不是当下所有处于旧的价格体系之中的新房都值得买。
价格是一方面，更重要的还要结合片区潜力和未来供地情况以及项目本身的品质来分析。
那些想趁乱炒作卖郊区滞销楼盘的，还是长点心吧。
