在投资领域中,房地产一直占据着重要地位,其兼具使用价值和投资价值的特性,吸引着众多投资者的目光。然而,当下的经济环境复杂多变,房产市场也随之呈现出不同以往的态势,这使得 “当下的房产能不能投资” 成为了一个备受关注的问题。
图片来自网络
房产市场现状剖析
自 2024 年四季度以来,重点城市新房成交量呈现出止跌企稳的态势,其中一线城市表现尤为突出。以深圳为例,四季度新房成交同比激增 146%,全国百城新建住宅均价跌幅收窄,一线城市房价环比率先回正。但二手房市场却不尽如人意,2025 年 2 月一线城市二手房价环比仍下跌 0.24% 。同时,市场结构性分化加剧,三四线城市库存压降速度明显慢于核心板块,像东北等区域的房产销售依旧承压。在政策端持续发力的情况下,市场呈现出 “成交量回升、价格修复放缓” 的特征,房价止跌的稳定性还有待进一步观察。
政策对房产市场的影响是直接且深远的。2025 年政府工作报告明确提出 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 的工作目标,从多个方向发力。在需求端,一线城市可能放宽郊区及大面积段限购,北京已试点取消五环外限购,上海预计也将跟进差异化放松;城中村改造计划新增 150 万套,通过货币化安置释放置换需求。供给侧方面,专项债规模扩大至 4 万亿元,重点支持 “保交楼” 及优质房企融资,头部房企资产负债率已从 78% 降至 72%,加速了行业洗牌。在长效机制构建上,住房 “以旧换新”、现房销售试点、房价指数保险等制度创新,从交易环节稳定市场预期。
图片来自网络
宏观经济形势与房产市场紧密相连。经济增长强劲时,就业机会增多,居民收入提高,购房需求上升,推动房价上涨;经济衰退时,需求减弱,房价面临下行压力。利率作为重要的经济杠杆,对房产投资影响巨大。低利率会降低购房成本,刺激购房需求,高利率则反之。目前首付比例降至 15%、房贷利率降至 3.5% 的历史低位,叠加存量房贷利率下调,直接激活了一线及强二线城市需求,但在低能级城市效力有限。
从供给来看,受到房企 “以销定产” 策略影响,2024 年住宅新开工面积同比下降 23% 至 5.13 亿平方米,预计 2025 年新房供应可能进一步收缩至 7 亿平方米以下。在需求端,城镇化率的提升与家庭小型化趋势,使得城市更新改造有可能支撑年均 10 亿平方米需求。市场透明度也在不断提升,2024 年前 8 个月,全国现房销售占比上升至 26.5%,核心城市通过试点项目强化 “所见即所得” 的购房模式。
图片来自网络
房产投资的风险与机遇
房产投资并非毫无风险。首先,市场的不确定性增加,虽然部分城市房价有所企稳,但整体市场仍存在波动风险,尤其是三四线城市库存压力较大,房价上涨动力不足。其次,政策风险不容忽视,如果政策调整方向与预期不符,可能导致投资收益受损。再者,房地产市场竞争激烈,部分房企存在资金链断裂等风险,购买期房可能面临烂尾风险。
在危机中也蕴含着机遇。对于核心城市而言,其经济活力强、人口持续流入,房产保值增值潜力较大。特别是在政策放松的背景下,改善型需求和资产配置需求被进一步激活,如 2024 年上海总价 3000 万元以上住宅成交占比达 62%,北京豪宅成交金额占比超 40% 。此外,随着市场供需结构的调整,一些新兴区域或城市更新项目可能存在投资机会,若能提前布局,有望获得较高回报。
总结
当下房产投资不能一概而论,需要综合多方面因素进行考量。对于风险承受能力较低、追求稳定收益的投资者来说,核心城市成熟地段的房产,凭借稳定的租赁收益和相对较小的房价波动,或许是较为合适的选择。而风险承受能力较高、具备长远眼光的投资者,可以关注新兴区域或城市更新项目,但需做好应对较大波动的准备。在做出投资决策前,投资者务必深入研究市场,充分了解政策走向,结合自身财务状况和投资目标,谨慎做出选择,方能在复杂多变的房产市场中把握机遇,降低风险。
以上仅供参考