杨律师：
我是一名海外华侨，在国内有一处商铺长期闲置。近期，我计划委托国内友人代理出租该商铺，想咨询委托代理有哪些需要注意的事项？
海外读者 罗女士
罗女士：
海外华侨委托国内代理人出租不动产，是涉及跨境法律关系的重要事项。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称“民法典”)第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在实际操作过程中，您需要关注代理行为的规范操作流程并防范潜在风险。
具体为您解释如下：
■ 签订书面委托合同并关注委托权限
根据民法典第一百六十三条规定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。
商铺租赁委托属于典型的委托代理行为。您作为委托人，建议与受托人签订书面委托合同，明确委托人和受托人的身份信息、委托事项、权限范围、委托期限等，确保委托的内容清晰、具体，并留意民法典第二十三章中关于委托合同的相关要求。
关注委托代理权限的范围。民法典第一百七十一条和第九百二十条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
建议您在委托好友代理出租商铺时，采用特别委托而非概括委托，明确代理权限仅限招租谈判、合同签署、租金收取等事项，涉及房屋改造等重大事项需单独授权，尽可能保障您的合法权益。
■ 代理流程指引
您在委托国内好友代理出租商铺时，可参照以下步骤规范代理操作流程。
(一)文件准备
准备好可能用到的委托书公证、产权相关证书认证等文件。
(二)委托合同订立
建议委托合同包括费用结算条款(如明确代理佣金标准及支付方式)、保证金管理制度(如接收押金须设立共管账户)、紧急事项处理机制(如漏水维修等突发事件处置权限)和定期报告义务(如约定每月提供租赁台账及银行流水)等关键条款。
(三)租赁合同缔结
在缔结租赁合同时，您可要求对签约过程进行录像存档，并重点注意转租权限、装修条款、优先续租权等内容。
(四)租赁事务管理
在租赁事务管理阶段，您应关注并提前约定好租金收取、日常维护、纠纷处理等事宜的处理方式，防止后续相关争端发生。同时，您还须关注税务申报问题，确保您在商铺出租过程中税务行为合法合规。
■ 律师提醒
鉴于您身居海外，您在委托国内好友代理出租商铺时，应注意委托书公证认证问题。
2023年，《取消外国公文书认证要求的公约》(以下简称《公约》)在中国生效实施，中国同《公约》缔约国之间公文书跨境流转不再经过传统的“外交部门认证+使领馆认证”的“双认证”程序，而是在《公约》框架下启用基于附加证明书的“一步式”证明新模式。
若您所处的国家属于《公约》缔约国，则您的委托书仅需办理附加证明书；若不属于《公约》缔约国，委托书须在当地使领馆办理公证、认证手续。
(北京市公衡律师事务所 杨亚倩)
