1，北京目前的在售新房，价格普遍偏高，有很明显的溢价，我觉得大家在买房之前做一些相应的功课是有必要的。而且对于想买新房的刚需来说，本身很多人的首付就不多，几十万、一百多万，如果这个时候房子的保值性明显不行，那就意味着你这点首付很容易亏掉。
改善类住宅同样如此，只不过，北京买改善盘的人，多数的资金实力还是可以的，能承受得起房价的波动，但是也有少数敢高杠杆上车的，高总价盘房价的波动，也很容易把你的首付打光，所以，还是建议大家买房前做一些必要的功课。
2，我拿几个楼盘来举例，大家可以参考下。
1）石景山古城中海的楼盘，目前在售价格普遍在7-7.8万，这个价格，就是2022年-2023年的价格，那个时候，北京的房子普遍处于高位，后来城六区的改善盘普跌至少20%的幅度，但是新盘没跌，那就只能说明，现在你还是以过去的价格买，那就是有溢价的。
古城这种新房，次新房交错在售的区域，价格容易有误导，什么意思呢？就是当新盘给定一个价格后，购房者会有一个大致的价格概念，即周边的房子七万多，所以到了二手房市场里去看那些次新房时，就容易被误导，中海寰宇系列的次新成交价普遍在7万左右，这个价格实际上也是偏高的。这是被新房干扰的价格。
2）海淀永丰-永丰南-功德寺-朱房村。这一片区域，和石景山古城那一片有类似的地方，即新房多，开发商定价，干扰二手房价。
比较典型的类似橡树湾、上林溪、博雅西园等二手房的价格普遍没有跌下来，房价跌了，但明显跌幅不够。
永丰板块的案例，永丰目前在售新房的价格在8万以上，同区域同板块的新盘，类似汇德里、润园这种，在北京市场相对高位的时候开盘价也是8万多，当然那个时候8.3左右的指导价在当时算是性价比高的，不过后来旁边的中海富华里同样的价格，就卖得没那么好。
等到了北京市场普跌了20%以上之后，那边的新盘价格还是8万以上，这时候你就没法说他性价比高。这是有典型的溢价的楼盘。
开发商咬着价格不降，对于二手房来说也有托价的作用，幸福里润园的二手房成交价在8万左右。虽然小跌一点，但从北京整体跌幅来说，这就算保值性很好了。
功德寺那两个盘的保值性我讲过，大家参考文章就行了：
3）通州运河商务区，新盘，缦云one，7万多的单价，大改善盘。有明显溢价。
豪宅易烂尾，很大一部分原因就是开发商喜欢把价格定太高，显得高大上，最后苦逼的是自己。和买了这些装逼盘的人。
4）刚需盘，通州宋庄，北京城建国誉颂，指导价4.7万，开盘价也得在4万以上。关键是周边太荒了，旁边的金地壹街区，4.5万，这个盘大概率也得4.5左右。这价格也是明显贵。
3，目前北京在售的新盘，性价比高的，比例太少，绝大多数的楼盘溢价明显。新房的特点就是，开发商定价，不随着市场走，而开发商喜欢扛价，扛到什么时候算什么时候，但是对于购房者来说，买贵了就是买贵了。
4，判断新房价格是不是明显偏高的另一个思路就是，直接把这个楼盘想象成二手房，它现在的价格，你买不买，或者说你作为卖家，你能不能在二手市场把它卖掉。和周边其他二手房小区相比有没有价格优势。
这样做一个简单的权衡，思路会更清楚一些。很多人买新房还是脑子一热就冲进去了，等到吃亏的时候就傻眼了。
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