楼市去库存观察 | 南京新房库存去化周期超20个月，政策“组合拳”能否打破僵局？

每经记者：刘颂辉每经编辑：魏文艺

楼市进入新一轮“去库存”周期，今年年初以来，重点城市房地产库存量出现不同程度回落，库存压力开始缓解。

据克而瑞监测，截至今年1月末，全国50个重点城市狭义库存量同比下降了11%。不过，南京楼市的狭义库存去化周期仍超过20个月。其中，70平方米以下小面积段存在库存积压情况，郊区个别板块库存量较大，且环比2024年底有所上升。

《每日经济新闻》记者注意到，3月6日至8日，南京江宁区举办商品房新春展销会，邀请29家房企携32个商品房项目参与。据南京市住房保障和房产局介绍，在三天时间里，该展销会累计认购商品房494套，成交总金额13.1亿元。

3月12日，一家参展楼盘的置业顾问在接受每经记者采访时表示，虽然江宁区在南京主城区之外，但实际上购房需求量大，希望相关部门多组织类似的房展会，提供额外的购房补助，促进开发企业快速销售去化。

小面积公寓去化难

克而瑞数据显示，今年1月，南京市新建商品住宅成交面积约27万平方米，供应面积12万平方米，分别环比下降58%、72%。截至当月末，南京的库存面积约825万平方米。

记者注意到，今年1月末，江宁区的库存套数占比为21.2%，较2024年末上升0.19个百分点，居南京各区首位。浦口区、栖霞区、溧水区、高淳区、雨花台区和六合区等远郊区域的库存套数占比分别为16.71%、13.25%、8.02%、7.06%、6.72%和6.65%。相较而言，南京核心区域楼市则是供不应求，如玄武、秦淮的库存量占比均不到5%。

从库存套数分面积段来看，南京市主要为70平方米以下小面积段的房源库存积压，今年1月末的库存套数占比高达29.31%，其中九成是酒店式公寓等具备投资属性产品，呈现显著的供过于求状况。克而瑞地产研究中心认为，南京小面积段酒店式公寓库存风险较大，随着投资投机需求退潮，未来将面临不小的去化压力。

然而，目前南京新房库存分化依然明显。主城四区鼓楼、秦淮、建邺、玄武的新房去化周期相对健康，江宁、江北等副城区域新房去化相对艰难。从小板块来看，去年土地零出让的雨花核心区、软件谷、南部新城、燕子矶新城等已经率先达到新的楼市供求平衡。

以江北为例，该区域的土地出让量依然较大，未来上市新房库存压力也会比较大。

据南京拉普达地产研究院院长李子墨介绍，南京自去年起打响去库存大战，接连出台了不少重磅政策助力去库存，包括取消限购、给买房补贴、举办房展会、出台房票安置政策、改变土地出让策略等，取得了一定的成效。

南京市区楼盘项目图片来源：每经记者刘颂辉摄

去年新房成交量处低位

针对库存去化压力，南京一些区域已经提前行动起来。

据“宜居南京”微信公众号消息，3月6日至8日，江宁区举办2025年度商品房新春展销会，招商蛇口、奥体建设、仁恒置地等29家企业的32个商品房项目参展，涉及房源3734套。

值得注意的是，本次展销会推出购房人限时购房补助、卖旧换新补助及企业返补等三项优惠：对购买商品房的，额外给予购房合同金额1%的限时购房补助；对在今年1月1日至3月8日期间出售1套区内自有住宅，并在展会三天内购买参展新建商品住宅的购房人，除享受对应限时购房补助外，再给予原自有住宅成交价款0.5%的“卖旧换新”补助；企业额外再给予总额最高4万元的江宁区家电券、购车券及文旅套餐券等抵用券。

此外，展销会还邀请相关政府部门、金融机构等参展，设置房产、税务、不动产及金融服务等政策咨询区，方便市民了解最新购房补贴、公积金贷款等政策，以及办理补助认证等手续。