每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
“去库存”依然是今年房地产行业的一项重要任务。
自2024年4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”后，各地陆续推出“以旧换新”、收储商品房、“房票”等一系列政策组合拳，从供给和需求两端助力楼市去库存。
克而瑞监测数据显示，截至今年1月末，重点50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。不过，包括北京、广州、南京、武汉等在内的多个重点一二线城市，新房去化周期仍超过20个月。克而瑞表示，“受供应制约，楼市仍处于去库存周期”。
《每日经济新闻》记者注意到，今年政府工作报告再次明确提出“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。此外，在今年各地方政府工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容。其中，广东、重庆等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。
50城库存同比下降11%
当前，房地产行业已进入新一轮“去库存”周期。
2024年4月30日召开的中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，此后出台的一系列政策基本围绕楼市“去库存”目标展开。如2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房；10月17日，财政部明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。与此同时，多地也在控制新房增量，聚焦存量消化。
在“严控增量、优化存量、提高质量”的政策基调下，楼市库存延续下行走势。克而瑞监测数据显示，截至2025年1月末，全国重点50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%，较2024年9月最高点下降约2305万平方米。
具体到城市来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。其中，武汉新建商品住宅狭义库存达1479.14万平方米，广州为1463.17万平方米。
新建商品住宅狭义库存面积最高的是成都，达到2240.67万平方米。不过，成都库存面积高企的重要原因在于其郊区县项目去化困难，而核心“5+2”主城区截至今年1月末的新房库存仅为425万平方米左右，为2023年1月以来最低值。若按照近3个月新房去化来看，成都核心“5+2”主城区新房库存去化周期仅为4.81个月。但结合全成都去化周期来看，按12个月测算，去化周期则为18.8个月。
克而瑞数据显示，2024年全年成都新建商品住宅成交面积约1308万平方米。受新政利好，去年四季度翘尾明显，成交面积达353万平方米，环比上涨27%。进入2025年，受核心区高改项目推动，前两月成都新建商品住宅成交面积累计已超200万平方米。尤其是2月共有3个项目开盘推新，开盘总认购率达95.03%，达近一年次高水平。
“由此可见，成都虽然库存面积相对较高，但从成交量和市场热度来看，成都（楼市）整体活跃度仍居二线城市前列。”克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在报告中表示。
而重点一二线城市中，长春、北京和南宁的去化周期较高，分别为36个月、28.5个月和25.7个月。其中，长春是重点城市中唯一一个去化周期超过30个月的城市，主要受整体销售下滑且前期供应较大等因素影响；北京库存面积为1184.77万平方米，去化周期达28.5个月，主要受郊远高库存板块影响。
“在区域分化之下，随着整体市场进一步‘止跌回稳’，各城市的低风险板块有望率先进入平衡发展的新周期。”克而瑞分析指出，对于那些明显高库存的压力板块，在化解库存、稳定市场的基础上，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。
从土地端助力去库存
事实上，近年来从中央到地方政府也在有意识地从控制增量的角度平衡“供求关系”。
2024年5月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。同时，下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。
与此同时，多城放慢了土地出让步伐。据克而瑞监测，2024年，有10个城市土地成交面积较2023年下降超过200万平方米，其中上海宅地成交面积更是较2023年减少了512万平方米；包括深圳、重庆、东莞等7城宅地成交面积不到新房成交规模的一半，从实质上压降了长期库存规模，并推动长期去化周期降低了6个月或更长时间。
记者注意到，近年来全国土地供求规模持续下降。克而瑞数据显示，与2020年高点相比，近四年来土地年成交量已经下跌超过六成，2024年土地成交量已经和商品房年成交量相近。以重庆为例，2024年市区仅成交20宗宅地，合计成交建筑面积135万平方米，仅为新房交易量的四分之一，推动新建商品住宅广义去化周期下降9个月。
值得一提的是，今年政府工作报告强调“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。住建部部长倪虹也表示，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向就是土地收储和收购存量商品房。
就在3月11日，自然资源部、财政部联合发布通知，明确地方政府专项债券支持土地储备，要求各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。
“通过土地和房屋去库存来缓解供求关系，引导市场预期，推动房地产市场止跌回稳。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，短期内要控制供地，缓解供求矛盾，稳定之后再谋未来发展。
据中指研究院监测，截至3月10日，全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省，其中2月底广东已经发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地。
“预计未来各地将加快公示拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单，并加快专项债发行节奏。”中指研究院分析指出，特别是“自审自发”试点地区发债节奏或更快，进而在推动房地产市场止跌回稳中逐渐发挥效用。
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