作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
不仅市场盯着进度，开发商也在卷进度。
库存补充
随着一季度逐渐收尾，几乎不怎么跟进供应的新房，又活跃了起来。
截至3月13日，深圳新房预售仅发了11张预售证和2张限售证，共计3940套住宅。
去年这个时间段，虽然是发了12张预售和现售证，但共计供应有7087套新房住宅，而2023年这个时间段发了15张预售及现售证，共计5639套新房住宅。
对比之下，同时间段差了不少。
这就意味着，接下来如果完成一季度供应24个项目，共计6130套新房住宅的计划，3月新房的入市节奏就要起飞。
现在一季度很快收尾，但供应完成度，才到官宣计划的64.27%。
一方面，由于今年春节假期相比过去长了点，另一方面，今年深圳新房也处于转型阶段，无论是规划，还是市场，都已经发生变化。
第三是过去几个月的利好政策效应消退，各项新的政策和规则发生变化，也改变了各大开发商对市场的研判，各大开发商重新进入观望期。
所以近期，也可以看到深圳各大新房项目的吹风节奏加快了不少。
比如位于龙华的塘城壹号花园展厅和样板间已开放，即将入市；
位于龙华观澜的鸿荣源观城也开放了展厅，即将入市；
位于龙华红山的红山华府已开放展厅和样板间；
还有宝中中铁能建阅臻府、尖岗山泰禾深圳院子、宝安航城盛合天瑞、宝安卓越前海未来城、光明中心区振业天境云庭、龙岗坂田信义君御山汇珑花园、坪山臻文府等全都开放了展厅和样板间。
一般来说，开放了展厅和样板间，就已经到了项目进入蓄客的冲刺阶段，很快就可以入市。
这就代表着，深圳蓄势待发的新房，都排着队，准备扎堆入市。
所以，深圳接下来会进入新房供应的小高峰。
那么新房市场将继续卷起来。
据了解，位于龙华观澜的片区，将会集中式爆发。
一方面龙华供应最多的片区将会是观澜，另一方面旧改巨无霸鸿荣源观城也准备入市，并且价格也传出惊喜，市场吹风“3字头”，近万套的体量，并且项目已经到了即将开放展厅及样板房的阶段。
对整个观澜片区而言，片区内的竞争将更加激烈。
踩着节点建设
深圳新房除了即将进入扎堆供应，其他一些市场关注的重点项目也在抢进度，基本上是能有多快，就有多快。
最明显的，一些以前很早拿了地的开发商，或者一些旧改项目，这两年进度开始提速，今年还有不少似乎在抢节奏。
比如位于景田片区新闻路，邻近地铁9号线香梅站的新世界香蜜四季家园，前身是华泰旧改，2010年被纳入城市更新计划，历经十几年的拉扯，终于有新的动态。
2023年中就已经动工，到了2023年9月都还处于基坑状态。
但去年10新世界香蜜四季家园官方举行了 “地下室结构正负零封顶”仪式。
按照正常工期推算，很快就可以达到预售入市的条件。
根据实地考察，项目最新进度已经达到十多层的高度。
比如位于南山区南头街道的中海·云启源境项目，前身为润亚奕拓厂房城市更新项目，2023年纳入深圳市南山区城市更新单元计划，2024年1月取得规划批复，到去年4月批准基坑建设，今年3月开放了展厅，预计今年2季度能够预售。
根据实地考察，项目出地面也有好几层，达到预售条件也很快了。
这些都是深圳新房中一些细微的变化。
最主要的原因，一方面，旧改推进提速，若不抓准当下持续推进城市更新和城镇老旧小区改造的一些节点，那么有的项目就要面临更大的问题。
比如到期或者到期已经延期的更新计划直接“失效”。
去年宝安就有5个城市更新计划直接宣告“失效”的，包括福海街道的新兴纸业厂区，沙井街道的东宝工业区、西乡街道107发展带的固戍片区、松岗街道的大田洋工业区东方三队、四队片区、航城街道的草围旧村及南片区，对于无法开展拆建工作的项目深圳似乎是严格了许多。
另一方面，深圳新房也在迭代更新。
传统户型的得房率普遍70%～80%的区间。
大部分这两年建设的项目，得房率都还是会保持原来的设计，毕竟已经落实到施工设计，就很难推翻从头再来。
而深圳建筑新规后，越来越多项目通过卷飘窗，阳台等面积，把得房率提升到90%以上。
即使通过这样的方式卷得房率，还是达不到市场心中对实际得房和使用的预期。
但也比过去的新房户型好不少。
这对已经达到预售标准、现房或者前期设计已经敲定的存量待售新房来说，就不太友好。
这无形中，也促使已经拿到项目的开发商，加紧脚步开发。
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