“南京第四代住宅搞得风生水起，究竟什么是四代宅？我想改善置换成四代宅，要怎么买？”
春节后，南京楼市明显升温，不少对四代宅观望已久的买房人开始冒头。
丹荔云府（奥体建设G88）效果图
跟传统住宅比，四代宅有什么不一样？目前南京有多少四代宅？关于四代宅，今天锐评君为大家好好说道说道。
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我们知道，第四代住宅即城市森林花园住宅，更多的融入了绿色生态、立体绿化、共享空间等概念，今年政府工作报告里也首次提到了与四代宅理念很契合的“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。
金宁风华
但其实早在2021年，住房和城乡建设部就已指导发布了《城市森林花园住宅设计标准》。而南京的第四代住宅，要追溯到去年6月。
由南京市规划和自然资源局印发的《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，让市面上的四代宅有了设计规范。
从河西的中海江南玖序、招商金陵序，到江核的江韵瑧悦，再到江宁的金宁风华等，目前南京的四代宅有几个共性：
① 错层大露台
错层露台，是四代宅区别于普通住宅的高辨识度特点，一般分奇偶层错位分布在阳台或卧室，搭配公建化立面，颜值很高。
注意，南京现有的四代宅挑空露台统一不封闭，且为了保证采光，进深不得大于3米。
招商金陵序
锐评君发现，部分四代宅把阳台充分利用起来，让家里的使用面积更大。比如江宁东山的中天金宁风华，无论奇数层还是偶数层，客厅与南次卧的阳台都包进了室内。露台与客厅、南次卧连接的户型，空间感很棒。
112㎡清水样板间
扬子江置业&保利G17效果图
② 超高得房率
根据南京的四代宅设计规范，露台可以不计容，实打实利好得房率。因此，市面上的四代宅实得率普遍在100%上下。
今年，纯新四代宅继续卷产品、卷得房率，江核的扬子江置业&保利G17可以做到最高120%，玖印府更夸张，带空中大露台的4-6层叠墅，得房率能做到160%！
一句话总结，如果说迭代过的新盘多数实现了LDKB一体化设计，那么四代宅更多是LDKBG一体化设计，即客厅、餐厅、厨房、阳台、露台（花园）充分联动，形成更大尺度、更为舒适的生活空间。
当然，叠加南京新出让土地普遍降容积率的彩蛋，不少纯新四代宅做到了洋房、叠墅等低密设计，诱惑力更大。
杭州滨江&新居G23效果图
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经过不完全统计，目前南京在售或待售的四代宅，多分布在河西、江核、江宁东山、幕府创新区、南站、江浦等，总数量近30家。
地产锐评制图，数据仅供参考
这些四代宅中，已经入市的不超过10家，总体卖得都还不错。
这一点，有克而瑞的研究支撑：相较市场常规住宅产品，部分四代住宅销量居前，在核心一二线城市中，部分项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销，成为区域销量王者。
看看南京的部分热销实例。
河西：招商金陵序
招商金陵序主打4栋22-24层高层和3栋10层洋房，主力户型150、175、220㎡。
项目有四代宅+八恒科技系统+公建化立面+下沉式会所+栋栋首层架空等产品亮点，去年11月底首开以来，两次开盘累计推出的220套房全部卖完。
江核：江韵瑧悦
江韵瑧悦，是四代宅+部分洋房+部分挑高墅厅+独立下沉式会所+5栋架空层泛会所等的硬核设计，建面约105㎡户型总价300万起，入手门槛非常友好。
去年，在江核楼市消沉已久的局面下，江韵瑧悦以一己之力扭转局面，次次开盘次次热销，单月能卖到5亿元，稀缺洋房更是直接被秒光。
江浦：龙湖亚伦央璟颂
龙湖亚伦央璟颂以建面约133、154㎡改善户型为主，户户拥享私家花园庭院、实得率接近100%，刨去本月新加推的楼栋，前期房源已基本售罄。
江宁东山：金宁风华
刚刚结束的江宁新春房展会上，金宁风华以1.96亿的销售金额，获得房展会的销售金额、面积、套数三冠王。而克而瑞的数据也显示，今年1-2月，金宁风华卖了3.93亿，摘得南京新盘业绩排行榜季军。
这是江宁东山的首个四代宅，户户有错层大露台+约1600㎡双会所+高颜值立面+最高约104%的得房率，产品确实做得不错，加上280万起、还算友好的入手门槛，吸引了不少地缘买家。
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除了已经入市的四代宅，南京待入市的四代宅呈现几个趋势。
第一，越来越多的老盘爆改规划，想借着四代宅的热度翻红。
去年底，南京一批老盘扎堆改规划，要做四代宅，比如正方新城的锦尚紫兰，兴智中心的璀璨云著，迈皋桥的金浦御龙湾。
金浦御龙湾规划变更效果图
这些老盘之所以能改规划，一个共性是体量都很大，以璀璨云著为例，是把还没大量集中入市的A地块改成四代宅。
当然，由于前期还有不少房源在售、板块热度没那么高等因素影响，这些四代宅也不着急卖，更为详细的产品细节也没有披露。
第二，从现有格局来看，江核或将是四代宅的重仓板块。
你以为河西的四代宅已经很多了？实际上，江核的更多。
毕竟这几年板块卖了二、三十块涉宅地块，城投陆续拉来万科、杭州滨江、中建东孚、招商等来代建。
从已出规划的纯新盘来看，几乎都做了四代宅，卷无止境！这对江核初代楼盘的冲击力，也可想而知。
第三，金基的几款新品，大有超越四代宅的架势。
深耕南京30多年，金基擅长小而美、专而精，像龙江珑樾府、小行G12这样的迷你地块，是金基的拿手好戏。
注意，虽然金基没有明确提四代宅概念，而是在说要做新一代住宅、低密科技园墅，但从几款新品的效果图来看，奇偶错层配置露台的四代宅基因满满，不少细节处又超越了市场上现有的四代宅。
比如徐庄的金基山和月，有典型的奇偶错层配置露台，但空中立墅+花园平墅+亲地院墅的多样化产品加持，不同户型的露台又细化到观景阳台、服务阳台等，附赠空间超多的同时，把体验感也拉爆。
接下来，聊聊南京第四代住宅该怎么买。
首先，预算和板块的问题。这一点无需多说，手握千万的改善买家，当然优选河西的几个四代宅，央、国企操盘，产品研发体系、产品兑现水平等无需过多担忧。
江宁、江北的地缘买家，现在改善置换四代宅性价比很高，金宁风华、江韵瑧悦，入手门槛都还算友好。
总结来说，改善型需求，对居住空间、审美颜值等有较高要求，预算又较为充足，可以选择核心地段、强品牌开发商的优质四代宅。
其次，交付后面临的种种问题，要做到心中有数。四代宅确实较传统住宅产品有了大幅迭代提升，居住体验感更棒，但现实情况是南京尚未有四代宅交付案例。
四代宅可能存在的受露台影响，局部区域采光受限；不得封闭的露台，私密性不佳；后期维护成本更高等问题，大家在做决策前要仔细想明白。
