❊❊ 深圳/南山【观山海家园】❊
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在区位上，观山海家园毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片些，项目景观背山面海以及大社区花园。
【项目基础数据】
【开发商】深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
【占地面积】约4.24万㎡
【建筑面积】约16.3万㎡
【总户数】870户
【户型面积】约95-138㎡3-4房，本次推95-113㎡
【停车位】1:1.3
【物业及物业费】待定，7.8元/㎡/月
【层高】1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米
【绿化率】31%
【容积率】2.65
【总栋数】10栋
【总层高】17-25层
【梯户比】2T2/4/5户
【交楼时间】2026年
【产权年限】70年（2023.5-2093.5）
【项目位置】深圳市南山区兴海大道东侧，沿山路南侧
开发商实力
远洋集团创立于1993年，2007年在港交所上市，主要股东是中国人寿和大家人寿，1997年开始布局房地产开发业务，已入驻全国50余座城市，项目总量达140余个，其中深圳主要代表作有：远洋天琪、远洋天著、远洋新干线、远洋新天地、远洋城启家园、远洋天萃世纪雅园等。
区域价值
前海成大湾区核心引擎，国际化新城市中心！
年初，粤港澳大湾区规划纲要发布后，前海规划已升级为：国际化城市新中心！前海打造人才、产业集聚的新中心！
前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，有了先行区核心引擎的地位后，意味着更多的企业总部和金融、服务业元素向前海集中。对那些计划进军大湾区的国内外企业，前海也将因此成为第一选择。
据不完全统计，目前前海已有17万家企业注册。根据补贴政策规定，最高500万的租金补贴下来，前海的办公成本将大大低于福田、南山，对企业来说极具吸引力。
最新规划显示，前海将力争实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于20万人的归巢目标。
这意味着，前海将打造成产业集群、人才集聚的国际化城市新中心。
配套情况
学校配套：远洋观山海紧挨着的西北侧地块规划有1所36班制小学，目前还没有对外公布是什么学校，根据南山区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。
交通配套：远洋观山海配建有公交首末站，出门就是主干道兴海大道，月亮湾大道，开车出行非常方便，5号地铁线“荔湾站”距离约500米，1站到赤湾可换乘2/8号地铁线，周边还有深惠城际“前保站”，15号地铁线“月亮湾公园站”在建。
商业配套：远洋观山海自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，里面有人人乐超市，约500米有兴海湾肉菜市场，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心。
项目户型图
01
项目平面图
【本次推】约95㎡的3房2卫，该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。
【本次推】约108-110㎡的4房2卫，该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。
【本次推】约113㎡的4房2卫，竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。
约115㎡的4房2卫，东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。
约138㎡的4房2卫，2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。
小区高阶品质
⛰美学社区：项目规划酒店式入口大堂+归家水庭院，风雨无阻礼序归家，“一轴两大院”园林景观布局，打造轻奢自然的山居美学
低密社区：容积率仅约2.65，无政策保障型房源，小区低密且纯粹
一线山景：零距离大南山，原生都市绿肺在门前绵延，绿植葳蕤，难得谧静
限高80米：项目限高80米，楼栋高度顺应山体走势，高低错落，结合公建化立面，将打造与自然融合的城市天际线
项目临大南山生态郊野、小南山生态郊野、月亮湾公园、青青世界景区、兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，选择多也都比较优质。
总结：
观山海家园所在位置褒贬不一争议挺大的，和蛇口赤湾金众云山海项目出售的情况基本一致，不过金众在价格出来后，就是另外的情况，‘真香定律’；
区位上项目的位置确实不差，属于前海合作区范围，又临前海核心区，作为住宅区城市面貌新、生态底子好，具备富人区的特质，不足的是区域发展空间比较局限、生活配套不太丰富，居住氛围也欠缺；
认定南山或者换房的购房群体来说，对比南山其余的项目，观山海有不错的优势，特别是大社区、低容积率；如果价格合适，在当前市场下，清盘应该比较快。
深圳 南山【观山海家园】
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