据不完全统计，2020-2024年，南通市区共计出让106宗住宅地块，出让土地面积约685万㎡，拿地总金额约1225亿元。
截至2025年3月10日，已入市地块有52宗（以领取商品房预售许可证为准），入市率约49%；未入市地块还有54宗，未入市合计土地面积约340万㎡，拿地金额约499亿元。
我们从拿地时间、拿地企业、板块分布、容积率等维度梳理这54宗未入市地块，总结出以下四点关键信息：
• 拿地时间——54宗未入市地块中，有2宗拿地至今已超四年，6宗已超三年。这些长期闲置地块不仅造成了土地资源的浪费，也阻碍了土地市场的高效流转，是否会在今年被收回值得关注。
• 拿地企业——54宗未入市地块中，仅2宗为全国性品牌房企参与拿地，仅3宗为本地民营房企摘牌，其余49宗均为本地国企摘牌，本地国企占比高达约91%。虽然本地国企中不乏盛和、星湖、炜赋、致豪这些有经验的房企，但多数本地国企的商品房开发能力仍有待观察，"国企拿地+品牌代建"模式或将常态化。
• 板块分布——苏锡通和原港闸板块未入市地块均多达10宗，中创区也多达9宗。根据我们统计，截至今年2月底，这三个板块在售新房估算去化周期分别为29个月、51个月、63个月。结合在售库存及未入市地块来看，中创区和原港闸板块尤其需警惕供应过剩、产品同质化等问题。延伸阅读：南通市区在售新房最新去化统计（2025年2月）
• 容积率——54宗未入市地块中，9宗容积率在1.2以下，19宗在1.2-1.5之间，22宗在1.5-2.0之间，仅4宗在2.0以上，低容积率地块（容积率1.5以下）占比约52%。很显然，接下来南通市区新房供应将以低密度产品为主，改善购房将拥有更大选择空间。但需要注意的是，目前刚需产品已进入价格战阶段，未来随着改善产品大量供应，刚需产品或面临进一步价格松动，同时改善产品也有可能因竞争激烈被迫加入价格战。
值得一提的是，54宗未入市地块中，部分地块或案名已公布，或产品规划已出，比如中创区和园、老城区锦鸿府、五龙汇运河院子、开发区苏润府等，这些地块有望在今年上半年领证入市。
No.1
中创区
中创区过去五年共出让19宗住宅地块，合计土地面积约114万㎡，拿地金额约274亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有9宗，合计土地面积约57万㎡，拿地金额约101亿元。
9宗未入市地块，拿地都还未超两年，其中拿地至今最久的是紫琅一小东R23006地块，由致豪&科创产发于2023年6月联合摘牌，楼面价高达18805元/㎡，是中创区的楼面价地王。
去年11月出让的R24013地块案名已公布——和园，由招商&炜赋&科创产发联合开发，打造紫琅湖畔纯别墅住区，规划类独栋、联排、叠墅三大产品，仅151户。
9宗待入市地块，3宗容积率在1.2以下，4宗在1.2-1.5之间，而目前板块在售项目均为1.5以上容积率，随着低容积率地块的相继入市，中创区高端墅类产品或从"稀缺"转向"内卷"。
No.2
老城区
老城区过去五年共出让10宗住宅地块，合计土地面积约35万㎡，拿地金额约59亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有6宗，合计土地面积约20万㎡，拿地金额约30亿元。
老城区目前仅有中海臻如府和玲珑雅苑两个项目在售，亟待新项目入市补仓。6宗地块虽尚未领证，但多数都已亮相发声——
•实验小学西侧R24007地块，定位崇川首个定制化纯别墅住区，仅30余席
•原BU中心R23020地块，拟建9栋别墅＋6栋洋房，仅135户
•原爱德士R24003地块，拟建13栋6-11层住宅，共356户
•原虹桥医院R23027地块，由万科代建，案名为锦鸿府，规划13栋6-18层住宅
•通京大道东、紫荷路南R24009地块，由招商代建，将打造第四代洋房
No.3
新城区
新城区过去五年共出让12宗住宅地块，合计土地面积约115万㎡，拿地金额约316亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有7宗，合计土地面积约70万㎡，拿地金额约181亿元。
7宗未入市地块中，滨江板块4宗拿地已超三年，均由南通城市建设集团有限公司摘牌，成交总金额约161亿元。
2023年5月出让的R23002地块，由本地民营房企——南通强邦置业摘牌，土地面积仅4921㎡，拟建2栋5层洋房，仅8户。
No.4
任港湾五龙汇
任港湾五龙汇板块过去五年共出让13宗住宅地块，合计土地面积约82万㎡，拿地金额约129亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块仅有2宗，合计土地面积约14万㎡，拿地金额约19亿元。
2022年12月出让的CR22024地块，由南通市城市更新建设有限公司摘牌，由招商代建，案名运河院子，规划126套洋房＋59套别墅，打造三面环水的第四代住宅，目前接待中心已公开。
去年11月出让的R24019地块，由盛和&南通五水置业联合摘牌，将打造为九里云和二期。
No.5
新东区
新东区过去五年共出让8宗住宅地块，合计土地面积约50万㎡，拿地金额约102亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块仅有2宗，合计土地面积约12万㎡，拿地金额约14亿元。
2宗地块出让时间均为去年四季度，均由本地国企摘牌，容积率上限分别为1.8和1.59，拿地楼面价分别为7353元/㎡和7031元/㎡。
对比其他板块，新东区地块容积率下调有限，至今未有容积率1.5以下的地块出让。
对比同板块在售项目，2宗未入市地块楼面价下跌明显（中海盛和观山樾和绿城桂语朝阳楼面价都超1.1万/㎡），板块房价还将继续重构。
No.6
原港闸
原港闸板块过去五年共出让18宗住宅地块，合计土地面积约107万㎡，拿地金额约162亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有10宗，合计土地面积约56万㎡，拿地金额约59亿元。
10宗未入市地块，9宗由本地国企摘牌，仅去年11月出让的R24006地块由本地民企——南通华宇房地产摘牌。据悉，该地块拟建12栋8-11层第四代住宅，预计今年下半年入市。
就容积率而言，2宗在1.2以下，5宗在1.2-1.5之间，接下来板块新房供应同样将以低密度产品为主。
就楼面价而言，“市北四子”楼面价都超1万/㎡，而未入市地块在容积率下调前提下，楼面价依然出现了明显下跌，板块房价也将继续下探。
No.7
开发区
开发区过去五年共出让10宗住宅地块，合计土地面积约72万㎡，拿地总金额约87亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有8宗，合计土地面积约51万㎡，拿地金额约52亿元。
8宗未入市地块，仅R23008地块由本地民企——南通苏润置业摘牌，该地块拿地楼面价高达11293元/㎡，是能达板块楼面价地王，目前案名已公布——苏润府，拟建9栋5-6层洋房＋14栋别墅，共142户。
此外，星湖R22031地块将打造能达首个第四代住宅，拟建14栋11-17层小高＋10栋别墅，共623户。目前开发区能达板块仅有炜赋龙腾华府一个项目主力在售，亟待新鲜血液涌入。
No.8
苏锡通园区
苏锡通园区过去五年共出让16宗住宅地块（苏通11宗、锡通5宗），合计土地面积约109万㎡，拿地总金额约95亿元。
截至2025年3月10日，未入市地块还有10宗（苏通9宗、锡通1宗），合计土地面积约60万㎡，拿地金额约42亿元。
就拿地时间而言，其中8宗都已超两年。就拿地企业而言，1宗为恒大遗留地块，其余9宗均由南通苏通科技产业园滨江房地产开发有限公司摘牌。
截至2月底，锡通园区在售新房合计库存约2000套，估算去化周期约29个月，目前仅1宗R23026地块待入市，去化压力尚可。
至于苏通园区，恒大遗留项目尚未完全消化，恒大遗留地块又将如何处理？8宗本地国企托底地块是否有必要继续开发？我们持续关注。
