案说法】
办理公司房产抵押登记需审查材料的真实性、合法性
【典型案例】
梁某是某公司的股东。某公司先后两次向某银行借款，分别用公司的不动产及余值作抵押担保，区不动产登记中心审核后核发了《不动产登记证明》。
梁某认为，某公司申请抵押登记时没提交所有股东参与并作出决议的《股东会决议》，而登记中心未审查，抵押登记行为错误。登记中心则称，《不动产登记操作规范》没规定股东会决议是抵押登记必须材料，其按《不动产登记暂行条例》办理，登记合法。
后来，某公司与银行办理了抵押注销申请，登记中心审核后注销了抵押。
法院审理认为，《不动产登记暂行条例》《城市房地产抵押管理办法》明确规定了房地产抵押登记申请人提交材料的范围和登记机关的审查范围。某公司以公司不动产抵押，依法应经股东会决议通过，但申请材料缺少相关决议。登记中心未经全面、审慎审查就办理抵押登记，违反规定，本应撤销。但因抵押登记已注销，不具可撤销内容，应确认违法。某公司称公司章程未规定抵押需开股东大会，法院未采纳，认为应按法律法规的一般性规定执行。
最终，一审法院驳回梁某部分起诉和请求，二审法院维持部分一审判决，撤销部分并确认抵押登记行为违法，再审法院驳回登记中心的再审申请。这个案例提醒登记机构办理抵押登记时要全面审查材料真实性和合法性。
【案例来源】
人民法院案例库入库案例，编号：2024-12-3-006-007，梁某诉广西壮族自治区宜州区不动产登记中心不动产抵押登记案。
【律师解读】
“人民法院案例库”将本案裁判要旨归纳为：
不动产登记机构在办理房地产抵押登记申请时，要对抵押人所提交材料的真实性、合法性进行全面审查，如抵押事项是否经过公司董事会或者股东大会讨论，是否符合公司章程等。行政机关在诉讼期间自行纠正错误的，人民法院可判决确认被诉行政行为违法。
法院的裁判理由解析如下：
该案主要围绕某公司房地产抵押登记行为的合法性展开，判定被诉抵押登记行为程序违法，原审判决部分错误需纠正。
1. 法规依据：《不动产登记暂行条例》《城市房地产抵押管理办法》等明确了房地产抵押登记申请人提交材料范围和登记机关审查范围，双方应严格执行。
2. 违法事实：某公司以不动产余值抵押应经股东会决议，但材料缺少相关决议。宜州区不动产登记中心未全面审查即准予登记，违反规定。
3. 各方主张：登记中心误解法规；某公司称章程未规定抵押需股东大会，法院认为应按一般规定执行，不予采纳。
因被诉抵押登记已注销，不具可撤销内容，依法确认违法。原审判决有错误需纠正，支持梁某部分上诉请求和理由。
*文/上海杜继业律师，恒都（上海）律师事务所资深律师
