「问题的提出」
双方达成的以房抵债协议能否排除执行？
「法律解答」
以房抵债协议属于代物清偿，即以房屋抵偿金钱债务。而通说观点认为，代物清偿为实践性合同，需实际履行（过户登记或交付）方可消灭原债务，这就意味着债权人凭生效法律文书对债务人享有债权请求权，即请求过户或交付的权利，而非物权。
故而，一般情况下债权人请求排除强制执行人恐难以支持，即便由人民法院出具的调解书亦是如此，这一点在实践中是不存在争议的。
因为关于物权取得和变动问题，《民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因物权具有对抗第三人的效力，故我国法律原则上采取登记主义的物权变动模式，也即不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才可发生效力。这一点最高院在(2018)最高法民再445号一案亦予以确认。
但是在实践中并非一概不能排除执行。
倘若房屋已实际交付占有并且债权人实际居住的，部分法院可能认定债权人享有物权期待权，可以排除强制执行。
本案中，杨某通过以物抵债方式受让了案涉房屋，其提供的证据可以证明该以物抵债行为客观存在，在法院查封之前签订了合法有效的以物抵债协议并占有案涉房屋。杨某就案涉房屋已具备排除执行的条件，其请求应予支持。
参考案例：（2024）吉0282执异13号
但是部分法院则认为债权人需要符合商品房消费者的主体资格，否则不能排除强制执行。
法院生效法律文书已经确认润宇公司对案涉房屋在欠付工程款范围内享有优先受偿权。裴某美与宁夏某房地产签订协议以房抵债，指定裴某某与宁夏某房地产签订案涉商品房买卖合同，但并没有办理不动产登记，仅表明裴某某取得对案涉房屋的债权。在裴某某亦不属于商品房消费者的情况下，原审法院认为裴某某不能仅依其对宁夏某房地产的债权，主张排除某公司基于优先受偿权的执行并无不当。故裴某某申请再审的理由不能成立。
参考案例：（2023）宁民申1147号
据此，需要结合个案以及地方裁判规则予以具体分析。
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零言法语
作者：王之焰，律师
上海国狮律师事务所
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