2025年，划分楼市产品新旧的重要节点。
近几年，东莞楼市产品力爆发，每个项目都全力“卷”产品，户型创新不断。
但同时，又有一个天花板的限制，无论开发商怎么卷，得房率的极限，一般只能到73-80%
上一年中，东莞推出“史诗级”新规建筑条例，允许户型设计有更多拓展空间，减少每一户的公摊面积，产品将迎来历史性巨变。
不负众望，东莞万科新规产品在万科中天·世纪水岸亮相，得房率一举冲到约103%-107%，比旧产品高约30%
不仅是购房者，不少业内人士和同行，也挤爆了板房，现场感受新规产品的革命性。
得房率约107%
重构建面约111-113平空间
万科中天·世纪水岸新规板房开放，旋即引发市场高度关注，其中一个重要的历史突破，就是解决了面积段110平改善户型的痛点
放眼市场，为了迎合二胎、三代同堂的改善家庭，改善户型只能规划为小4房，客餐厅空间狭窄，每一个空间都“差一点”。
而这次万科将新规红利，新增的额外约20-30%得房率，重新分配到各个空间，填补改善户型每个空间都“差一点”的缺憾，把空间用在刀刃上。
1、建面约111-113平新规户型，越级挑战135平
得益于新规红利，新规产品可以获得更大拓展空间，并大幅减少连廊、回收站等公建的公摊面积，令得房率取得大幅跃升。
为了让大家体会新规户型的空间感，直接对比建面约135平户型，按照得房率约80%计算，实际得房率约为108平。
而万科中天·世纪水岸新规产品，实得面积竟然和建面约135平户型相若：
万科中天·世纪水岸建面约111平横厅户型
- 不计产权面积的拓展空间约为27平
- 实得面积约为118平
- 实际得房率约为107%
万科中天·世纪水岸建面约113平竖厅户型
- 不计产权面积的拓展空间约为23平
- 实得面积约为116平
- 实际得房率约为103%
若按照房价1万/平粗略计算，新规建面约111平和建面约135平，拥有相似的实际得房面积，但却存在约24万差价。
2、外墙约90%都是采光面，全屋都被阳光包围
建面约111平户型，南面采光达到约14.4米，全屋采光面达到约38米，外墙约90%宽度都是玻璃窗
同时，得益于新规红利，飘窗高度大幅下降，每扇窗的进光量也提升约30%，更大化提升室内空间感。
建面约113平户型，南面采光面宽约12.8米，全屋采光面达到约30米，外墙约91%均为采光面
相比同类型旧规户型，南面采光一般约8-10米，采光面也仅有约18-20米，外墙仅约60-70%为采光面。
3、重构空间，改善户型不再每个空间“差一点”
如果说，以往采用小4房设计，建面约110平面积段的改善户型，仅仅能满足居住需求。
那么万科中天·世纪水岸新规户型，则是将新的得房面积，重新分布填补每个空间的缺失。
公共、私密空间平衡、主卧+长辈房“双”主套式设计、巨多的收纳空间，让改善户型也能实现二胎、三代同堂一步到位所需
A、收纳巨巨巨多，解决大家庭收纳难题
建面约111平户型的入户玄关，除了自带约2.2米鞋柜收纳，还设有约3.1米宽的飘窗空间，可打造为收纳空间。
而在更奢阔的建面约113平户型，除了玄关自带约3米整墙收纳柜，业主还可以将电视背景打造为收纳柜，打造长约10米的收纳系统，足可收纳全家的杂物，保持空间整洁开阔。
B、约8平厨房，容得全家人下厨
建面约111平厨房，进深达到约2.2米，宽达到约3.3米，显得深U型工作台面空间更为充裕。
而在建面约113平厨房，尺度感更为惊人，宽度达到约4米，直面超大采光面，且附有大平层专属中岛台。
而相比同面积段户型，厨房一般采用全封闭式厨房设计，空间感狭窄，宽度一般仅有2.8米。
C、LDKB超强家庭欢聚场
以往在改善户型，公共活动空间被严重压缩的问题，也在本次万科新规户型，得到极大改善。
建面约111平户型，采用霸气的横厅设计，面宽达到约8.4米，且进深达到约5米
同时，客厅与面宽约6.7米的阳台连接，全屋的LDBK公共活动空间，达到约54平
若以得房率约75%推算，这已经是一间建面约72平，刚需小三房的面积。
而在建面约113平竖厅户型，拥有约12米的超级纵深感，开间达到约3.8米（同类型开间约为3.3米）。
客餐厨阳台LDKB整体活动空间，达到约50平，足可满足全家欢聚、宴请聚会等多元需求。
D、改善户型长辈房也有“套间”
而本次新规最大的亮点，则是可以获得半间卧室的拓展面积，相当于半间卧室不计入产权面积。
而这次万科在户型设计上，将这珍贵的拓展面积，用在了一直被忽视的长辈房内。
长辈房面宽约3米，进深约2.9米，相当于普通户型的主卧尺度
更妙的是，长辈房与阳台、客卫相连，长辈早起也可直接活动洗漱，不担心影响家人作息，拥有仿如套房般的舒适私密度。
E、约26平行政级主套
主卧整体进深达到约3.6米，开间达到约5.5米，仅仅是休憩空间面积就达到约20平。
更加分的是，主卧采用成本极高的无柱式承重建筑设计，主卧三面均为通透的玻璃窗采光，犹如置身城市观景台。
而在主卫内，进深达到约3.6米，奢阔地配备了双台盆设计，媲美大平层的空间配置。
双面采光的通风设计，飘窗除了可以打造成收纳空间，还可以是女主人化妆台，成为自己的独处整备空间。
主卧休憩空间+主卫，整体空间达到约26平，尺度堪比星级酒店行政套房。
4、交标同步全面升级
除了空间大幅提升外，光境新品交标也全面升级，提升生活质感。
为了让家人更好地享受烹饪的乐趣，厨房标配抽油烟机、燃气灶、洗碗机三件套，选用老板或方太等国内一线大牌，五金器件则选择国际大牌摩恩。
在私密的卫浴空间内，五金器件、瓷器均选用国际大牌摩恩，日常仪式感拉满。
而在家人欢聚的客餐厅区域，采用大平层标配的VRV空调，保持室内恒温舒适（以实际交付为准）。
万科中天·世纪水岸亮相的新规户型，令改善户型空间感越级媲美建面约135平户型，更全面升级交标，实现生活空间与质感同步升级
新规园林空间全面升级
引入豪宅隐奢灵感
光境已经亮相的新规户型，全面升级改善户型空间，实现从“满足居住”到“三代同堂乐活”
还未正式亮相园林，除了同样享受新规报建利好外，万科更全面升级对标豪宅设计，让园林承载休憩、社交圈层、艺术空间等高阶元素，打造度假酒店级的森居
其中，归家动线借鉴瑧系豪宅设计灵感，通过开放—私密—开放的社区营造，每一次归家都仿如一次微度假
在开放的商业街区，打造约6米高的城市玄关，引入艺术雕塑、黑金沙水景为视觉中心，打造极具昭示感的归家入口。
在长度达到约12米的社区玄关内，运用普拉达绿、范哲思黑等天然石材，配合流水水晶、多元的特色植物，形成外界与内部的私密过渡，让内心变得平静而沉稳，隐贵气质油然而生
进入空间开放的内部园林，对称设计的礼序水轴，以潺潺水幕为园林注入灵动感，延续业主的归家礼序。
在水幕的潺潺流水声中，你可以在户外座椅上，与亲友闲话家常，成为家之外的空间延伸；小朋友则可以在综合运动场和疗愈花园，发展属于自己的朋友圈。
光境园林空间，不仅承载基本的休憩功能，更为业主提供更高阶的社交圈层属性，延展生活可能
在归家动线最后的归家大堂，设计仿如现代艺术馆的入口，为业主打造一个鉴赏美的空间。
整体空间采用圆弧设计，并配合超大圆形吊灯和艺术雕塑，打造更圆润柔和的空间。
主题墙采用独特的罗意威、玻利维亚石材，变幻的花纹引人入胜，为空间增添灵动气息。
地面的古奇黑石材，内藏渐隐渐现的灰白色纹路，每一步都踏在大自然的瑰丽之上。
新规利好之下，万科中天·世纪水岸光境为业主打造更多元的公共空间，并为业主提供更深层次的社交圈层和艺术鉴赏需求，这正是公区打造对标豪宅的重要精神内核。
约80万平滨水大城持续升级兑现
莞中龙湾9月开学
万科中天·世纪水岸光境，不仅享受新规建筑红利，更坐拥龙湾约80万平，滨水大城的优越配套。
漫步于龙湾片区内，由万科主导更新的街道，正在不断加速焕新，设有多个口袋公园、特色临街商业。
只要下楼，随时开启悠闲的city walk，和亲友滨水骑行。
片区内众多重磅升级，也在不断加速。
今年9月，东莞中学万江龙湾学校将正式开学，学校与万科中天·世纪水岸光境仅一路之隔。
莞中龙湾开设42个班，提供约2100个初级中学公办学位，由莞中校长王健团队进驻管理，师资力量值得期待（具体招生时间、政策及招生范围，以教育局官方口径为准）。
以下视频来源于
东莞中学万江龙湾学校
，时长05:22
就在本周，莞中龙湾公布初中教师招聘信息，要求大部分岗位均需要研究生学历，硕士学位或以上。
而在今年年底，家旁的地铁R1线坝头站，将开通试运营。
为配合地铁R1线开通，龙湾片区还开展调查问卷，调研兴建城市慢行系统。
从网传的效果图来看，慢行系统将串联龙湾片区内，住宅、商业、学校等各种城市机能
若建成后，将全面激活龙湾街区价值，融入庞大的轨道网络。
左右滑动欣赏慢行系统效果图
得房率爆表的新规户型、全面升级的园林空间、专享低密分区管理园林、坐拥约80万平滨水大城配套。
以上任何一点，都是在目前东莞市场，极为亮眼的存在。据了解，由于新规产品热度较高，为了满足市场期待，万科中天·世纪水岸光境新规产品，将在本月中旬正式加推
