❊❊ 深圳/南山【观山海家园】❊❊
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项目简介
『观山海家园』位于南山区南山街道荔湾社区荔湾板块，大南山生态郊野西侧山脚下，兴海大道与沿山路交汇处，临泛海城市广场、康城华府、德尚世家小区，距离5线荔湾站步行约650米。
项目基础信息
- 开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
- 物业公司：待定
- 物业管理费：7.8元/㎡
- 总占地面积：约3.62万㎡
- 总建筑面积：约19.5万㎡
- 容积率：2.65
- 绿化率：30.85%
- 产权年限：2023.5-2093.5年（70年）
- 总户数：870户
- 总栋数及楼高：10栋，17-25F
- 梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户
- 层高：1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米
- 停车位：987个
- 车位占比：1:1.34
- 交房时间：待定
- 交付标准：预计简装
区位介绍
- 前海”黄金三角“——三湾两城一山三湾：桂湾、前湾、妈湾两城：深港桂湾金融城+妈湾服务城一山：大南山生态居住区
- 大南山生态住区项目所在前海合作区大、小南山片区西组团规划定位重点安排教育、配套、体育等公共服务设施和生活服务设施（数据来源：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》与【桂湾】国际金融城和【妈湾】深港国际服务城两大前海核心区引擎形成前海黄金三角，工作、生意生活尽在掌握
- 山海通廊：约650米两个红绿灯，咫尺2.9k㎡妈湾理想城市约 53.8 公顷绿地公共空间，营造全域公园城市，宜业宜居的绿色人文之城（数据来源网络）
4
交通配套
- 项目距离环中线5号线荔湾站约800米，步行大约15分钟，日常可保障幸福通行。
- 从荔湾站出发，搭乘5号线可便捷换乘至前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心区域，南下赤湾站则可换乘2号线到达蛇口、后海、华侨城等地。
- 自驾方面，项目周边交通便利，临近多条主干道及高速路，未来妈湾跨海通道的开通将进一步增强项目的交通优势，使前往大铲湾企鹅岛等地更为便捷。
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商业配套
- 观山海家园自带6000平米商业配套，简单生活楼下即可满足。1个地铁站的距离就能到达前海印里，距万象前海约5公里；5站可达后海商业中心、太子湾商业中心。购物、娱乐等需求均可轻松满足。
6
教育配套
- 项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。
7
环境配套
- 项目周边被荔林环绕，毗邻大小南山、青青世界、荔林公园、月亮湾公园，生态资源优越。周边房产不仅有大南山紫园、鲸山别墅等别墅区，也有半山臻境、泛海拉菲花园一期等成熟小区。
8
医疗配套
- 小区自带社康服务中心，周边还有距离项目632米深圳市南山区医疗集团总部、2公里范围内可选深圳市蛇口人民医院、深圳市南山妇幼保健院等医疗机构。医疗配套足以为居民的健康保驾护航。
一、核心亮点：低密+山海景观，居住舒适度拉满
1. 低密度山居住区
观山海家园容积率仅2.65，远低于深圳核心区同类项目。小区由10栋17-25层住宅组成，楼间距开阔，绿化率超30%，搭配大南山生态景观，居住环境静谧舒适。
2. 稀缺户型设计
项目主推95-138㎡的3-4房，得房率高达95%-97%（含赠送）。138㎡专梯入户板楼、6米横厅设计、270°全景飘窗等亮点，兼顾功能性与空间感，尤其适合改善家庭。
3. 交通与配套双优
- 地铁便利：步行650米可达5号线荔湾站，1站换乘2/8号线，快速通达前海、蛇口、科技园等核心区。
- 商业齐全：自带6000㎡社区商业，毗邻泛海城市广场、前海山姆会员店，15分钟车程覆盖万象前海等大型综合体。
- 教育资源优质：对口南山实验荔湾小学（500米）、深大附中初中部（1.1公里），周边规划36班新小学，教育优势显著。
二、项目短板：噪音与地段潜力存争议
1. 环境噪音问题
项目紧邻兴海大道、月亮湾大道，货车频繁通行可能带来噪音干扰，尤其低楼层住户需谨慎选择。
2. 西晒与海景局限
部分西向户型夏季午后西晒明显，需依赖空调降温；虽宣称“望海”，但实际海景视野受建筑遮挡，景观效果有限。
3. 地段价值待兑现
虽位于前海合作区，但当前周边城市界面仍以物流和工业为主，居住氛围与商业成熟度不及前海核心板块，需长期等待区域升级。
品户型图：
最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。
户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。
建面约95㎡3房2卫
该户型为西南向看海或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。
建面约108-110㎡4房2卫
该户型为西南向或东南向，南北通透，动静分区合理。
建面约113㎡4房2卫
东南或西南朝向，有3种户型格局，整体差异不大，阳台也都非常宽敞。
建面约115㎡4房2卫
东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。
建面约138㎡4房2卫
2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。
不止一线临山 更是三面环山
森林里生长出的房子 不可复制的永久一线大南山景
山景视野：一线临山 三面环山
紧邻约3.52k㎡大南山，私藏不可复制的永久一线大南山景，高达5000/cm³负氧离子浓度，景观、健康、活力、隐谧兼得（数据来源：搜狐网）
与山邻距离：森林里生长出的房子
依山就势，南北朝向建筑布局，创造8米高差台地式园林，“森呼吸感”微风社区，守护居者健康与舒适
四、繁华前海里 归家即度假
以超越价格的品质力 重新定义前海奢居
超低密 才是真正的前海奢侈品
低密意味着更大园林空间+更宽楼间距+更高自然舒适度+更充足采光的获得感
可以亲地小高层，何必高层大公摊
“深圳稀有屋种”约54-78米亲地小高层，整体限高80米，拉高了的“别墅”，比高层更宜居、更保值
少盖几栋楼，只为保证您的IMAX风景
最大约46米楼间距，视野开阔，鲜氧丰盈，推窗可见绿境风景
观山海家园以“低密+价差”组合，为700万级购房者提供居住品质与资产增值双赢的稀缺选择。在深圳楼市回暖、前海基建加速落地的背景下，建议优先锁定中高楼层优质户型。
深圳 南山【观山海家园】
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