观点网 3月6日晚间，合生创展集团发布截至2025年2月的未经审核营运数据，来自“合生”品牌代建管理的数据表现成为其中亮点。
数据显示，截至2025年2月28日止2个月，合生创展集团及其合营、联营公司的总合约销售金额为约人民币9亿元；其中物业合约销售约人民币7.99亿元；装修合约销售约人民币1.01亿元。
就2025年2月单月而言，合生创展集团及其合营、联营公司的总合约销售金额为约人民币4.27亿元，其中物业合约销售约人民币4.19亿元，装修合约销售约人民币0.08亿元。
可以看到，物业合约销售一直是合生创展的主要收入来源。而在2月，以“合生”品牌代建管理的非自投物业（“合生代建管理物业”）实现合约销售人民币5.97亿元，已经反超其“主业”。
观点新媒体查阅合生创展2024年1月以来发布的月度经营公告发现，以“合生”品牌代建管理的非自投物业（“合生代建管理物业”）相关数据，是自2024年5月起披露。
某种程度上，或许也可以看做是合生的“代建起点”。
于该月，合生创展集团及合营、联营公司就合生代建管理物业的合约销售面积为约23137平方米，合约销售金额为约人民币16.30亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
在3个月后的半年度业绩公告和推介文件中，有更为具体的介绍——由合生创展代管代建的缦云ONE项目于2024年5月开盘，上半年合约销售额已达20.12亿元。
据悉，合生缦云ONE项目在2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%，业绩回款双破百。
值得注意的是，2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩的70%。粗略计算，缦云ONE对缦系产品销售贡献占比超三成，在集团总销售业绩中的占比约为22.85%。
在价格方面，仅从今年前两个月来看，截至2月末，合生创展物业合约销售平均售价为约20040元/平方米；同期，代建管理的非自投物业总合约销售面积约7480平方米，合约销售金额为约人民币6.95亿元，以此计算，平均售价约为9.29万元/平方米。
这一数据已经远超物业合约销售表现。
数据来源：企业公告、观点指数整理
缦云ONE实际位于北京市通州区，从北京市住房和城乡建设委员会网站上查询到的信息显示，该项目备案名称为缦云福苑（一期），取得预售许可证的时间是在2024年5月1日。
就在3月4日，该项目取得了第二张预售许可证，准许销售面积12433.93平方米，分布在4#住宅楼及9#住宅楼，共计批准销售50套住宅。9#住宅楼的32套住宅将于本月20日正式开盘，拟售均价在69764.5元/平方米。
数据来源：企业公告、观点指数整理
去年5月拿下的首张预售证共计批准销售218套住宅，准许销售面积48802.24平方米。其中3#住宅楼、10#住宅楼分别批准销售84套、88套，2#住宅楼、7#住宅楼分别批准销售32套、14套，拟售均价在6.8万元-7.67万元/平方米。
截至目前，首张预售证下已签约130套，成交均价69586.01元/平方米，去化水平在六成左右。
事实上，缦云ONE的开发企业北京顺开房地产开发有限公司并非合生创展旗下公司，但也与其有关联。
天眼查信息显示，北京顺开房地产开发有限公司成立于1999年6月，目前由恒赢投资有限公司持股50%，北京珠江房地产开发有限公司持股44.8797%，此外还有基金平台持有该公司部分股权。
据公开信息，项目用地是珠江投资与合生创展联手于2001年底获取，几乎在同一时期拿下的共有5宗大型开发用地，总开发面积270万平方米。其中，缦云ONE所在的北京通州区永顺镇地块可开发面积超100万平方米。
整个项目预计建设周期10年，分为五期开发。一期项目即缦云ONE，规划建设8栋楼共346套房，包括6栋洋房和2栋高层。
2栋高层均已在去年5月推出，还有2栋洋房一同入市，面积段在199平方米至341平方米，计划于2027年9月30日交房。
而目前取得的两张预售证共计批准销售住宅268套，也就是说，仅项目一期还未推完，后续还有78套供应。
项目进展缓慢也另有原因，有消息指出，缦云ONE所在地块的编号为北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块，是原通州永顺中心小学所在地，该学校在2023年7月才迁走。拿地之后还涉及原建筑拆迁、规划变更等，以至于“开发”了二十多年。
据观点新媒体此前报道，“一二级联动”实为合生珠江系一贯使用的合作方式，往往是由珠江投资完成一级工作，再由合生创展在招拍挂市场摘地，形成业务闭环。
不过，曾经的大规模圈地、大资金运作带来的低成本开发优势，在周期变化中也难逃被削弱。
仅从合约销售表现来看，2024年全年，合生创展及其合营公司、联营公司的总合约销售金额为约人民币166.29亿元，其中物业合约销售约人民币159.05亿元。物业合约销售面积为约53.29万平方米，物业合约销售平均售价为约每平方米人民币29844元。
在此前一年，合生创展实现总合约销售金额为约人民币325.83亿元，其中物业合约销售约人民币314.22亿元。物业合约销售面积为约77.35万平方米，物业合约销售平均售价为每平方米人民币40625元。
同比来看，合约销售金额、面积、均价均不同程度下降。虽有外部环境的影响，但以“合生”品牌代建管理非自投物业却能实现对投入的把控，减少支出，以实现发展，这也正是代建“蓝海”由来原因之一。
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