文/谢逸枫
现在就抛出“这些城市房价可能暴涨、这些城市房价将暴涨”的猜测，缺乏市场根据和科学性。短期之内，所谓的“这些城市房价可能暴涨，这些城市房价将暴涨”，都不可能实现，所以除了吸引眼球外，毫无参考价值。
目前市场上有10来个城市房价上涨明显，最主要的原因是因为楼盘限价、限签的取消，高价盘和大户型盘及高单价盘成交带来的结构性、阶段性的上涨。其次是政策刺激下，带来的短期成交量带来效应。最后是资产价格端修复的短期效果。
所谓的“这些城市房价可能暴涨，这些城市房价将暴涨”猜测，文章中更多的是统计部门1月房价指标的数据、1-2月成交量比较火爆的十来个城市统计，加上人口增长、基础设施，产业布局，科教文卫的配套简单概况而已。
“这些城市房价可能暴涨，这些城市房价将暴涨”的猜测，为什么无法在短期内实现，是因为不符合房价暴涨的逻辑、条件。一是供求关系。现在房地产市场是供大于求，短期无法逆转。供应端改善需要时间、需求端修复需要时间。
在房地产市场供求关系没有逆转之前，所谓的“这些城市房价可能暴涨，这些城市房价将暴涨”的猜测都是不现实的。即使有的城市去库存周期已经短到7个月-13个月，在售库存大、需求端居民收入、预期和信心未修复前，房价暴涨缺乏支撑。
例如深圳住宅库存去化周期由26个月降至7个月，房价为什么没有暴涨，仅仅是相当于2024年前有所上涨，主要是在售库存大，需求端的修复需时间，及房地产债务、交房、库存出清未完成，同时限制政策未取消及收储库存有限。
新房去化周期是市场观察一个城市供求关系的市场动态参考指标，用来了解一个城市现阶段的市场供应、购买状况。去化周期超过18个月是超过警戒线，12个月内是相对紧张状态，6个月内，供应紧缺，容易出现房价上扬。
截至2025年2月底，深圳一手预售住宅库存量为30385套，去化周期从去年高峰的26个月，降至7个月，新房“库存告急”，是否表示楼市见底，需要根据实际情况分析，与库存计算口径、方式和在售库存大及新增供应阶段性的减少有关系。
深圳去年出台楼市利好政策后，四季度以来，库存量确实出现大幅度下降，市场修复加快。市场得到修复，不意味着即将出现反弹。按当前的库存量、新房成交行情及限制政策来看，深圳市场远未到库存告急、供不应求的状态。
之所以出现这种情况，与数据口径及计算方法，有一定关系。房地产库存周期的计算公式为库存去化周期=当前库存量/平均销售量。从公式本身来看，库存量及平均销售量的数值变动，即分子、分母的变动，均可对去化周期数值产生影响。
从平均销售量来看，发布去库存周期仅7个月的机构，是以近6个月的平均月度销售面积为计算口径。按照行业去库存周期一般以近12个月数据为基准，如果以近一年成交数据为基准，呈现的数据可能会有所不同。
克而瑞数据显示，2025年2月深圳一手住宅（含普宅、别墅）库存约去化周期约12.9个月，环比上月缩短0.9个月。中指院数据显示，2025年2月深圳新房（含住宅在内所有物业类型）可售面积约617.09万平，库存去化周期为14.92个月。
库存量来看，按照官方的披露数据显示，截至2025年2月末，深圳可售新建商品房套数为3.0385万套，可售面积为318.4756万平。说明深圳待售新房规模依然较大，可售住宅面积超过318万平，加上别墅、公寓等类住宅房源，体量就更大。
目前阶段性供应减少因季节性、淡季的因素影响，未必充分反映出深圳市场全貌。历年的2月恰适春节期间，很多项目并没有在此期间上市，加上房企忙于去库存，加快销售回款，季节性因素使得2月新增供应量大幅度减少。
二是货币。现在是房地产去杠杆、去债务时期，无法天量放水。房地产债务、交房、库存的风险未出清下，加上房地产去杠杆、去债务、去高周转的背景，货币放水（印钞机启动）缺乏前提条件。
过去1998年、2008年、2014年中国经济、金融、房地产出现大危机，靠的是货币放水（印钞机启动），其中房地产三次危机，金融二次危机，都是通过货币放水（印钞机启动）解决的，结果就是多次的房价暴涨。
目前中国经济正在逐步恢复，用过去的货币放水（印钞机启动）来解决经济发展中的金融、房地产、债务风险，会留下更多的经济发展后遗症。因此，缺乏经济的因素条件，这就是为什么要通过改革、财政、去库存的方式去解决。
三是经济下台阶形势。过去房价暴涨的阶段、时期，经济平均大幅增长，而现在经济下调、增速下降、下行压力大，主要是有效需求不足、投资低迷、地缘形势、疫情后的收入等恢复缓慢，房价暴涨缺乏经济支撑。
经济下台阶形势，国家主要是通过改革、市场化、法制化的手段稳定经济，不会采取货币放水（印钞机不启动）和大规模、大范围、大力度、无对象差别拯救房地产，应对经济的金融、债务、房地产风险。房地产去债务、去杠杆没有结束。
四是房地产救市政策。过去国家每次房地产救市，都是国家层面、货币放水（印钞机启动）、财税大规模、主体和项目一视同仁。2020年开始，到现在是房地产救市，国家层面的救市针对性强，主体和项目分开，地方成主要责任方。
政策落地机制上，是地方层面代替国家层面主导。2022年以来，国家出了好多拯救房地产大招，地方大多无法落地、落实。2020年开始，财政刺激代替货币放水（印钞机不启动）但是规模、范围、对象有限，例如白名单、收储、城市更新。
房地产政策目标和基调及目的，已经发生多次变化，现在是持续用力推动房地产市场止跌回稳，是通过市场化、法制化、法律化、原则化、改革化，不是靠计划化、货币化来稳定房地产市场，目的就是避免房地产市场大起大落的局面。
总结来看，假如这些城市房价可能暴涨，这些城市房价将暴涨，首先是供求关系实质性地全面改变，不是阶段性的供应减少，不是短期政策刺激需求增长。其次是货币放水（印钞机启动），不是精准输血，针对性的房企、项目输血。
再次是经济大幅增长。目前经济大幅度增长的可能性不大，居民的收入和就业不稳定，况且市场预期和信心的修复需要时间。最后是国家大救市。目前不会对房地产大规模、大范围、大力度、全方位的大救市，因为房地产风险没有出清。
中国房价在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出现暴涨行情，中国每轮房价暴涨的背后逻辑来看，都是与住房供不应求、货币放水（印钞机启动）、经济大幅增长、房地产救市政策有关。
一是供不应求的逻辑，1998年房改以来，人口大幅度增长，带来的大量刚性和改善住房需求，而住房、土地短缺，住房需求井喷。直到2014年、2023年的二轮去库存启动，到2024年收购存量商品房和收回闲置土地，短期总体供大于求。
供求关系发生重大根本性的变化，首先是城镇化率放缓。2017年之前城镇化率年均增速较快，自2017年开始，城镇化率增速明显放缓。对比3年（2021-2023年）城镇化率年均提高仅为0.76%，此前20年年均保持在1.4%。
其次是人口下降。人口出生率在1990年开始下降，一直持续到2024年依然在下降。人口净增长在2020年中国人口净增长417万人，到了2021年减少48万人、2022年减少85万人、2023年减少了208万人、2024年减少了139万人。
再次是住房供大于求。2023年底，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，加上累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，另外是大量的新建商品房和存量房及小产权房、集体房，短期住房总体供大于求，所以去库存启动。
最后是土地供应过剩。土地供应量过大，新房需求端大幅减少。2014年、2024年，国家就要求去库存周期超过36个月的城市，暂停土地供应。目前市场上呈现结构性短缺与结构性过剩并存，一线和核心二线城市相对于三四线城市短缺。
因疫情冲击后的经济恢复吸引时间和加上2020年开始房地产去杠杆、去债务、去高周转，房企债务、库存、交房风险爆发，大量的房企无力开发土地，2023年开始房企退地、2024年闲置土地集中爆发，土地供应呈现结构性过剩。
二是货币放水（印钞机启动）。房价在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出现暴涨行情，背后有直接的关系就是货币放水（印钞机启动），导致市场流动性过剩、投资确渠道狭窄、投资投机盛行、地价暴涨。
三是经济平均大幅增长。房价在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出现暴涨行情，与经济平均大幅度增长、保增长的政策目标、买房抗通货膨胀、居民收入大幅增长、地方卖地发展经济和获得财税收入有直接的关系。
四是国家房地产救市政策有关。房价在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出现暴涨行情，与国家房地产救市政策的导向有关，在规模、范围、力度、工具、对象上都是史无前例的。
