作者|拉面安
来源|汽车服务世界（ID：asworld168）
“你不降房租，那就连夜把设备搬走，就问房东慌不慌”；
“大环境都这样了，居然还涨租，真的是不给人留活路啊”；
“你的商铺租金递增到多少了？”；
“谁敢升租，马上搬，现在空店多”；
“我刚从8年的老店搬迁到房租低的新店”；
年初这段时间，汽车服务世界注意到，公开网络平台上，很多汽服从业者都在聊关于“房租”的话题，且核心与“租金是否降低”话题相关；汽车服务世界发布的相关视频，也引得汽服店老板纷纷留言，表示自己一定要“转发给我的房东看看”。
近两年，受宏观经济影响，不少城市的实体商铺租金呈明显下滑趋势，就连一些核心城市核心地段的商铺，也被曝出“租金爆降”或“租金腰斩”，部分城市的店铺租金甚至跌回了10年前。
到了今年，商铺租金的下跌趋势仍在继续，市场上已经有了“一铺亏三代时代开始了”的说法。
随着空置店铺数量的增加以及空置周期的延长，以前“宁愿空着也不降租”的房东开始下调店租，然而很多老店却还被“房租递增”合同裹挟，最多只能因“租金不涨“而松口气……一涨一跌之间，老店遭遇的“不公平”跃然纸上。
结合现状来看，商铺租金的下降趋势在2025年依旧无法避免，空置商铺的租金下调现象会越来越普遍，意味着老店与附近新店的房租差异会越来越大，老店的经营压力将进一步凸显，而老店出于权益以及减少生存压力等多个维度考虑，对“减少房租支出”的要求越来越强烈。
汽车服务世界观察到，很多连锁品牌以及个体单店，都开始考虑“降租”一事，要么主动找房东谈“降低房租”，要么选择主动搬迁到房租更便宜的附近店铺。
房租能降就是赚。降低房租就是直接减少经营成本、提升利润空间，因此，如何“减少房租支出”，将成为越来越多汽服店关心的话题之一。
一、“老板开路虎也扛不住一年100多万的房租”
最近几年，大环境剧烈动荡，一排排"旺铺转让"的标语总让人唏嘘不已。当问及老板“转让原因”时，最常被提及的除了电商冲击外，就是被房租干掉的。
汽车服务世界根据58同城“生意转让”一栏统计：2024年超1.2万家门店转让，而促使门店转让的核心原因之一，就是高企的房租。
汽配行业也是如此。最近几年，汽配城的空租率越来越高，核心原因就是转型难的汽配商户，越来越不愿承担汽配城高额的房租。去年，“香河*环城汽配城”的一纸涨租通知单，激得几百位汽配商老板聚集在汽配城招商中心门口进行抗议维权，不少商户集体在现场直接要求办理退租，此事更是霸占抖音当地同城热搜数日。
博主卖铁的小哥哥在最近的一则视频中配的一段话更是道尽实体人的心酸：
“老板开路虎也扛不住一年100多万的房租。”
作为一个二手设备回收商，他的抖音日常基本都是“铺面清空、设备被搬走”，相关视频下方也总有很多汽服同行感慨“生存不易”、·“房租高了搞不起”、“今年不知道要倒闭多少，太难了”…就连看似诙谐的“恭喜同行上岸”调侃背后，也藏着诸多真心实意。
数据显示，过去10年左右时间里，商铺租金一路飙升，一线城市核心商圈的租金涨幅甚至超过100%，二三线城市也普遍上涨50%以上。
情况在这两年开始出现变化。
和整个房地产市场表现息息相关的商铺租金，近年来出现明显下滑趋势。
中指研究院发布《2024中国商业地产市场年报》显示，过去的2024年，除徐州、南通和无锡商铺不降反升以外，其它城市的商铺租金都在下跌。其中跌幅最大的为郑州，暴跌38.3%，重庆次之；四大一线城市也不例外：北京下跌10.3%，上海下跌24.1%，广州下跌11.5%，深圳下跌16.2%。
以汽车服务世界为例，房租今年4月到期，房东表示续租的话，房租降30%。
街边小店的租金，也开始出现崩盘。绝大部分城市的很多商铺，租金下滑比例在30-50%，部分城市的铺租甚至回到十年前水平，一些所谓“旺铺“租金一降再降也无人接手。
对于汽服店来说，房租是经营成本中的重要组成部分。
对绝大部分汽服店而言，房租通常占总成本的10%-20%，在部分城市或一些城市的核心区域，房租甚至占总成本的20%-30%，与人力成本不相伯仲；对很多夫妻店来说，房租甚至是最大的成本支出项。
在大环境好的时候，很多老板虽然觉得“负担重”，但因为利润空间客观，所以愿意支出“高昂的房租”，很多老板签的租赁合同都有“房租递增X%”条款。
但如今，实体生意越发难做，房租作为刚性成本，却很难在短期内出现大幅波动。
这种情况下，任何一笔看似微小的费用的增加，都可能成为破坏门店和房东关系的最后一根稻草。
就在最近，山东济南一汽配城爆发了商户与物业之间的冲突事件，原因就是物业将园区的停车费调整至原价近三倍，这个调价幅度有点大，难以接受，且去年停车费刚涨了一波；类似的情况此前在广东某汽配城也发生过。
“生意难做，就连收停车费对商户而言都是一种负担。”
面对租金压力，越来越多汽服从业者开始考虑，能不能减房租？如何减房租？
二、汽服店的房租降了没？
减少房租的直接目的是为了“降低成本”，可以通过两种方式进行。
第一种是降低现有店面的租金，也就是和房东谈“降租”。
撰文期间，除了在抖音、视频号等平台上了解相信息外，汽车服务世界还与多名业内人士进行了对话，了解他们店的房租情况：
南京可酷养车的谭可表示“租金没涨也没降”；
成都飚野总经理朱焱回应他的店“房租没变”；
广东*养车店老板表示，自己的房东一下子涨了20%，现在已经是“闭店倒计时了”。
这些店无一例外都是老店，可见实体老店的房租现在很难“降”。
虽不排除房东不愿意牺牲利益“只愿涨不愿降”，但房租“降不下来”的原因其实有很多：
首先，由于店面经营情况不一，一些老板和房东谈“降租”的意愿度可能不高。
从小店视角来看，“靠房租来降本”的效果并不明显；对大店来说，降租虽然可以减少一些压力，但大店开支大的不只是房租，还有其他。
其次，房租能否降低，取决于房东的“个人意愿”，非个人能力可以掌控的事情，“除非自己沟通能力超级强，并且房东宅心仁厚”。
另外还有种虽不算普遍但也很正常的原因，就是有些老店的房租本身并不高，譬如成都飚野总经理朱焱就明确表示他的店“房租十来年没变过”。
第二种就是通过“搬迁”的方式减少房租。
兔师傅宋烈进明确表示：2024年，兔师傅优化了郑州地区的5家店，原因就是“（降低）房租谈不下来”。用他的话说，“我们现在谈降租，都是之前的房租基础上至少降20-30%，如果谈不下来，附近200-300米的地方有合适的店铺我们就换，对生意基本上没什么影响。”
可酷养车谭可也明确表示，只要附近有合适的店铺，就会换个大场地。““有位置好、价格好的店面，我就直接搬到上面去了，因为我们现在的地下停车场店限制较多，且没有自然流量”。
此外，浙江海宁*汽车维修部的老板肖华（化名）表示自己差点搬家，最后跟房东谈妥降了一万房租。
由此可见，在有降租需求且实力允许的情况下，最有效的降租方式效果就是“换场地”。
三、“搬迁”降租，值得吗？
事实上，在大众未曾关注的角落里，去年开始，在店铺大降价的情况下，去年行业已经有过一波小面积的“搬迁”浪潮。
华胜、兔师傅这样的连锁品牌，早已开始了相关动作。
华胜周因因早在去年8月就在视频中分享“有不少华胜的店进行了搬迁”，首要原因就是为了降租金。
她表示：“有的店是18-20年之间租的，租金在高位上，但现在整个市场不太好，租金降了很多，（有店租金）从180万降到了90多万、从120多万降到了40多万，还有从60多万的房租降到20多万的……这是比较普遍的情况。”
而根据宋烈进的说法，兔师傅旗下门店的“降租”举措，从口罩事件结束的第一年就已经开始了，且都是由总部团队直接与房东进行洽谈，谈不下来就找位置搬迁。“大部分其实都谈得下来，因为现在空租多、隔壁的房租已经很便宜了，房东也不傻。”
除连锁之外，单店为降租而“搬店”的情况也不少。
在博主周哥聊汽服的视频中，原宝丽汽车也因为租金高昂选择搬迁，据周哥表示，2024年我有接近50%客户都是因为房租新换店。“去年一个修车店从小区大门左边搬到大门右边，一年房租省了13万。”
延伸来看，这些老板在选择搬迁的时候，所考虑的要素中除了“降低房租”外，还有其他。
可酷谭可明确表示，自己搬店除了考虑新店面大小、有没有自然流量外，最核心的两点还有“新门面需要在现有门店附近”，并且场地得契合可酷以后可能的发展需求；
而兔师傅搬迁也有类似考虑：“老板觉得我们不会换，但其实换个两三百米、五百米之内店，对我们的客户没影响”。
此外，根据周因因的说法，华胜去年多家门店搬迁，除了租金缘故外，还有改善场地位置和业务结构变化方面的考量：原来有的店位置不太好，所以要看的主要是位置更好的新场地，比如商业条件更好的店，（这种店）即便房租并没有降很多，门店也会选择搬迁；另外有些店搬迁是因为业务结构变了，比如优化钣喷业务、发展新能源业务等。
四、不要让“房租”成为压垮自己的最后一根稻草
不可否认，“搬迁”降租的效果的确是立竿见影，但搬迁需要考虑的因素也非常多。
现阶段，行业更加普遍的现状是大部分老板即便知道房租过高，但也不愿意、或者不敢搬店。
老客户流失担忧是几乎所有人都会考虑的情况，在这之外，很多老板也会算搬迁换不划算。
有加盟店老板表示：发现如果没有建店补贴，装修和搬迁的费用不小，而且搬家会丢客户，多少店搬一次就少一些客户；亦有一些店周边的房租几遍有所下降，但如果搬迁的话，“重装一个全新系统，对小店来说也要花费一笔巨资”。
汽车服务世界专栏作者郝斌的观点是：房租是一分钱一分货。
汽车服务世界的观点的是，老板支付房租，本质上是愿意为线下流量买单。“位置越好的店，房租越高；店面位置不好或者房型不好直接影响收入。”
因此，对这些点来说，和房东谈降租这件事，可以安排上日程了。
不过，汽服店房租能不能降？能够降多少？还得根据实际情况来。
首先，要考虑自己及周边情况。包括收入、成本、利润等，明确租金在总成本中的占比，以及租金下调对盈利能力的潜在影响，还要了解当前市场行情，尤其是周边商铺的空置率情况。
真有降租需求的门店，可以尽量多了解周边店铺的租金变化，尤其是餐饮类门店的租金变化，一般餐饮店多的街，商铺空租的率也相对高些，这种空租率的提升会让房东有一定的焦虑情绪，也更愿意接受“商铺市场供需关系已经发生扭转的事实”。
其次，在了解了上述情况之后，门店还要去梳理当前经营中面临的具体困难，如客流量下降、收入减少、竞争加剧等，将之作为谈判依据，同时设定一个合理的租金下调目标。
以兔师傅为例，根据郑州市场的行情现状，兔师傅门店和房东谈房租的标准是“比以前少5000元左右”既可（PS：兔师傅的门店基本都是150平左右的社区店）。
此外，门店老板还要准备好几套谈判方案，譬如“阶段性降租（前几个月降租，后期恢复）”、“租金与营业额挂钩（按比例支付租金）”、“和房东协商以租金当做入股，拿分成”…这些方案增加谈判的灵活性，这能提高谈判的成功率。
一句话总结：如果想跟房东谈房租，除了“哭穷”、“不好干”以外，关键是要让房东意识到，“和你店续租”比重新招租要更划算。
不过，还是那句话，无论时代如何变化，大部分时候房租是涨还是降都取决于房东个人愿意，因此，如果房东愿意降租更好，但如果不愿意且短期内无法通过“搬迁”降租的话，也无需过度纠结。
“降租”治标不治本，聚焦产值提升才是减小压力最好吃的方式。
全力以赴回归行业经营本质，用更专业、更有品质、更有价值的服务和技术征服车主才是关键，尽量不要让房租真的成为压死自己的那根稻草。
