现在一二线城市新房价格确实开始上涨，可二手房却依旧下跌

现在一二线城市新房价格确实开始上涨，可二手房却依旧下跌，这是怎么回事，难道有什么魔咒吗？为啥房子到了居民手里就越来越便宜呢？还有专家说新房价格上涨，意味着又到买房的时候了，不然又要被拉开财富差距。

咱们先来解释一下，为啥会出现一二线城市新房价格上涨、二手房下跌的现象？

今年开年第一个月，70个大中城市里，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达到24个，主要集中在一二线城市。而二手住宅环比上涨的城市只有7个，比上个月还少2个。

出现这种情况，是因为现在新房成交量越来越小，各个城市非核心区域的新房根本卖不动，导致新房成交越来越集中在城市的核心区域，所以新房价格和二手房价格不同步。就拿去年来说，30个重点城市中，二手房成交面积2.3亿平方米，新房成交面积只有1.4亿平方米，而且城市越小，新房成交占比越小，这表明中国房地产已经彻底进入存量市场。

给大家举个上海的例子，方便理解。今年1月，上海中心有个叫上海一号院的楼盘日光了。这个楼盘位于新天地，东面是御园和外滩，主推高层，每套房子面积在300到400平米，总价5000到7000万元，每平米妥妥15万以上，这样的楼盘很好卖。但在上海偏远地区，像临港和奉城，新房库存压力就很大。

最新数据显示，临港新房库存都突破3万套了，其他城市情况也差不多。而且新房价格的月度数据偏差大，不能反映房价真实情况。为啥呢？比如说这个月上海刚需楼盘集中开盘，下个月豪宅开盘占比大，新房成交价格就会环比上涨。所以观察房价得紧盯二手房价格，而不是新房价格。

根据今年1月二手房数据，一线城市二手房房价环比下跌0.15%，二三线城市二手房价格环比下跌0.6%左右，二手房房价依旧全线下跌，所以房价并没有迎来专家所说的拐点。

为啥现在只有位置好的新房有销售动力呢？

因为之前专注开发偏远楼盘的地产商基本都出了问题，郊区楼盘在这轮调整中下跌更快，导致刚需人群变得保守，要么选择市区二手房。而地段不错的大户型房子，买家经济实力较强，他们对居住品质和地理位置要求高，现在是新房市场主力人群。

无独有偶，国际知名投行摩根士丹利也给出类似观点，提醒大家小心地理位置不好、品质差的房子，千万别买。他们还认为，中国新建商品房价格将在今年二季度企稳，注意，这里说的是新房，不包括二手房。

他们觉得当前中国各大城市库存房很多，特别是三四线城市，情况严峻。从数据看，截至去年年底，全国商品房待售面积达到7.5亿平方米，其中三四线城市占比超60%，这意味着三四线城市待售面积可能超过4.5亿平方米，平均去化周期超过30个月，部分城市甚至需要5年以上才能消化现有库存。

面对这么多新房库存，新房价格怎么会企稳呢？

专家们认为，目前国内30%新房库存将成为“死库存”。

啥是“死库存”呢？就是那些位置偏远、质量差、户型差的房子，根本没人买，面临市场淘汰，这些房子可视为开发商和金融机构的沉没成本，不算在当前库存里，反正没买卖，也就没交易价格。

除此之外，据大猛数据分析，大量民营开发商暴雷，失去集体拿地盖房能力，现在中国新房销售面积已经超过供应面积。去年房屋竣工面积7.3亿平方米，同比下降28%，但新建商品房销售面积却达到9.7亿平方米。照这个趋势，撇除“死库存”，未来优质新房库存会慢慢消耗掉，新房市场整体供需平衡，价格就能企稳。

除了以上两点，各地还在积极引导去库存，特别是一二线城市减少土地供应，同时回购土地和开发商手里的存量房，加快新房库存消化。所以大猛预计，今年年终，也就是二季度，中国主要城市整体库存会下降到理想水平，新房销售价格有望企稳。但以后特别是一二线城市，每月新房销售价格可能和刚需关系不大。