成都新楼市文| 黎小小
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小阳春伊始，锦江区又发起了猛攻。
昨日下午，成都市公共资源交易服务中心发布公告，位于金融城三期的48.7亩地块将于3月27日公开拍卖，起拍楼面价达20000元/㎡！
这也是成都当前起拍楼面价最高地块！地块一街之隔就是去年登场即晋升成都地王的贝壳23.6亩，后者成交楼面价约27300元/㎡。
△截自投资云地图
金三王炸不断
H10地块冲击成都新地王，板上钉钉？
金融城三期，业界简称“金三”，指的是天府大道东，锦江大道南，新成仁路以西的合围区域，由于该片区恰好位于锦江东侧，因此也被称为“金融城河东片区”。
此次公告出让的地块，在锦江区年初公示的供地计划中，编号“H10”，是金三板块内第三宗上市公开拍卖的住宅用地。
△锦江区2025年拟供住宅用地计划，可以发现，金三板块除了H10地块外，还有另一宗约48亩的地块“H08”预计将在11月上新
实际上，甚至早在这份供地计划透露之前，市场就已经对H10地块关注度满满。
一方面，源于地段本身的独特性、少有度。
其中的关键正是“金融城”这三个字。根据公开的信息，金融城三期虽然目前才进入起步阶段，但规划设计都是城市顶层架构：
整个三期片区全名“交子公园金融商务区河东片区”，用地规模约2.82平方公里，将以“生态+商业”为特色重点建设，计划重点打造金融城东TOD、交子公园特色金融街、滨江商业步行街、成都街坊四个产业组团，规划和产业甚至比西岸已经成熟的金融城一二期更高规格。
金三板块的确定度已经比较高，而且作为金融城整体规划的升级扩能补充，板块发展的意义也是非凡的。除了是对金融城一二期的产业规划补充，也在城市界面和居住功能上，有了更进一步的“城市封面”意义。
具体来说，区域内规划了约300米、350米高的建筑，金融城内缺位的地标建筑、天际线层次感都在这里被补上了。而且金三板块的呈现，也成为了衔接金融城 （一二期）、林家坝、白鹭湾、三圣乡的关键节点，至此由锦江大道串联而成的成都高端居住和产业聚集纽带被完整打通。
生态层面基底在板块成型前就先一步兑现了，已成型的交子公园是目前成都仅有的一个横跨锦江的轴线形城市公园。
产业配套层面，有定位为“金融科技高品质科创空间”的交子金融梦工场四期，未来将引入聚焦区块链、人工智能、云计算、物联网、大数据为代表的新一代信息技术金融科技创新创业企业。
片区内的教育配套也正在加速导入中，在交子公园南侧分别规划并已经在建小学、中学，目前都已经主体完工，并已经在去年就官宣落地七中育才学校。
△金融城三期及周边土地规划信息，图据网络，具体版本和时间信息暂无法查明，仅供参考
另一方面，片区发展进入高速时刻，但居住用地层面供应量却相当少，市场期待值自然水涨船高。
根据公开信息，整个片区内规划了10宗住宅用地，分南北两区，其中北区的地块分别为蜀瑞苑和华润置地锦宸府。去年，锦宸府入市，套均千万级产品，最高单价突破5万大关，仍屡次开盘即罄，上千组购房者甘愿冒雨排，甚至后期退出的2套房源都吸引了超千组购房者报名。
南区8宗地块位置颇为集中，且地块基本环绕学校布局，大概率能形成连片规模化开发的高端住区。
尤其去年贝壳鏖战82轮拿下H12地块后，将区域的楼面价刷新到2.73w/㎡，金三的含金量自此也真切坐实。从这个时刻起，整个成都市场对板块的期待值就已经不一样了。
可以说，从H10地块公告拍卖起，业界就认为该地块必然将向成都地王宝座发起冲击。
甚至可以说，这块地就是衡量2025年成都楼市走势的风向标。
但值得注意的是，由于地块起拍总价高，单地块面积也比贝壳23亩更大，起拍总价就已经达到约16.2亿，对参拍房企而言是个不小的挑战。
“外核”强大，赢在上半场
但产品内核，可能是地王们更需要的
板块本身强劲的吸附力和价值，也即“外核”，决定了金三H10地块必然将在成都土拍上大放异彩。
但地块未来入市后，能否经受住市场考验，则要看开发商产品“内核”。
具体到出让地块本身情况方面：
出让地块面积约48.7亩地块，地块位于七中育才对面，是今年金三板块待出让地块中面积最大的一宗。
已经通车的6号线金融城东站就位于地块西侧，步行距离约500余米，而且在整体TOD的一体化规划和片区产业引动下，商业消费场景及氛围可能是最不需要担心的问题。
地块容积率约2.5，建筑高度不超过100米，从这两项条件来看，高低配或纯大平层都是有可能的产品打法，但从匹配地段价值和视野价值的角度来看，大平层产品可能性更高；而且建筑限高100米，足够形成俯瞰金融城的视野，塑造建筑天际线。
值得注意的是，虽然地块所在板块内土地供应量不多，但连通林家坝板块来看，整个大区域在售新房竞品并不算少。
当前地王贝壳23亩正是其一，据其年初公示的建筑规划来看，该项目产品面积套均超200㎡，定位十分契合金三千万级豪宅板块的调性。但提前剧透的户型产品设计，在行业内外，却褒贬不一。而紧靠的林家坝板块，金融城交子缦华等项目产品力颇为出圈。
△贝壳23亩地块建筑规划
毫无疑问的是，H10地块必然会和这些项目狭路相逢，虽然已经靠地段外核赢在前半场，但对购房者而言，谁会拿下这宗地，未来的产品打造更令人关切。
地王卷土而来？
成都楼市重要讯号
这会不会是卷土重来的下一个成都“地王”？不光是成都楼市，对全国市场而言同样重要。
在了解这宗地同时，我们也捕捉到了到了全国土地市场的行情变化。
2月25日，上海静安区一宗土地卖出约16.23万元/㎡的高价，不到半年时间，刷新了去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡的纪录；
同时段，另一个新一线城市也迎来爆火土拍。杭州新地王以64834元/㎡价格诞生，距离上一次地王现身不到半年；
2月26日，天津新地王诞生，一宗土地拍出43449元/㎡的价格.....一线、新一线、强二线城市，都在近段时期内陆续刷新地价。
地王对于楼市的重要程度不言而喻。房企积极拿地，是表明对楼市和一个城市价值的长期看好，可以由上而下向购房者传导市场信心，以点带面，助推楼市持续复苏。
对于连续多年走出独立行情的成都而言，地王的示范和风向标意义只会更加强烈。
最后，我们对地块及周边已经进行了实探：
△往西可以眺望金融城双子塔
△地块往西，穿过心岛大桥，一条直线过去就是复地金融岛和招商大魔方
△地块正对面就是去年官宣落地的七中育才学校
△南侧的“成都地王”贝好家23亩地块已经在施工中
△地块内实景，已完成场地整理
△地块东侧道路及城市界面观感稍差
△地块周边写字楼林立，城市天际线初具雏形
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