新形势新机遇，陆家桥的公园城市产城样板实践

当前国内外环境形势严峻复杂，新发展格局的加快构建下，成都迎来战略发展机遇。房地产行业深度调整，供求关系发生重大变化，对区域规划建设、企业产品及服务打造都提出更新更高的要求。具备什么样发展潜力的区域能够更好的在这轮周期中，抓住机会？区域又需要具备怎样的质素和能力，才能够承接住市场需求？

机遇与挑战

1. 看宏观机遇

▶国家战略腹地建设下，四川重要性凸显

2023年12月，中央经济工作会议提出“优化重大生产力布局，加强国家战略腹地建设”。2024年7月18日党的二十届三中全会通过的《决定》中将“建设国家战略腹地和关键产业备份”作为“健全提升产业链供应链韧性和安全水平制度”的重要内容之一。

加强国家战略腹地建设，是应对当前百年未有之大变局的必然选择，也是加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环的新发展格局的重要环节‌。建设国家战略腹地和关键产业备份，能够提升东部沿海向‌中西部地区产业梯度转移的结构性调整动力，是推进经济高质量发展的新增长点。

在《中共中央关于进一步全面深化改革　推进中国式现代化的决定》中，也提到要深化东中西部人才协作，深化东中西部产业协作，提高中西部的开放水平。对中西部地区而言，加强国家战略腹地建设和关键产业备份，是中西部地区的发展新使命，也是巨大的发展机遇和挑战。

早期，总书记在四川考察时，就曾指出四川是我国发展的战略腹地。2024年年初，国务院正式批复同意了《四川省国土空间规划（2021-2035）》，在这份文件中，明确“四川是我国发展的战略腹地，是支撑新时代西部大开发、长江经济带发展等国家战略实施的重要地区”。

《四川省国土空间规划（2021-2035）》中，也提出要充分发挥四川在优化全国经济布局、拓展对外开放空间、经略西部腹地、支撑新发展格局等方面的独特优势，积极服务国家产业链供应链安全，高质量对接东部沿海地区产业新布局，加强成渝区域协同发展，尽快成为高质量发展的重要增长极和新的动力源。

《四川省国土空间规划（2021-2035）》

这意味着，新一轮的产业、政策、资源分配将在四川区域大大加强。

▶成都成为重要承接载体

历史上的两次产业转移，为中西部的城镇化和工业化打下坚实基础，同时带来大量劳动力密集型产业，这两次的转移也就了成渝地区的万亿级电子信息产业集群。而这一轮的关键产业备份，有别于前两轮，将不再局限于劳动力密集型产业，而向高科技产业乃至大国重器等层面扩展。本次产业转移目的地将在新兴产业、未来产业的发展中起到一定的引领作用。

在《四川省国土空间规划（2021-2035）》中提到，落实«成渝地区双城经济圈建设规划纲要»中“打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源”的重要要求，着力打造西部地区的创新高地。成都作为省会城市和“西部科技创新中心”，其经济发展、城市配套、人才吸引、科技创新等方面均表现优异，也将成为此次战略的重要承载地。

2024年，成都GDP实现23511.3亿元，同比增长5.7%。截至2023年末成都常驻人口2140.3万，较上年末增加13.5万人，人口吸引力不断增强。
实现从西部科技中心到服务战略大后方建设的创新策源地的跃升，2023年国家高新技术企业超过1.1万家，近5年全社会研发经费投入年均增长16.9%，城市创新指数跃升至全球第29位，创新实力不断攀升。
实现由西部内陆腹地到国际门户枢纽的跃升，天府国际机场建成，成为国内第三个“双国际机场”城市，国际班列连接境外100余个城市，铁路、高速公路运营里程分别居全国城市第5位、第4位。

数据来源：成都市人民政府

这一轮的战略腹地建设及关键产业备份，将为成都带来更多的资源倾斜，引入更多前沿创新技术，也将吸引更多人才流入，助力成都城市的高质量发展。在这样的战略背景下，城市中具备一定产业承载力的区域将更能有效抓住机遇，更具有发展优势和潜力。

2. 看城市发展机会与挑战

▶城市更新成为城市高质量发展重要举措

当前，我国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，城市高质量发展面临挑战。2024年，我国城镇化率达67%，2025年预计将接近70%，将步入城镇化的中后期。大型城市中，不生态、不宜居等问题日渐突出，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也成为新一轮城市竞争力打造的关键。

中国城镇化走势与实施城市更新行动

信息来源：中指研究院整理

2019年底，中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”。
2020年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，其重要性也提到了前所未有的高度。
2021年，城市更新首次被写入政府工作报告，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，成都就在其中。
2022年，从中央到各地城市更新政策密集发布。2023 年，从全国到各地的城市更新政策数量达到近几年高峰。
2024年，相关城市更新政策持续发布，规模仍保持近几年高位水平，整体政策导向除了保持与稳增长、促消费、扩内需相结合的态势外，进一步加强与房地产市场去库存的有效协同。

近年来全国层面城市更新政策/表态数量

信息来源：中指研究院整理

自提出“实施城市更新行动”以来，行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。各地城市更新投资力度加大，也积极探索城市更新可持续发展新模式。

无论是国外还是国内的成功案例，都可以发现，通过科学合理的规划、更新模式创新、场景重塑等，能够实现老旧区域的有机更新，焕新功能，焕发新的经济和文化价值。

例如纽约的高线公园通过科学规划，从废弃的高架铁路线转变为城市地标；法国南特岛通过更新改造，从废弃的制造基地变成主题景点，激发出新的经济价值。

再如东莞塘厦的138片区，通过城市有机更新，从传统工业区转变为宜居宜业的城市综合服务区。

工业领航：20世纪90年代初期，为发展制造业，实现经济腾飞，打造了近3平方公里的138工业区，入驻多家企业包括日本、韩国、香港、台湾等区域的企业，成为塘厦工业、制造业发展最快的片区。

全新蜕变：随着塘厦经济发展和产业升级，138片区企业陆续迁出、关停，留下大量空置厂房。2015年，随着《东莞市塘厦镇“三旧”改造专项规划（2015-2020）》的推进开展，“138工业区“重新规划为商务和休闲服务功能突出，适宜就业、休闲、居住的“138中央商务区”，进行连片式城市更新，从城市规划设计到更新改造全面蜕变。

立足自身生态资源（山水+公园），践行低碳发展理念，138中央商务区逐渐从传统工业区成为城市配套更丰富、交通设施更完善、高阶人才更集中的塘厦新中心，宜居宜业新典范。随着片区发展品质全面提高，138中央商务区也成功打造出多个高端住宅社区，引领城市人居住宅标杆全面升级，助推片区城市价值提升和资源盘活。

当前，我国城市更新已逐步从探索为主开始进入到落地多元项目的阶段，行业可复制经验做法不断丰富。对成都而言，城市更新领域的发展潜力巨大，随着项目的落地实施，优秀的经验做法和新模式探索也将不断涌现。

“十四五”期间，成都将推进 173 个片区有机更新项目，计划改造老旧小区 2555 个、24.4 万户。突出“成片化”改造提升。2020 年成都市面向全球发布了“中优”机会清单，502个投资项目中，“城市有机更新”占92 个，约18%的比例，根据清单估算，成都在城市更新领域未来5～10年（2020～2030年）的投资额将在万亿左右。

▶提档升级，助力高品质生活城区打造

早在2017年，成都就提出““东进、南拓、西控、北改、中优”的十字方针。“中优”区域作为成都核心功能承载地，既面临国家中心城市和公园城市建设所带来的挑战，也面临着国家战略牵引和城市升级进位所带来的宝贵机遇。“中优”战略更是成都城镇化转型提质发展的重要战略举措。

在成都市中优“十四五”规划中，就明确提出““中优”区域已率先进入存量更新为主的新阶段，以存量资源开发为主的城市有机更新将成为新时期“中优”区域城市发展的主流，城市更新将逐渐从单个项目建设向片区综合开发转变、从大拆大建向渐进式有机更新转变、从粗放管理向精细化治理转变。

而“中优”区域中，主城五区（成华、锦江、青羊、武侯、金牛）的城市有机更新则更为迫切和重要。相较于新区而言，主城五区不仅拥有成熟的生活配套，浓厚的居住氛围，地缘客户基数大，粘性强，同时各区都有其特色的属地化文化积淀，形成了各区鲜明的特色。

主城区的有机更新，将是在原有的城市基础上，对区域的再一次提档升级，是城市高质量发展的重要着力点，也是打造高品质高能级生活城区的重要支撑。

▶ 主城区更新，机会与挑战共存

从房地产市场数据来看，受行业深度调整和居住升级影响，成都置业需求回归主城的趋势近两年愈加明显。2024年，“5+2”区域住宅成交747万㎡，成交量占全市比例超50%。

数据来源：中指数据

但，主城区的土地供应量正在逐年递减，2024年主城五区成交涉宅用地约1430亩，较上年减少26.7%，较2022年成交规模减少48%，未来主城区将可能面临供应不足问题。而城市更新将为主城区腾挪出更多的优质土地供应。

同时，近两年主城区成交楼面价在逐年上升，土地成本的上升，叠加居住需求升级，城市更新后的产品供应，也将面临品质升级的全面挑战。

数据来源：中指数据

如何做好主城区的城市更新？在成都“中优”十四五规划中也提到，城市更新不仅要注重物质建设，更要注重硬设施软环境双提升，注重人文关怀的转变，营造有历史内涵、有商业氛围、有生活气息、有文化故事的市井生活场景。

因此，主城区的城市更新，不仅面临居住升级下对高品质产品、绿色生态环境、美好和谐生活的追求；还将面临如何让新建改造与属地传统文化有效融合的考验。这都需要以片区开发的角度综合考量，对区域规划理念及参与企业综合实力提出更高要求。

2023年7月，在国务院常务会议上审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。为深入贯彻落实相关精神，积极响应有关部署要求，日前，成都城投陆家桥建设公司作为陆家桥城中村改造项目的实施主体，已成功获得国家开发银行四川省分行首批城中村改造专项借款授信62.99亿元，执行利率为国内同类型最低。

在产业备份转移、城市更新、需求回归主城的大背景下，6831亩的陆家桥未来公园社区，作为市级重点城市更新单位，迎来发展窗口期。如何抓住这个机遇？陆家桥充分自足自身优势，不断优化完善片区功能与规划，致力构建人城境业和谐统一的未来公园社区。

陆家桥的迭新升级实践

1. 优越的先天禀赋

陆家桥位于主城金牛区三环和天府大道北延线旁，交通便捷；西侧是欢乐谷、国宾等成熟板块，东侧则是凤凰山公园，单说地理位置，就已占据先机。规划面积约4.55平方公里（约6831亩），是成都第一批城中村改造项目，也是成都主城迄今最大规模的城市更新单元。

不仅如此，陆家桥本身的生态、产业，道路交通基底也十分优越。

位于环城生态区安靖绿楔、熊猫绿道和东风渠水系交汇处，多条绿廊、绿道贯穿而过，景观多元；周边公园绿地数量众多、类型多样。
区域医贸流通产业特色明显，产业基础良好，在全市具备竞争力，也可与金牛区内的健康产业集群形成互联发展。
三环路、金丰高架、天府大道北延线等城市级干道环伺，地铁5号线串联区域与凤凰未来新城及高新南区，南北通勤便捷。

作为市级重点更新单元，陆家桥占据主城优势地理位置及生态资源，其片区更新不仅是简单的形象提升，同时也承载着推动超大城市空间布局优化调整、功能体系健全完善、发展能级蝶变跃升的重任。

2. 全局考量，优化完善片区功能规划

立足区域资源禀赋，陆家桥未来公园社区以片区综合开发视角，全局考量，从生态、产业、城市功能等方面对区域规划进行升级完善，强化片区功能，致力于将片区打造为“低碳健康公园城，未来理想宜居地”。

陆家桥意境图

规划调整，优化布局：从2024年8月开始，连续两次对陆家桥未来公园社区范围内进行规划调整，调整内容包括用地性质、交通路网、公共配套等。通过规划调整，优化片区内路网结构和用地布局，优化公共服务设施和市政设施数量与布局，调整部分用地为住宅用地，让片区用地规划更加科学、城市功能更强大、生活更宜居。

陆家桥未来公园社区土地控规图

优化生态本地，搭建多级公园体系：结合地形打造海绵雨水公园，构建区域绿心；美化提升东风渠水系周边生态环境，构建开放亲水活力的滨水带状公园；打造城市景观廊道串联东西向生态资源，同时立足绿心雨水公园，联通南北生态网络。

陆家桥未来公园社区景观规划概念图

构建TOD极核，优化内外部道路交通：
1）已开通的地铁5号线贯穿陆家桥片区，依托两大TOD站点，陆家桥与泉水路站，打造TOD综合极核，一方面立体化交通网路，另一方面商业用地向TOD周边集中，将区级公共设施、特色产业商务等围绕TOD集聚，提升区域价值，同时布局居住、公共服务等配套设施与辐射影响区，优化片区功能布局。
2）通过构建“五横五纵，三环多支”的路网布局，外联主通道，搭建功能明晰、四象通达的路网，形成片区外联內畅的交通体系。
3）依托公园资源，打造“公园环”，构建“区域级-城区级-社区级”三级慢行体系，形成休闲广场+小游园+微绿地+绿道系统+慢行系统有机整合，提供全时全龄宜居生活服务。
强化产业聚核，提升产业能级：立足片区产业基础及凤凰山片区功能结构，以健康产业为主导，聚焦碳中和、文旅文创、数字经济等淋雨，构建“1+2+1“产业发展体系，通过产业互动，助力凤凰山片区“数字科技产业高地、都市文旅风潮地标”的建设，全面提升片区产业能级。

3. 强大的综合实力保驾

在金牛区人民政府的大力支持与协调下，城投置地和金牛城投两大国企强强携手，成立成都城投陆家桥建设有限公司，在陆家桥片区多个方面开展深入合作，加快推进片区更新和建设。作为陆家桥区域发展的先行者，成都城投置地集团为陆家桥未来公园社区的规划兑现带来更多实力加持。

成都城投置地集团，是成都城投集团旗下以房地产为主业的成都市属全资大型国有企业，具有房地产开发一级资质，荣膺“2024中国房地产百强企业成长性TOP10”、“2024中国房地产综合开发专业领先品牌一城市综合运营”奖项。（荣誉排名来源于中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组）
企业始终坚定服务城市发展战略，秉持“美好生活构建者，城市运营服务商”的集团定位，立足高效、高质量发展的“一主多元”长效机制，聚力打造“地产+运营、地产+科技、地产+资本”的可持续、高质量发展生态圈。业务覆盖“地产开发、商业管理、家居制造”三大核心板块，并已形成深耕成都，以成渝地区双城经济圈为核心的战略布局。
在成都，城投置地先后打造建设了成都城市音乐厅、东盟艺术学院，打造运营凤凰山体育公园、天府艺术公园、文殊坊文创区、成都露天音乐公园等一系列城市封面建筑。

凤凰山体育公园实景图

地产开发领域，累计开发与代建超千万方，以锦上系、蘭庭系、梧桐系等高端产品系为主力，为城市筑造有审美、有人文、有品质、可信赖的现代人居；遵循城市发展格局，统筹推进金牛沙河源、金牛国宾的片区综合开发，助力城市更新 (旧区改造)。

4.百亩生态大盘，开启片区生态宜居新篇章

2022年，成都城投置地斩获陆家桥未来公园社区范围内3宗涉宅用地，2023年斩获一宗商业用地，共计约227亩。作为陆家桥片区首批次先行站点，也是片区首个高品质居住社区，第一批次组团“陆家桥未来公园·启境”入市即热销，开启陆家桥未来公园社区品质居住新场景。

借鉴传统院落空间布局，楼栋平行错列式分布，形成变化丰富的组团花园空间；多个主题景观组团，不同形式的水景节点，融入社区会客厅、儿童乐园等功能，打造低碳健康社区，营造低碳绿色运动的生活场景。

陆家桥未来公园启境规划意境图

陆家桥未来公园启境意境图

启境还将融入成都城投置地的科技住宅理念，通过全屋智能、全屋互联的系统应用，为客户带来一个真正的无限拓展的“智慧家”，打造陆家桥片区未来智慧生活社区的先行者。

陆家桥未来公园社区以片区综合开发模式，塑造功能布局均衡、空间尺度宜人、产业特色鲜明的人城境业和谐的公园城市产城样板。成都城投置地集团作为区域发展先行者，以227亩低碳智慧大盘，开启片区低碳智慧宜居新篇章。作为首批次组团的陆家桥未来公园·启境，以建面约110㎡、约131㎡两个户型，总价201万起，成为安家主城三环的置业优选。春节期间，陆家桥未来公园热度持续攀升，吸引了众多购房者到场，并以亮眼的销售数据，成为主城三环的热销红盘。有主城置业需求的值得重点关注！