“小阳春”提前报到？数据透视中国楼市复苏真相与城市分化逻辑

最近，中国房地产市场出现了一些微妙而又引人注目的变化。一方面，一线城市楼市相对平静，甚至出现降温迹象；另一方面，以成都、武汉、南京等为代表的强二线城市却呈现出“小阳春”提前到来的态势。新房价格上涨、成交量回升、置换需求激增、开发商收紧优惠……种种迹象似乎都在表明，中国楼市正在经历一场结构性的调整。

一、数据背后的真相：回暖还是分化？

国家统计局发布的2025年1月房价数据显示，70个大中城市中，24个城市新房价格环比上涨，较去年12月增加1个。

尤其值得关注的是，二线城市表现出强劲的反超趋势。涨幅排名前十的城市中，除上海外，其余均为二线城市，其中南京、成都以0.7%的涨幅并列第一。

然而，数据背后的市场真相并非如此简单。尽管统计数据呈现出整体回暖的趋势，但市场一线的声音却更为复杂和多元。

与中介的沟通中发现，强二线城市的回暖感受明显强于一线城市。武汉就是一个典型的例子。2024年11月，武汉新房成交量达到16767套，同比增长189%；12月更是高达28331套，同比增长146%。2025年1月和2月，成交量继续保持同比增长。中介表示，多家门店日成交量突破两位数。

与以往“以价换量”不同的是，本轮市场回暖伴随着部分城市房价的反弹。成都表现尤为突出。数据显示，成都在售主力住宅均价自去年3月起一路走高，尽管7、8月出现阶段性下跌，但随后进入快速攀升阶段。

然而，同为涨幅并列第一的南京，市场却显得相对平稳。在经历去年新房成交量大幅下滑和部分楼盘价格腰斩后，南京市场开年保持谨慎，仅有个别楼盘出现价格上涨。这些楼盘的共同特点是：市场稀缺、抗风险能力强、持有价值高、产品过硬。开发商收回优惠折扣，是价格上涨的主要原因。

无论是北京、上海等一线城市，还是二线城市，中介普遍反映近期看房人数大幅增加，尤其是优质地段的优质楼盘。市场的回暖激发了观望者的看房热情，加速了购房决策。

二、置换潮涌：二手房挂牌量激增，房东“以价换时”

与以往市场变动不同的是，本轮楼市回暖呈现出“新房热、二手房也热”的特征。一个显著的表现是，二手房挂牌量大幅增加。

无锡中介提供的数据显示，截至2月26日，无锡二手房挂牌总数达到7.5万套，较上周新增2000套。这表明房东出售意愿强烈。

为了尽快实现置换，许多房东不惜降价出售。南京部分小区房价从3.2万元/平方米降至2万元/平方米左右。武汉的中海长江十里，作为豪宅项目，也多次降价，半年内降幅近100万元。

中介普遍反映，近期看新房的客户中，大多数是“小换大、老换新”的改善型需求。苏州、武汉等城市，置换需求占比接近一半。

三、开发商的“狂欢”：优惠缩水，信心回升

市场回暖，购房需求增加，开发商自然成为受益者。最直接的表现是，优惠折扣开始缩水。

深圳和武汉的折扣调整尤为明显。深圳的折扣力度从去年的8折逐步收窄至8.7折。武汉从2月开始，多个楼盘宣布回收折扣。

开发商收回折扣，一方面说明市场热情高涨，购房者主动性增强；另一方面也得益于政府层面的扶持。

例如，南京新房库存不足，部分是2022、2023年的库存，部分是尚未开建的期房。在供需关系近乎平衡的状态下，开发商几乎没有折扣。政府推出人才补贴等政策，鼓励购房。

四、中介的视角：市场看好，但建议谨慎

尽管市场回暖，但中介对未来走势的看法并不盲目乐观。

五、楼市回暖背后的深层原因

六、专业名词解释及理论基础

环比上涨：
指与上个月相比的价格上涨。
席勒市盈率（Shiller P/E）：
由诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒提出，用于衡量股市整体估值水平。计算方法是将股价除以过去10年的平均每股收益（经通胀调整）。
以价换量：
指开发商通过降价促销，以较低的价格出售房屋，从而增加销量。
供需关系：
经济学基本原理，指商品或服务的供给量与需求量之间的关系。当供给大于需求时，价格下跌；当需求大于供给时，价格上涨。
杰文斯悖论(Jevons Paradox):
19 世纪，英国经济学家威廉姆·斯坦利·杰文斯观察到，技术进步提高了煤炭的使用效率，反而导致煤炭消费总量的增加。这被称为“杰文斯悖论”，也适用于其他资源和领域，比如AI领域算力的提升。