观点网 绿城、招商蛇口、保利发展、象屿&天安四家房企争夺一宗地块的场景可不多见。
3月3日，上海二批次土拍现场只端上一宗位于嘉定远香湖的住宅用地，4合计组竞买人参与竞拍，经过49轮竞价，地块达到中止价，随后进入竞高品质阶段，最终由招商蛇口竞得，成交总价26.6亿元，溢价率30%，成交楼面价高达3.18万元/平方米。
据观点新媒体了解，上一宗地块楼面价超过3万元的嘉定宅地，还是2016年由建发3.03万元/平方米竞得的嘉定区嘉定新城E27-1地块，彼时刷新了板块单价最高纪录。
如今，招商蛇口凭借这宗远香湖宅地正式成为区域内楼板价地王。
资料显示，嘉定新城F03A-4地块是远香湖中央活动区的最后一块住宅用地，地块周边有沪宜公路、沪嘉快速路、宝安公路等。此外，有远香湖幼儿园、上海实验学校嘉定新城分校、嘉定新城实验二小等教育资源；宝龙广场、TSF购物中心等商业资源。
地块临近益飞路及希望路，周边项目不算多。其中，2018年11月中旬开盘的上实海上公元项目，开盘推出9个单元，共332套房源，开盘单价再3.6万-4.5万元/平方米之间，2023年二手房源价格已经涨至6万元/平方米；以及2016年7月开盘的远香湖九号，彼时推出20套200-250平叠加别墅房源，均价也达到3.5万-4.5万元/平方米。
或许是看重嘉定区域板块内"最后一宗住宅用地"，招商蛇口在开拍前就已经和"竞争对手"象屿前后进行了公开招标。其中，招商预计总投资39亿元，象屿则预计总投入44.4亿元，双方公开报出的总投资额已经包含了地价+建安。
不难看出，象屿的拿地积极性高涨，对嘉定远香湖板块市场售价预期也更看好。
事实上，两家企业时常在嘉定区域地块竞拍现场切磋，2023年10月，嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块进行出让，象屿，港中旅联合招商，保利等六家参与竞拍，最终由象屿成功摇中地块，成交价34.63亿元，成交楼板价2.36万元/平方米，溢价率约9.75%。
地块项目名为象屿远香湖岸，已于2024年9月开盘，合计出售1084套房源，总销售额到60亿元。
在此之前，招商蛇口还参与竞拍了嘉定区嘉定新城G09-2地块，2023年7月地块上架，招商、保利置业、中海、华润、中铁建等18家房企上阵，最终大家、钱江、维科联合体以楼板价2.58万元/平方米价格摘得地块，成交总价17.08亿元，溢价率10%。
之所以是嘉定板块，源于早在2022年时招商蛇口在远香湖板块打造过的璀璨湖畔项目。
2022年7月，上海二批次土拍出让现场，招商蛇口&南昌市政以14.9亿一次性报价竞得项目地块，楼面价2.56万元/平方米，溢价率达到9.24%。
地块开发为璀璨湖畔（湖畔景苑），首开推出166套房源，均价4.98万元/平方米，入围比1.3。据公告显示，项目开盘销售时间为2022年12月7日，从拿地到开盘仅花费4.5个月左右，是2022年二批地中较早入市的项目之一。
值得注意的是，2022年，招商蛇口在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中便包括上海这座城市。
该年招商蛇口于上海获取的土地达到10宗，且多数为当年拿地当年开盘，去化率较高，华东区域总毛利率还逆势上升4.83%，与江南、西南、深圳区域形成鲜明对比。
招商蛇口2022年开发业务区域毛利率数据
数据来源：企业公告
回归当下，招商蛇口2024年业绩快报显示，报告期内营业总收入同比上升2.25%，营业利润同比下降36.54%，利润总额同比下降35.02%，而归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%。
下降原因主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。
截至2024年6月30日，招商蛇口于上海的在建项目还有22宗，几乎与竣工项目持平。但在这其中，嘉定区域内新项目仅有两宗，分别为上海虹桥璀璨领峯、上海嘉定远香湖。
前者项目已经竣工，上半年累计结转面积达到3.8万平方米，项目地块为2021年12月招商蛇口与南山联合体以底价27.05亿元拿到的地块，彼时拿地均价2.4万元/平方米，2022年一到三期开盘时均价升至5.7万元/平方米，实现翻倍。
面对项目结转毛利率同比下降的境况，选择区域即选择未来利润率。2021-2024年以来，招商蛇口于嘉定区域频频参与拍地、落子。如今以高溢价拿下嘉定新城F03A-4地块，再次验证该公司内部人士此前公开表达的观点："公司的重点是深圳和华东，特别是上海。"
截至目前，上海还公布了4宗地块出让消息，分别位于浦东新区、静安区、闵行区、黄浦区，将于3月28日开启限时竞价。
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