香港楼市。梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 深圳报道
2月26日，香港特区政府财政司司长陈茂波于2025至26年度《财政预算案》指出，香港商业房地产在过去几年面对不少挑战，考虑到写字楼空置率近年处于高水平及未来几年的供应仍相对充足，政府在来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应。
陈茂波表示，会考虑将部分商业用地改划作住宅用途，及提供更多用途上的弹性。为配合有关工作，同时亦会推迟洪水桥／厦村新发展区市中心商业用地的原址换地完成期限。
据了解，香港在新的财年卖地包括八幅住宅用地，加上铁路物业发展、市区重建局及私人发展和重建项目，预计全年的潜在土地供应可供兴建约13700个单位，与《长远房屋策略》预计私人房屋的年度需求相若。
甲级写字楼空置率创过去25年新高
仲量联行数据显示，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为过去25年以来的新高，主要受到中环及其他地区新落成的项目影响。尽管如此，五大主要商业区中，四个地区的空置率保持稳定，其中三个更呈现改善迹象。
在租金表现方面，仲量联行指出，2024年香港甲级写字楼整体市场租金下跌8.6%，其中中环跌幅达12.0%，主要受区内新供应带来竞争加剧影响。
香港甲级写字楼租金变化。图源：仲量联行
同时，仲量联行指出，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物业的资本价格均录得跌幅，甲级写字楼的资本价格下降9.8%，核心区街铺回落1.6%，优质货仓的资本价格则下跌7.4%。
香港投资市场指标变化。图源：仲量联行
香港差饷物业估价署（下称“香港差估署”）公布的数据亦显示，2024年12月，香港核心地区甲级写字楼的租金指数较2023年12月有所下跌，上环/中区、湾仔/铜锣湾、尖沙咀分别同比下降4.3%、6.7%、3.5%。至于同期的售价指数则报268.3，较2024年1月的349.4下降23.21%。
截图自香港差估署报告
另从1月份数据来看，仲量联行发布的《香港地产市场观察》报告显示，截至2025年1月底，香港甲级写字楼整体空置率微升至13.3%。不过，部分分区市场的空置率有所改善，其中中环空置率从11.6%下降至11.3%，湾仔/铜锣湾空置率也改善了0.2个百分点。
与经济发展密切相关
2月28日，地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，香港写字楼空置率高企，跟经济是有密切关系的。最近这几年香港的财政赤字比较明显，经济增速也放缓了。在这样的情况之下，市场对商办类物业的需求其实都在下滑。看到很多商铺现在空置、租金下滑也比较明显，写字楼也是出现类似的情况。
“过去几年香港写字楼市场供应基本上来说是比较稳定的。除了香港的经济下滑外，还有一个很重要的原因，就是香港联系汇率之下，导致利息高企，对物业和经济产生冲击。所以这也是跟香港汇率联系汇率制度有相关的影响。”邓浩志说。
据了解，香港实施联系汇率制度，和美国利率挂钩。香港金融管理局在2024年9月发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出，虽然美国减息周期已开始，但港元利率仍处于高水平，对经济及资产市场造成下行压力。
此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦向《华夏时报》记者指出，香港写字楼空置率目前处于高位，原因主要有两方面。一方面是产业调整致使部分企业外迁。另一方面，在国际交往与进出口业务中，大陆的贸易模式发生了重大转变。过去大陆较多依靠香港进行转口贸易，而如今服务贸易显著提升，尤其是自贸区发展起来后，众多原本需借道香港开展的业务，现在在大陆本地就能完成，这使得对香港写字楼的需求大幅减少。同时，上海、深圳、广州、北京等城市，在国际贸易、金融、航运、科技等领域积极打造类似香港的职能，进一步降低了对香港相关方面的依赖度。
“在商业方面，内地举办进博会、开设海口免税店等，同时互联网购物极为方便，使得前往香港消费的人群数量，不像本世纪前15年那么猛烈。再加上近年来内地城市在形象塑造、产业升级以及旅游文旅打造等方面取得进展，反而吸引了众多香港人前来，进一步影响了香港的商业。”李宇嘉说道。
写字楼市场波动影响香港地产商业绩
需要注意的是，香港写字楼市场的波动已对相关地产开发商的业绩产生了影响。
2月27日，新鸿基地产（00016.HK）发布2024/25财年半年度业绩报告。其中，新鸿基地产香港物业投资组合的总租金收入为88.13亿港元，较去年同期的89.41亿港元略有下降，主要是写字楼和商场的续租租金双降，具体来看，零售物业租金下跌1%，写字楼租金下跌5%。
新鸿基地产在半年度业绩报告中指出，本港写字楼租务市道持续受压，核心地区的新供应继续为写字楼租金带来压力。
2月18日，深耕香港铜锣湾的希慎兴业（00014.HK）公布了2024年度业绩报告。报告期内，希慎兴业实现营业总额同比增长6.2%至34.09亿港元。其中，位于香港的写字楼的营业额下降1.5%至14.4亿港元，2023年为14.62亿港元。
希慎兴业在业绩报告中指出，香港写字楼租赁需求仍然疲弱，全年交易活动仅维持在温和水平。由于经济复苏速度逊于预期，甲级写字楼的需求有所放缓。在波动的市场环境下，企业维持谨慎态度，大部分交易活动为面积不足10000平方呎的小型交易。
那香港特区政府停止推售商业用地，对降低写字楼空置率会产生怎样的影响？
李宇嘉表示，停止供地可以给市场释放一个积极的信号，有助于提升市场信心和缓解供求关系。
然而，对于停止推售商业用地的影响，也有不同的看法。邓浩志则指出，政府停止商业用地供应虽然会减少未来的新增供应，但对消化目前已经空置的物业帮助有限。物业的消化最终需要通过经济复苏来创造更多需求，从而推动市场发展。因此，香港无论是在贸易、科创还是金融领域，可能还是需要进一步发力，以促进经济增长。单纯降低供应量并不能有效解决存量问题。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
