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“去年很难，今年可能更惨！”
很难想象，一个全国TOP级房企的温州项目营销负责人，居然会对2025年如此悲观，倒也不是看衰市场前景，让他真正感到担忧的，是对新一轮的产品竞争缺乏自信。
这段时间，笔者在拜访温州各大新盘的管理层时，聊到最多的关键词是“第四代住宅”，甚至有一位营销负责人直言不讳的表示——“今年，温州楼市要被第四代住宅彻底霸占。”
图源温州发布
为什么“第四代住宅”会成为温州大部分新盘的“心腹大患”？
在深入这个话题之前，我们不妨来看一下2024年的温州楼市成绩单，据朗兆数据研究院显示，2024全年温州市区新盘销售金额TOP1-10位的热销楼盘，绝大部分都是定位改善高端的产品。
或许很多人还没有意识到，这组数据意味着2024年的温州楼市基本盘已经被推翻，市场需求从“刚性”向“改善”大幅转变，“产品力”已经占据推动市场的主导地位。
图源朗兆地产研究院|数据仅供参考 以实际为准
透过这一现象，我们再看温州新房市场即将面临的“产品迭代冲击”——
2024年“第四代住宅”概念突然在温州爆火，得益于土地新计容政策，以及高品质住宅建设标准调整，“第四代住宅”的基础属性全面超越传统住宅，甚至可以说是“降维碾压”！
具体什么概念？我们不妨就以温州首个面世的第四代住宅——中楠·鹭湖为例，感受一下象征着楼市新时代的产品到底有什么独到之处。
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升级是循序渐进的“积累”，迭代是本质上的“颠覆”，第四代住宅在产品上可谓是“全面进阶”，但最为明显的还是对于户型空间的拓展。
项目装修示意图|仅供参考 以实际交付为准
温州以往的错跃产品以“偷面积”的方式，可以勉强达到将近100%的得房率，但为了实现空间拓展，大部分传统错跃的户型设计无法兼顾空间的合理性。
就像这个温州曾经很经典的177㎡的传统错跃户型，“客厅+卧室”南向面宽仅约9.2米，且有一根承重柱立于阳台中间，既遮挡采光视野，又会增加室内与外部景观的割裂感，非常影响居住体验。
温州2017年某楼盘错跃户型
相比之下，中楠·鹭湖的错跃户型堪称“史诗级优化”，不仅赠送面积大幅提高，而且赠送区域更加合理，这样让屋内布局规整、尺度阔奢。
例如，项目建面约158㎡的偶数层户型，拥有上下约17米的南向面宽，其中仅客厅开间就宽约9米，放眼整个温州楼市都是难得一见的“巨幕尺度”。
建筑面积约158㎡的偶数层户型示意图|仅供参考 以实际交付为准
甚至，就单单看套内的空间观感，中楠·鹭湖建面约158㎡的奇数层户型更加夸张，整体结构横向尺度直接拉满，上下双层南向开间足足约21米，仅主卧套房就独占约6米面宽。
方正规整的布局几乎没有浪费一丝过道空间，主体空间与超20㎡的空中庭院无缝衔接后，可以形成超83㎡的巨型公厅，而双主卧套房设计更为惊艳，主卧卫浴均可俯瞰湖光盛景，完美诠释“何为享受生活”。
建筑面积约158㎡的奇数层户型示意图|仅供参考 以实际交付为准
除此之外，中楠·鹭湖建面约158㎡的奇数层户型，凭借大面宽、短进深的优势，设计出南北直线对流的主厅格局，配上窗外的绝美湖景，大有“顺风顺水”的寓意。
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价值规律是一切商业行为的基础，优质产品需要与之匹配的价格支撑，而第四代住宅对于市场的降维碾压，除了产品力大幅提升之外，还体现在其超乎常理的性价比。
效果示意图|仅供参考 以实际交付为准
还是以中楠·鹭湖为例，想要分析出性价比，首先要以产品价值为基准——
中楠·鹭湖择址于温州市中心小南门，天生自带“核芯地段”的价值标签，更何况拥有“一线湖景”加持，考虑到板块内的沿河宅地基本被消耗殆尽，项目的甄稀性再度被推高。
区位示意图|仅供参考 以实际交付为准
从产品角度出发，中楠·鹭湖凭借“第四代住宅”的优势，可以极大撬动“核芯地段+绝美景观”的价值上限，独特的“并排式布局+纯边套设计”让每层每户都能享受到无遮挡的湖光盛景。
效果示意图|仅供参考 以实际交付为准
需要重点提及的是，并不是所有依水而建的住宅都能称之为“湖景”，狭窄的河道、难成规模的河塘即使有水景之誉，也难以匹敌真正的壮阔湖面。
参考中楠·鹭湖的湖景尺度——项目南向跨湖而过，与对岸的建筑形成超220米间距，湖面最宽处可达130米左右，可将超 6.3 万方的广阔湖域尽收眼底，能在市中心拥有如此景观尺度的楼盘还有谁？
实景图|或存在测量误差 以实际为准
水天相接之处，天光云影徘徊，夜晚湖畔点点灯火，倒影朦胧粼粼波光……推窗观望，温州两大地标超高层同框而现，流光溢彩的世贸中心，光怪陆离的置信广场，眼前这幅绝美风光无需特意寻找，竟都汇聚于中楠·鹭湖。
温州会昌湖夜景
当然，先天优势只是其价值之一，中楠·鹭湖有着“第四代住宅”的相关政策加持，所打造的产品同样拥有在高端市场逐鹿的实力。
“基座石材+四面铝板+通透玻璃”构成的立面形象
项目北侧恢弘的奢石景墙
由大型松木搭配灵动水景组成社区门庭
配置全落地玻璃幕墙和270°湖景露台
兼顾“场景化、生态化、奢享化”的鹭湖Club会所
毫无疑问，中楠·鹭湖的社区配置完全可以站在高端市场的塔尖梯队！
效果示意图|仅供参考 以实际交付为准
仅从产品角度来看，中楠·鹭湖兼具“核心地段+优质景观+强产品力”三大价值支撑，对于追求生活品质的高端购房者而言无疑极具吸引力。
然而，任何产品都要结合价格来看，鉴于中楠·鹭湖尚未开盘，参考目前销售释放的预计价格，中楠·鹭湖建面约158㎡户型总价约420万-490万左右。
效果示意图|仅供参考 以实际交付为准
这样的价格有性价比吗？其实通过横向对比就非常清晰——
中楠·鹭湖建面约158㎡错跃户型得房率为107%左右，实际使用面积可达约170㎡。以目前温州高端市场大部分为高层产品平均20%的公摊面积计算，中楠·鹭湖建面约158㎡户型的居住空间，可媲美200㎡户型以上的高层住宅。
项目装修示意图|仅供参考 以实际交付为准
而在当前温州市场中，能够同时具备“核心地段+优质景观+强产品力”，大部分都集中在中央绿轴、滨江CBD，市场定价基本在3万-4万/㎡，个别房源甚至能突破5万/㎡！
若按照建面约200㎡的户型计算，一套能与中楠·鹭湖在地段、景观、产品、实际使用面积等方面相提并论的房源，总价足足要600万-1000万。
反观中楠·鹭湖仅400+万的起步价格，折算毛坯单价不过约2万+/㎡，相比之下，两者甚至能拉开30%-50%的总价差距，这样的性价比可谓直接拉满！
项目装修示意图|仅供参考 以实际交付为准
如果再细看中楠·鹭湖目前释放出来的价格信息，就会发现项目1幢东边间的价格明显低于西边间，甚至西边间低区房源总价在440万-470万左右，而东边间高区房源总价却只需要约460万-470万！
这样的定价策略在向来“以东为贵”的温州市场中非常少见，但对于中楠·鹭湖而言却能将整盘性价比再度推高。
户型分布图|仅供参考 以实际交付为准
一方面，中楠·鹭湖作为整盘“户户看湖”的项目，并不会像其他景观楼盘一样，因为景观资源的分配而产生较大的内部价差，整盘房源定价均衡，能很好避免过高的景观溢价，极大凸显了产品的市场竞争力。
另一方面，项目1幢东边间的景观视野与西边间几乎毫无差距，同样是无遮挡看湖，同样能俯瞰约6.3万方的宽阔湖域，但价格却做出明显让利，使其房源性价比大幅提高，在当前预算400万+的高端改善市场中，占据绝对优势。
这一点，从中楠·鹭湖近期火爆的冻资情况就可见一斑，项目预计将在今年3月开盘，首发房源却仅有45席，势必将引起购房者更加激烈的落位竞争！
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楼市的竞争是残酷的，供应永远追随着需求而变化。“第四代住宅”的诞生标志着温州楼市迈入新的时代，这是大势所趋，也是行业发展的必经之路。
从中楠·鹭湖的案例中不难看出，兼顾“产品力+性价比”等诸多优势的第四代住宅，必将引起2025年温州楼市的重新洗牌。
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