本报记者 方超 石英婧 上海报道
政策发力、市场需求等多重因素助力下，一线楼市或率先迈入企稳通道。
国家统计局数据显示，2025年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。
“房地产行业在供需两侧政策同时加力的推动下，2025年商品房销售降幅预计将明显收窄，一线城市有望率先企稳。”世邦魏理仕近日表示。而对于商业房地产市场，世邦魏理仕认为：“租赁市场供需关系的修复仍在进行中，但积极信号逐渐增强。”
《中国经营报》记者注意到，在市场高度关注的办公室市场，世邦魏理仕近日预测，2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长。
“我们认为今年投资市场整体交易额会有5%到10%的提升，核心原因在于投资的性价比更高。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨向记者表示，内地一线城市的净租金收益率与借贷成本间的利差，已经领先亚太区域。
新质生产力带动办公需求
办公楼作为经济发展情况晴雨表之一，一直备受市场关注。
世邦魏理仕在《2025年中国房地产市场展望报告》（以下简称“《报告》”）中表示，2024年国内主要城市办公楼市场净吸纳量录得206万平方米，与2023年基本持平，需求复苏进程较为滞缓，市场租赁活动以存量租户流动为主。
（全国办公楼市场净吸纳量预测。受访者/图）
以上海为例，世邦魏理仕此前发布的数据显示，2024年上海办公楼市场共录得12个新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。世邦魏理仕方面认为，虽然供应量有所下降，但由于需求动力不足，全市空置率进一步上升至22.1%，同比上升2.3个百分点。
尽管如此，在新质生产力带动下，2025年核心城市办公楼市场或迎来改善。
“展望2025年，增量刺激政策的出台有望逐步提振企业的信心，但与办公楼租赁直接相关的人员扩张和资本开支的系统性反弹仍有待盈利预期的明确增强。”世邦魏理仕预计，2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长，需求增速将在2026—2027年期间逐步提升。
对于办公室需求增长的原因，世邦魏理仕方面认为，消费与新质生产力继续成为办公楼需求扩张的两大引擎。“DeepSeek等人工智能应用的火爆，推动了相关企业端应用及硬件设备租赁需求的快速增长。同时，工业机器人、集成电路等高景气行业也保持了活跃的租赁需求。”
但在多重因素影响下，一二线城市办公楼市场的表现不尽相同。
“一线城市核心商务区楼宇供应越发稀缺，二线城市迎来供应高峰。”世邦魏理仕在《报告》中指出，一线城市除北京继续处于供应阶段性低谷外，2025年其余三城的新增供应均超过100万平方米。
“但核心商务区供应极为稀缺。未来三年，核心商务区累计供应仅占一线城市供应总量的约5.5%；除上海的南京西路外，其他三座一线城市核心商务区2025年暂无供应计划。”世邦魏理仕在《报告》中同时指出，2025年六个二线城市的新增供应面积总计达290万平方米，同比增长131%。其中除武汉外，其他城市的新增供应均将迎来近五年峰值。
高标仓需求保持稳定，仓储物流市场规模持续扩张的情况下，高标准仓库租金仍承受下行压力。
世邦魏理仕发布的数据显示，2024年全国仓储物流市场净吸纳量录得684万平方米，同比下降11%；新增供应791万平方米，空置率维持在21%的高位。但世邦魏理仕方面同时认为，高标仓需求保持稳定，2025年全年净吸纳量预计达到690万平方米。
记者注意到，世邦魏理仕在《报告》中还指出，未来三年，广深都市圈的高标仓新增供应预计将达到近900万平方米，较此前三年大幅增长46%，而京津廊区域、环上海区域的新增供应则呈现回落趋势，其中，后者回落幅度达到73%。
“空置率较高的情况下，业主将继续秉持‘去化优先’的策略，预计2025年高标仓租金总体上仍面临下行压力。”世邦魏理仕方面认为，环上海区域由于去化压力有所缓解，租金降幅也有望收窄。
核心资产备受投资者青睐
在租赁市场之外，2025年大宗交易市场走势也受到市场关注。
“受外部环境的不确定性、国内经济增长承压以及租赁市场需求疲弱等因素影响，2024年中国大宗物业投资总交易额2093亿元，同比下降13%。”但世邦魏理仕方面也指出，交易宗数增长6%，创历史新高。
“我们预计2025年中国内地大宗物业交易额有望重回增长通道，同比增长5%—10%。”世邦魏理仕方面同时指出，更具吸引力的资产价格和持续降息有利于市场交易活跃度的改善。“在险资等长期机构资本持续较积极配置的同时，政府平台、企业与个人买家等新兴投资者已经成为不可忽视的买方力量。”
如在上海市场，世邦魏理仕数据显示，2024年，上海物业投资市场共录得119笔交易，交易总额625.4亿元。在买家类型方面，世邦魏理仕方面指出，企业买家表现最为活跃，占比过半，其多偏好办公楼、综合体与酒店等资产类型。
公开信息显示，2024年，包括民企、地方国资在内的多路资本，陆续赴沪收购核心资产。上海市一位商业地产人士曾向记者表示：“虽然房地产市场环境和经济形势有所变化，但上海市仍然具备相对稳定的基本面，这是吸引资本投资的重要因素。”
“我们建议投资者聚焦核心资产与新兴业态，如一线城市以及人口流入活跃的强二线城市的长租公寓项目；受益于政府促消费和产业升级政策的一二线城市区域型购物中心和制造业集群内的高标厂房。”在谢晨看来，“资产价格已有较明显调整，而供需关系即将出现改善拐点的高标物流设施，以及一线城市核心办公楼机会”也值得关注。
（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）
