这两年我们市调租赁市场算很频繁了
但每次总能挖出新惊喜
每年除了价格，更多的肉眼变化其实来自微观
也因为是见微知著的小变化，所以一开始总是被人忽略
比如各位知道么
现在租房人口已经比买房人口要多得多了
根据自如最新调查，一线和新一线城市的租买意愿比例来到了6:4左右
数据来源：贝壳研究院
也就是说超过六成的人会更倾向租房
那这么多的人，自然就诞生了更多元的需求
于是市面上的租赁房源开始乱花迷眼
从传统散租、到服务式公寓，再到铺天盖地的保租房和大型纯租赁社区，租客选择面越来越广
以上海为例，去年就有很多人放弃传统散租，转向了更可靠的保租房
平均出租率能稳定在85%以上
数据来源：智城联行，仅供参考
到这个阶段，大量企业也开始集中入局
除了地产公司和长租机构，很多国企也各显神通，成立了自己的租赁品牌
比如深安居的寓见安居、陆家嘴集团的陆家嘴乐居等
这些信号单个看很平常
但放到一起，整个市场的最大变化就彻底浮出水面了
租房，正在成为比买房更普遍的存在
这句话不只来自于上面宏观的数据和现象
通过进一步深挖，我们还得到了更为颠覆认知的数据
01
当下租赁市场的需求，已经迭代到我们完全陌生的程度
过往租赁市场什么样子？
谈刚需不谈品质已经是默认的逻辑惯性了
需求也简单，说白了就2件事
一是通勤，保证每天两点一线最短就可以
二是预算，身边多年租房党月租基本不超过工资三分之一，再高就会严重影响生活质量
而这样的租房模式也不太稳定，每隔一两年就要和货拉拉旧情复燃一次
至于颜值、装修、审美....都往后排，一不是自己的房子二不会长住自然不会有太多期待
但这两年我们频繁去到一线，发现这种惯性思维正在被打破
因为租房普适化，如今租赁需求已经大不一样
一个是租赁客户的租期变长了
数据比我们肉眼来得更早
贝壳调查数据显示，2023年上海58%租客已经可接受租房5年以上，18%的租客接受租房10年以上
这组数字意味着近两年大部分租户更倾向长期、稳定租房
第二，家庭型租户成为主力
去年某长租品牌披露的数据中，30岁以上租客比重上升到51%，过去6年涨了31个百分点
单点城市来看，北京、上海整租签约量波动上升
去年三季度都来到了最高位
来源：自如研究院
这2组数据意味着租客逐渐由年轻化进入中年化
拿我这次市调结果看，浦东的几个租赁社区，个人、家庭、企业的租客比也已经到了3:4:3
家庭租客占到40%，成为最庞大的租赁群体
其中一部分因为小孩上学，选择了租住分离模式
比如前滩，就是很典型的租住分离集中片区
也导致了市场上的家庭型租客越来越多
因此他们对大户型房源需求也更高，甚至一度出现供不应求的画面
2月23日链家实时数据
对家庭租房来说，60平以上一直供给不足
尤其120-140平面积段，供应占比5.7%，但需求端接近10%
粗略看近一倍的供需差
以上三个数据维度，都印证了：整个租赁市场不同以往
如今大户型、长期稳定租赁，逐渐挤占了从前小户型、短合同的市场画面
但为了更接近真实市场，数据之外，我又实地市调了几个大型租赁社区
02
走访后才发现，真实的市场比我们想象中更意外
这次我选的社区刚好比较集中
就是图上标了数字的部分
熟悉的朋友可能已经知道是哪里了
前滩九宫格，如今这里分布着一半以上的大型租赁社区
我站在门口看，和其他品质小区没什么区别，甚至肉眼可见地高级很多
这是其中某个租赁大社区的颜值、立面设计
确实....有点超出认知
查了下，背后竟然都是同一个品牌：陆家嘴乐居
这个名字各位可能熟悉又有点陌生
是的，就是一手打造了陆家嘴的那个陆家嘴集团旗下的租赁住宅品牌
而且十几年下来，规模和布局已经非常夸张
不只前滩
摊开地图在营项目共有18个，目前布局总房源9100多套
只说今年就有3100多套房源陆续入市，包含数智天地租赁社区、前滩悦庭54等多个项目
这还没算上其他管理房源，加起来远超1万套
那此刻，上海头部中介平台上的在租房源又是多少呢？
6.6万套
2月23日链家实时数据
一家深耕浦东的品牌，占去了头部租赁平台1/6的体量
而且打下的都是陆家嘴、前滩，再到张江、御桥这种级别的商务、产业高地
租赁市场的核心身位，当然成绩也不错
跟各位分享2组我从一线带回来的数字
一个是93%-95%
根据仲量联行数据，去年上海开业半年以上的长租公寓平均出租率在87%
而这个品牌，平均出租率达到93-95%
需要强调的是，他们基本全靠团队自销
就这样通过团队努力完成了超高的出租率
第二个数字，92%以上
这是我走访的几个项目平均租户满意度，意味着超过9成租户都打出了五星好评
还有一个真实小故事
2012年研究生毕业的邹女士，和大多数毕业生一样租了一套悦庭单间，就在陆家嘴金融城人才公寓
三年前因为结婚生娃，又换租到了前滩雍萃47的大三房
我粗略算了下，同一个租客在品牌内租赁置换跨度达到了13年之久
而且这种高依赖客户并不是个例
但问题也来了，为什么偏偏它这么特别？
03
放到整个租赁市场，你会发现真的不一样
走访中这家品牌呈现给我的画面，目前市场上还比较稀缺
坦白说是其他人所不具备的
之前实地看过几家服务式租赁公寓，瞄准的也是商务区、产业园区周边的租户
但大多走高端酒店服务风
陆家嘴乐居还不太一样
服务品质上没什么太大差距，甚至比一般服务式公寓要好得多
但少了点酒店的生冷、多了点家的人情
看上去更像一个高级居住小区
这种真正像家一样的租赁大社区，做起来其实并不那么容易
好在陆家嘴乐居有它自己的特殊能力
一个就是基于产品的长期能力，能给不同阶段的租户更多选择
有一个专业词语叫全生命周期产品
这个概念几乎没有人拿到租赁市场去做，也没什么人重视
但陆家嘴乐居做了，一出手就是3大产品系列，对应三个人生阶段
产品逻辑几乎和当下的长期需求完全对得上
而且还在持续迭代
拿悦庭系列来说，1.0满足基本住房需求
但今年3.0时代各位知道有多么夸张么
数智天地·悦庭04，在30平出头的小户型里创造了约2500-3000L的收纳
仅一个玄关，就把空间做到了极致
包括厨房碗筷拉篮、阳台洗衣液存储，这些第一眼百分百忽略的细节，都会提前设计好
还有雍萃系列，3.0会释放更多共享空间
至于原本的品质天花板臻境，今年也升级成了2.0
包括24小时管家、儿童房、健身房、瑜伽室、多功能室、会议室等软性服务，还有专属的租户活动
但只有产品就够了么
对于这家租赁品牌，能够陪伴一个租户13年的青春人生，核心支撑是什么？
最重要的就是来自上层的统筹能力
走访中我看到每个社区都配了专属服务团队
但工作人员告诉我他们背后都是由品牌统筹管理的
前滩臻境41 臻享空间客户服务前台
这意味着整个服务链条已经全部打通，而不是那种外包出去的分散模式
所以内部的服务意志非常统一
服务也更高效
比如客服几分钟响应、家具家电要摆多少、日常报修、协助办理居住证等，都很快帮你搞定
这种贴身式服务上升到整个板块，更不可替代了
因为背后的陆家嘴集团，本身就擅长做区域开发
从商业到前滩国际商务区再到生活区，很多商业、写字楼都是自持
所以并不割裂，而是互联互通
凭借品牌的圈层能力，整个片区可以快速形成一个“大朋友圈”
租户从社区门口去公司上班，会有几分钟一趟的固定班车
作为陆家嘴乐居的租户，还可以享受专属陆家嘴商业的会员权益，比如积分兑礼、停车优惠等等
甚至能根据你的需求引入宠物店、咖啡厅、便利店...这样的生活品牌
更神奇的是，还能为一些办公产业客户对接写字楼资源...
这些大大小小的权益，都包括在一个大朋友圈里
散租户或租赁平台基本不具备这些能力
这也是很多租户愿意十几年租在这里的根本原因，因为回到传统租赁模式，你会发现压根不适应了
这样的品牌参与进租赁市场，会发生什么？
04
各位不妨想象一下，未来的租赁生活会变成什么样子
租房，真的只能是租房吗？
显然关于租赁生活的定义，已经被陆家嘴乐居重写了
租来的屋子不只是下班后睡觉的地方，也可以量身定做
也会有颜值审美、品质的需求
比如无论从哪个角度看，这个优美的线条、抢眼的窗墙比
你很难分清这是租赁社区，还是某个市中心千万豪宅
甚至租来的房子也可以有全套收纳橱柜
尤其各位仔细看，还专门给微波炉定制了一个收纳位
更不用说软装全配，每个产品线用的都是数一数二的家具家电品牌
连智能家居系统都是提前配好的，直接拎包入住
包括越来越多样化的服务，也会带来生活方式的改变
周末压根不用走出街区，楼下的书店、咖啡店里就能偷得半日闲
还可以约个邻居去体育公园、浦东美术馆参加社群活动
租在这里，完全就是自己家
拿前滩57地块来说，其他几个地块都是相邻的
学生放学可以在任意一个社区内的共享空间玩游戏，而不是朝向四面八方只能各回各家
前滩57地块共享空间
有种回到90后童年的感觉
而且整个学生时代是长期连贯的，不需要频繁换房
十几年下来左邻右舍的面孔都很熟悉，这才是原本大家庭的感觉
而这些都是传统租赁房源和模式，暂时无法做到的
所以各位会发现，这家租赁品牌在做的事情的确领先一步
就是全面提升租赁生活的品质
05
大概2年前，租房在我们印象里，可能还是刚需买房之前的过渡、或城市外来客的暂居地
但如今随着我们的系列观察和市调，整个租赁市场已经重新开局
成了一种更符合当下的选择
租房可以和更安心、有质感的高品质生活挂钩，不再是买不到住宅的退而求其次
而且无论市场数据、还是我们今天肉眼看到的社区画面
都在说明这个趋势已经挡不住了
未来租赁市场的较量，也将是大社区和大社区之间的PK
对我们来说，“房子是租来的，但生活不是”
这句话的实感在今天也越来越肉眼可见
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5919篇原创文章
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