前脚拿地后脚即开工的开发节奏正于东莞楼市重新上演。
日前，华润置地联合滨海湾置业拿下的滨海湾新区地块已在动工中，基于销售团队、营销中心等资源可直接沿用下，拿地当天，项目现场置业顾问便给客户发出消息提到，地块将开发为滨海润府二期，且预计今年上半年即可推盘入市。
如能顺利入市，从拿地到销售，最快三至四个月的节奏于东莞新房市场已许久未出现，相较之下，面对楼市行情低迷，拖延入市更为当下常态。
图源项目海报
01
“补仓”意图明显
此番拿地对华润置地东莞来说是一次重要的补仓，意义不言而喻。
尽管企业现阶段在莞在售项目有限，但自布局策略集中至三大核心板块以来，项目的操盘都颇为成功。尤其新获取地块紧邻的滨海润府项目，更是拿下2024年东莞住宅成交套数第一成绩，且也已进入清盘状态，可售货量不足百套。
在市场看来，华润置地的速度开工，主要还是为了抢夺客户，目前不远处的一湾云璟也预备推出二期，并同步对项目进行了升级，对于滨海润府而言，新地块产品越快入市越能锁定更多客户。
事实上，从该地块的控规调整到挂出，参考当前东莞土地拍卖市场为提振楼市信心势必会寻求兜底房企的默认操作，事关华润置地的拿地声音便没有停过。
早于开拍之前，更多讨论也被聚焦至招商蛇口以及其他央国企态度上，毕竟地块本身素质与出让条件都非常友好。
或是去库存仍是当前主要任务，投资实力毋庸置疑的招商蛇口并未表现出过高的拿地决心，而更多是出于抬高地价的需要进行竞拍。不过该地块最终15514元/㎡的成交楼面价（剔除配建）较2022年滨海润府地块楼面价仍低了3787元/㎡，利润空间较为可观。
02
大规模撤退中的“少数派”
相伴这轮楼市调整，东莞的房企阵营迎来巨大改变，越来越多外来房企身影正在消退。
现阶段留下的头部房企们也姿态各异，既有诸如财大气粗的中海选择暂停脚步，封盘等待，也有像早前活跃于各大土拍市场风光无限的保利，开始了逐步调整战略，谨慎入局；此外，是更多仍有项目在售企业的主力去存量，与保持观望态势。
在这轮大规模撤退中，华润置地可谓少数还冲在一线的房企，通过企业一系列积极动作与成果，有望进一步提振东莞楼市信心。
实际上纵观华润置地于莞的成长路径，并不是一帆风顺。从最早的2017年时拿下大朗地块，后开发为松湖悦府入局东莞，到2018年又先后拿下三宗商住地，分别为位于清溪（华润润溪山）、常平（华润幸福里）以及企石（华润公元九里），因均为非核心区，从后续市场反应看，这批项目都没能给企业在莞扩大影响力上带来过多效果。
一直到CBD万象府的引爆市场，华润置地于莞的品牌才算正式打开，彼时配合东莞城市“三位一体”发展战略，华润置地开启了以主城区、松山湖高新区以及滨海湾新区为据点的片区统筹式布局，并在住宅、商业、代建、城市更新等多元业态介入下，终于抢占到更多市场话语权。
据中原大数据，2020年时，华润置地在莞销售业绩已去到约74亿元，位列全市第三；过去的2024年，在悦府、滨海润府、旗峰润府、松湖润府仅4盘贡献下，企业总销售金额也已去到全市第二。
松湖润府实景图
值得一提的是，正如一市场人士在采访中所提到，无论是楼市发展还是具体房企于市场的表现，少不了官方层面的干预，包括某一板块的规划与重点发展会对区域楼市产生影响，又或是房企与政府关系的紧密度，对于企业的开发布局也会有影响。在其看来，典型便有华润置地建立起的深厚政府关系，“从CBD到火炼树，都离不开政府的推动”。
当然，站在城市运营的角度，华润置地对于片区发展的提升作用也有目共睹。
以滨海湾新区为例，除了滨海润府，从安置房、公园、学校等的代建，到板块商业业态万象滨海购物村的补充等，华润置地的身影随处可见。
03
以价换量策略有望调整？
即便锁定核心板块开发落址，面对房地产大行情，华润置地在莞部分项目销售同样不免陷入降价风波，比如位于城区的旗峰润府，面对主城激烈竞争格局，相较最初开盘价，也选择了调整姿态调价去化。
不仅东莞，全国大体行情亦如此。就数据来看，华润置地去年合约销售单价约为23041元/㎡，较2023年略有下降。另据企业2024半年报，期内录得综合毛利率为22.3%，较2023年的25.2%继续呈现下滑态势。
不过或是基于“止跌回稳”定调下的信心提振，又或是遏制毛利率的继续下行，今年以来，情况似乎有所转变。据企业披露的一月份销售情况显示，1月合约销售单价约为23770元/㎡，较去年同期提升了约10.38%，较去年全年提升约3.16%。
聚焦东莞，开年以来，华润置地旗下的旗峰润府、松湖润府、悦府等也都已陆续进行了价格上调。
“这是上面给到的要求，今年要深入贯彻‘止跌回稳’”一项目销售对此提到。
不止华润置地，当前尤以头部房企为先的愈多项目都在陆续回收折扣，接下来的市场有望在这批实力房企与重点项目带领下进一步企稳。
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