21世纪经济报道记者李莎 北京报道今年全国两会即将召开，房地产相关话题成为各界关注的重点之一。
如何看待当前房地产形势和风险点？城中村和危旧房改造的潜力有多大？盘活存量用地和存量商品房政策应该如何优化？房地产用地供应政策或如何走？
带着这些问题，21世纪经济报道对清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟进行了专访。吴璟表示，房地产政策“组合拳”效果明显，市场积极变化增多，但城市间分化明显，部分三四线城市的市场仍面临较大压力。今年将继续追求促进房地产市场止跌回稳目标，如果这一目标没有充分实现，政策力度将保持甚至加大，也不乏推出新政策的可能。
城中村和危旧房改造、系列存量的盘活利用是今年吴璟在房地产领域的关注重点。他表示，今年城中村改造将加力推进和落地，对改造模式的探索和创新值得期待。相较收购存量商品房，收购未开工土地的难度相对低，建议今年集中力量推进存量土地收购。在推进城中村改造和存量土地盘活利用过程中，低成本、长周期资金支持尤为重要，建议进一步加大政策支持力度，拓展资金来源。
《21世纪》：如何看待房地产政策“组合拳”效果及当前房地产形势？
吴璟：去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，多部门合力推出的房地产政策“组合拳”效果明显。去年四季度，全国新建商品房销售面积、销售额都实现正增长，房价也逐步回稳。今年1月，在全国70个大中城市中，24个城市销售价格环比上涨，比上月增加1个，二线城市新房价格时隔19个月再次回升。
虽然市场整体积极变化在增多，但城市间分化明显。包括上海、深圳、杭州在内，一线城市和部分强二线城市的住房市场已呈现比较活跃的迹象，但部分三四线城市市场仍面临较大压力。
《21世纪》：你认为目前房地产面临的主要风险点和不确定因素有哪些？
吴璟：我认为主要涉及供应端和市场端两方面。一是过去三年多我们一直在努力化解此前暴露的一些问题，但目前仍处于推进关键期，尚未全部处理完毕。其中最主要的是保交房攻坚战，这项工作仍在持续推进中，剩余的保交房项目堪称 “硬骨头”，接下来应优先推进这些项目保交房。此外，部分房地产企业仍面临客观风险，这些企业风险背后是否会衍生出潜在的金融风险问题，也是当前我们尚未完全解决的重要事项。
二是从市场层面看，相较去年前三季度，去年四季度以来房地产市场明显好转，但目前市场止跌回稳态势不够均衡，情况较复杂，部分三四线城市还面临库存压力较大的问题，市场存在下行风险。这需要我们在化解处置既有风险的同时，防止部分尚未实现止跌回稳的城市出现新风险。
《21世纪》：从去年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，如何看待这种表述变化？
吴璟：去年中央经济工作会议对房地产的部署，延续了去年9月26日中央政治局会议的政策思路，这在一定程度上表明去年“926”之后各部门各地的施策方向和政策内容总体有效，也体现了政策框架的稳健性。
去年“926”后政策效果比较明显，除了各项具体举措起效外，提出止跌回稳目标也很重要。中央经济工作会议明确，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，其中的“持续”、“加力”和“充分”的政策表述，在以往对房地产领域的部署中都比较罕见。这表现出强烈的政策意愿，意味着今年必然要继续追求促进房地产市场止跌回稳，如果没有充分实现该目标，政策力度将保持甚至加大。这些表述本身也隐含了住建、金融、财税、土地等方面的系列具体举措，还有继续完善和优化调整的空间。另外，如若一些城市市场止跌回稳态势仍不充分，也不乏继续推出新政策措施的可能。
《21世纪》：对于今年房地产市场走势，你有什么预判？
吴璟：接下来的房地产市场将是高度分化的市场，我对一线城市及强二线城市巩固现有良好态势比较有信心，也期待系列更偏重于三四线城市的新举措能发挥预期效果。未来城市间和城市内部的房价走势也将高度分化。未来随着经济形势好转、局部供求关系改善，一二线城市主要区域房价也存在回升可能。
《21世纪》：你曾表示城中村和危旧房改造是今年房地产领域你最关注的事项之一，这是为什么？如何看待这项工作对于激活房地产市场需求、促进市场止跌回稳的影响？今年这项政策如何加力？
吴璟：城中村和危旧房改造，是在城市更新大背景、大趋势下进行的。对于多数城市而言，未来继续外延式增长的需求和空间都比较有限。接下来城市建设的重点要从扩张式增长转向提升质量，在此过程中，城市更新是至关重要的载体和着力点。如果要在城市领域进一步激活消费和投资，城市更新也是最具潜力和拓展空间的方向。
在这样的背景之下，自去年9月起，我国加力支持城中村和危旧房改造，抓紧推进相关工作，特别是推出以货币化安置为主，新增100万套城中村和危旧房改造的增量政策，将立足长远发展的任务与短期激发住房市场需求紧密结合，我认为这是需求端的重要发力点。
我们曾做过测算，如果100万户城中村改造居民每户购置100平方米的住房，就能激活1亿平方米的住房需求。2024年我国商品住房交易量约8.1亿平方米，这意味着能为市场交易量带来10%~15%的边际贡献，这一数字相当可观。若改造工作推进顺利，还会产生连锁效应和放大效应，进一步稳投资、扩内需。
从增量时代进入存量时代，居民换房多呈现链条式或阶梯式特征，但这一典型换房路径的两端很关键：住房条件好的家庭需要优质“好房子”来推动住房升级，小户型家庭需找到买家才能改善居住条件。若小户型房源滞销，整个置换链条就会冻结，而这正是当前市场面临的一大难题，过去一两年很多城市都暴露出“老破小”难卖的现象。要解决这一问题，一种可能的方案是由政府收购这些房源。
基于上述情况，城中村改造货币化安置可以采用现金补偿，但若采用房票补偿，我建议应允许房票在二手房市场具备一定流通性，而非仅限于购买新房，这有助于打通梯次改善链条，激活需求端购房潜力。
此外，城中村改造从35个大中城市扩展到近300个地级以上城市，新增城市大多为目前仍面临较大困难的三四线城市。推动这些城市开展城中村改造，旨在有效激发当地市场需求。
2025年城中村改造将加力推进和落地，对改造模式的探索和创新值得期待。但在推进过程中，要妥善解决资金支持、各方利益协调、合理定价、可行推广模式等多方面问题。其中资金支持尤其是低成本、长周期资金支持尤为重要，地方政府获得相对低成本的资金用于货币化安置补偿，就可以暂行持有拆除旧房后的土地，无需急于重新出让，避免未来一段时间房屋容积率继续攀升，进一步加大供应和库存去化压力。建议进一步拓展资金来源，一方面满足100万套城中村和危旧房改造需求，另一方面若有更多资金支持，改造规模还能进一步扩大。
《21世纪》：盘活存量既涉及盘活存量商品房，又涉及盘活存量用地和商办用房，你如何看待二者在去库存方面的作用和操作可行性？未来相关政策或如何优化？
吴璟：对于库存量大、需求相对疲弱的城市而言，盘活存量用地和商办用房，推进处置商品房是必须要做的事情。
2024年5月开始，有关部门提出要收购已建成未出售商品房作保障性住房，但着眼全国，目前落地的项目并不多。在实施环节，价格确定、债务重组、面积限制等问题交织，后续改造和运营等也存在一些有待解决的问题，各个操作环节推进阻力较大。
相较收购存量商品房，我认为收购未开工土地的难度相对更低，建议今年集中力量推进存量土地收购，并取得比较大的突破。去年四季度收购存量土地和低效用地的政策已出台，地方政府应该抓紧推进闲置土地和低效用地收储，将包括已出让、未开工土地在内的广义库存尽快消化掉一部分。这能减少市场供应压力，也可以帮助开发企业补充一部分流动性。
与城中村改造类似，收购存量土地的关键在于为地方政府提供低成本、长期限资金支持，让地方政府收回土地后无需立即将土地重新推向市场。这单靠市场化机制难以解决，需要中央给予金融支持才能实现。
另外，我们注意到一些城市商办运营用地闲置问题比较突出，库存压力较大的三四线城市尤是如此。2024年中央经济工作会议明确盘活商办用房之前，业内就提出过这个问题，不少企业库存中有相当一部分库存是商办用房，如不调整土地用途，这些闲置商办用房的市场流通性就很低。未来可从规划层面考虑，将其用途调整为长租公寓等，实现盘活利用。
《21世纪》：接下来房地产用地供应或如何优化？
吴璟：根据调研，我认为有必要对库存进行区分。部分库存与市场整体状况关联不大，是房屋品质、户型、地段等自身因素导致销售困难，而非受市场、预期或购房者支付能力等的影响，北京、上海、深圳、成都等地都存在这类库存房源。我认为可将这部分库存定义为 “无效库存”，它们虽在市场中，但不再对市场构成压力。
但部分三四线城市 “有效库存” 仍偏高。且三四线城市人均居住面积较高，改善性需求不旺，部分城市人口净流出，迁入购房需求低。对于这些供过于求、去化周期长的三四线城市，若再新增住宅用地供应，将进一步加大供给压力。因此，需因地制宜，严格控制三四线城市新增住房及土地供应，后续供地量也要依据市场供需情况决定，这是当前重要的供地逻辑。
此外，当前有关部门在供地时着重控制地面面积供应，2024年我们开展了多次不同形式的全国住房需求调查，其中一个共性结论显示，刚需和改善性家庭对密度过高的高层集合式住宅的偏好越来越弱。因而我建议进一步下调供地容积率，提升住房品质，助力“好房子”建设。
《21世纪》：构建房地产发展新模式成为未来方向，你认为新模式的核心特征是什么？政府和企业应如何协同，更好推进新模式构建？
吴璟：我认为房地产发展新模式的核心在于契合住房市场发展的不同阶段。相较过去20年，当前外部环境、人口、经济与收入增长等现实条件已发生改变，人均居住面积和市场库存面积也无法支撑住房市场持续扩张，房地产发展重点需向存量房市场与住房改善领域转移。
在此背景下，以往的发展模式难以为继。中央提出的政策思路正是在适应新的发展阶段。比如当前刚性需求主要来自新市民和青年人，更多需求是改善性的，所以我们现在提“保障 + 市场”，满足多层次住房需求。再如城市间和城市内部分化加剧，项目选址很关键，这就要求要素配置依据需求而定，购房者只为好房子买单。此外，过去需求旺盛、房价上涨，预售制度推行顺利，而现在购房者倾向看到建好的好房子才购买，这也将推动现房销售。
从加强监管层面看，以往房地产发展模式暴露出诸多风险与问题，在治理上亟待调整和改善；从住房全生命周期看，当前存量住房众多，必须推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金制度建设，构建房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；从企业角度来看，产品质量、服务、运营等重要性日益凸显，企业要主动适应增长方式转变，在产品力、服务等方面积极调整创新。
