开头再带大家回顾一下
去年上海一共成交了21.6万套二手房，创下了近三年来的新高
就在最近，楼市也有了小阳春的苗头
截止2月24日，上海二手房累计成交13338套，已经连续两个周末超预期
这些数据乍看起来是很有突破性
但其实背后各类房源的销售表现并不相同，甚至可以说是“冷热并不相通”
提到正在被上海楼市抛弃的房子，大家可能最先想到老破小
但当我们查询了更多类型住宅的数据后，发现除了老破小之外
还有好几类房子也卖不动了
那么，它们的房价现在究竟都怎样了
01
外环外的老公房卖不上价
我们熟知的大部分老公房，都是市区的工人新村
代表性的有：普陀真如的红旗村、徐家汇的日晖新村，还有虹口的曲阳新村
得益于“美丽家园”工程
不少工人新村进行了重刷外立面、加装电梯等一系列提升，可以说是实现了“土鸡变凤凰”
无奈的是，还有一小撮老公房远在郊区
房龄同样三五十年都不止，这几年面貌也没什么变化，还停留在最早建设的样子
部分郊区老公房项目分布示意图
浦东周浦、宝山罗店、奉贤西渡和金山新城
这几个板块的代表老公房，成交表现都远远跟不上郊区的发展速度
还有一个典型就是位于普陀桃浦的雪松苑
尽管在外环外，但离11号线地铁距离并不远，还能实现多条线路换乘
小区户型主要是一房和两房，从33平到55平左右，主力价位段在150到250万不等
成交量在2020和2021年一度接近200套
不过房价跌的就比较狠了，去年成交价已经比2020年的还要低了
中介小哥表示，虽然外环外购房政策越来越宽松，大家的上车门槛越来越低
然而郊区老公房的自身优势并不明显，几乎每个工人新村都很少看到年轻人
很多人对比之下更愿意选择“远大新”
02
超大盘的管理问题还是“老大难”
一提到“超大型社区”这几个字，脑海中立马浮现出老熟人的名字
没错，以上海康城和中远两湾城为代表的超大盘
每年都能稳定成交小几百套，但房价也跌了不少
就拿最近三个月的成交来说
哪怕中远两湾城在1月，短暂出现“翘尾”行情，2月又继续“跌跌”不休
数据来源链家
影响房价的最大因素，自然是“老大难”的物业管理问题
另一个超大盘上海康城，去年8月就因为换物业风波被大家广泛关注
我们多次探访都不禁感叹，管理疏漏真还不少
包括公区清理维护不及时，人车不分流、停车困难，各种比比皆是，电梯也很容易出故障等等
垃圾
上海康城2024年8月实拍
尤其是近两年物业服务质量的下降，进一步加剧了业主和物业双方的矛盾
就此陷入了“不交物业费—服务质量下降—更多业主不交物业费”的恶性循环
上海康城的业主还表示，希望能学习中远两湾城更换万科物业
但实际上，中远两湾城也有几栋楼因为业主年纪大，不支持提升工作
在维修资金不足的情况下，没人愿意自掏腰包来改造，很多问题也就一拖再拖，始终得不到解决
种种管理问题，导致这两个盘的房价
比起2022年的高位，都出现了10%以上的跌幅
03
郊区动迁房堪称“卖白菜”
徐泾北城、泗泾、佘北还有曹路几个动迁大居都是我们常去的
有人开玩笑说，“没住过动迁房，不懂上海的魔幻”
无数打工人都选择租动迁房，作为自己在上海落脚的第一站
我也不例外，因此对这里的居住体验深有感触
像佘北家园距离佘山地铁站还有好几公里，通勤非常不方便
而且和老公房一样，整个小区老龄化严重，周围的配套很难跟上
多少年过去，可能也就一条挤满了不知名牌子的商业街，还得靠叫外卖，来勉强满足日常的吃喝
青城山路 图源小红书@甜甜真诚
更别提学校和医院还有商场这些高端点的资源了
当然，这里最大的优势就是便宜
一方面是动迁板块的房子量实在大，动辄一个小区挂牌就上百套
另一方面房东因为没有购买成本，挂出来的价格屡屡让人触目惊心
现在佘北家园2000元左右就能租到一室户，一套50平的两室户总价还不到150万
中介小哥解释说，客户有单身买房也有家庭买房
瞄准超低总价“极致上车”
新政降低了首付比例，这样一套两室户，首付只要30多万就能拿下
可以说是拿环沪的价格在买上海
04
市区塔楼最近跌得有点猛
说实话，我们之前对塔楼的关注并不多，主要因为它更多在南方占据主流地位
上海的塔楼并不多，很多人没怎么见过，更别提租住和买卖了
具体来说，塔楼多是以电梯、楼梯为中心，各户环绕布置，不和其他单元拼接，独立成为一栋的
上海永新城，图源网络供参考
目前市面上有方形、T形、蝶形、枫叶型等多种类型
一般来说，塔楼的底层有较大空间，适合打造高挑大气的入户大堂，外立面也比较有特点
但它最大的问题就是户型千奇百怪，经常是四面八方都排布着密密麻麻的房间
塔楼户型图，图源网络供参考
从手枪型、马桶型、高跟鞋型、再到跑道型……
要不是次卧面积过小，就是次卧窗户对着天井，甚至有的卧室还能出现斜角
图源链家
奇葩户型造成塔楼没有好的采光通风，南北不通透，很难有理想的居住体验
而且物业维护和停车位等配套也有所缺失
不过，这种产品类型也是有优点的，那就是地段，大部分位于中环内
但光一个地段好，还是无法掩盖塔楼自身的诸多问题
反映在多个小区的成交上
就是流通性下滑，价格也一路走低
05
还有两类房子也无人问津了
这两类房子比较小众，但确实在上一个时代也曾热门过
第一类就是首批外销房
作为上世纪90年代的特殊产品，集中在长宁古北、金桥碧云那几个早期的国际社区
想当初也是“高大上”的代名词，让普通人可望而不可及
只是随着时间变迁，一个个都熬成了典型的“老破大”
主要是100平到140平的大两房，以及150平到180平的大三房
面积看起来是大，实际的建筑风格和户型设计都水土不服
并不符合现在的居住要求
图源链家网
这样的品质已经落后于时代，自然而然也就告别了改善属性
总价往往还不低，动辄大几百万、上千万元
就拿碧云的信和花园来说，这几年的成交数据并不理想
之前中产客群在选择不多的情况，还能为此买单
到了新房量供应庞大的今天，他们更愿意选择去市区“打新”
第二类则是商业公寓
之前因为不限购，不需要社保也不会占用购房资格，买入价也比较便宜
凭借loft双层设计，也曾受到不少年轻群体的追捧
以华侨城苏河湾行政公馆为例，地处静安苏河湾板块，最大卖点就是“河景房”
2022年房价最高达到12.4万/平，不比市区那些新房差
但由于上海这两年限购政策的迅速放开，它一下子就“不香了”
各个公寓不仅每年卖出去的套数有限，房价出现了明显回落
毕竟这些公寓的地段再好，物业服务质量再高
比起普通住宅，在水、电、燃气跟交易税费上都要高出一截，产权还只有50年
价值也就大大减弱，现在已经很少有人还会考虑去买了
06
经过今天这一番盘点下来
我们可以看到以上几类产品都有明显的硬伤
结果房价无一例外都在下跌
最惨的商业公寓，既没有成交量，价格也跌了三分之一
其次就是郊区动迁房和首批外销房
前者地段上优势不足，尽管有量但卖不上价，后者产品力有一定落后
其他三类也有不同幅度的下跌，总的来说都不怎么符合当下的改善需求，慢慢被购房者遗忘
事实上时代在变化，有房子被热捧，就有房子被抛弃，这也是正常的商业逻辑
全上海超过200多个板块，这么多各种各样的房屋类型
希望大家在购买的时候能更加多维度考虑，三思而后行
（文中数据除特殊标明外，均来自兔博士APP）
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第5914篇原创文章
