从去年底开始，咨询申度君目前是不是买房时机的用户和朋友非常多。过完中国传统新年，上海的新房和二手房成交在2月底逐渐呈现恢复的趋势。我们用理科生思维、用数据说话，从各个方面分析一下目前的市场状况，以及3月小阳春会不会如约而至？
（注：数据分析均基于2月上海房地产市场数据，展望3月）
01
上周二手房市场表现
1. 成交量回复
- 上周（2.17-2.23）网签5,581套，环比增长18.54%，日均797套
- 周末单日成交破千套（2/20达1,291套），创节后交易高峰
- 截至2/23累计成交12,565套，预计全月将达15,600套（工作日日均614套）
2. 价格平稳，挂牌分化
- 住宅均价62,193元/㎡（环比+0.1%）
- 浦东以38,093套挂牌量居首，长宁挂牌量环比增长9.23%最快
- 崇明挂牌量环比下降4.59%
02
上周新房市场表现
1.量价同步回升
- 上周（2.17-2.23，以下同）成交7.47万㎡（环比+49.13%），均价64,900元/㎡（环比+4.04%）
- 嘉定区以1.19万㎡成交量居首，浦东7.34亿元成交总额领跑
2.项目分化显著
- 刚需主导：4-6万元/㎡项目占网签主力，松江招商时代潮派（53439元/㎡）成销冠
- 高端突破：徐汇中海领邸集中网签
03
2月区域成交格局分析
1. "三足鼎立"格局强化
嘉定（上周成交1.22万㎡）：南翔板块+嘉定新城驱动，5-6万元/㎡首改产品占区域成交85%，反映外溢刚需向品质改善升级趋势。
浦东（上周成交1.17万㎡）：世博板块高端项目（保利世博天悦16.6万/㎡）与三林板块中端项目（招商臻境6.8万/㎡）形成"哑铃型"供应结构，满足全客群需求。
闵行（上周成交1.04万㎡）：浦江板块招商中旅揽阅（6.3万/㎡）承接徐汇、黄浦外溢改善客群，轨交15号线沿线项目去化提速。
2.远郊复苏路径分化
青浦/松江：4-5万元/㎡项目周均去化20-30套，需警惕同质化竞争。
崇明：挂牌量环比降4.59%，去化周期延长至18个月（远高于全市均值9个月）。
3.价格梯度扁平化：
核心区（如徐汇）与近郊（如南翔）价差从3.5倍缩窄至2.8倍，加速刚需客群向城市副中心迁移。
04
供应相对短缺缺
- 目前，上海楼市新增供应/成交比降至0.31（健康值为0.8-1.2），库存去化周期仅2.8个月（住建部预警线为6个月）。虽然开年推盘较少是一个偶发因素，但从去年的土地供应来看，今年整体供应商确实会偏少。
2. 项目推盘"小步快跑"策略：单项目推盘量控制在100-150套，试探市场承接力。
05
土拍-房价传导加速
去年底至今年初，土拍价格持续走高，市中心地块楼板价创新高，可能倒逼整体价格中枢上涨5-8%。
06
结论
预计3月将迎来"小阳春"行情，但呈现三大特征
1. 结构性分化加剧：核心区高端项目去化加速vs远郊刚需盘竞争激烈
2. 价格梯度重构：土拍高价地块入市或推动整体价格中枢上移5-8%
3. 政策敏感度提升：限购政策获得再次调整动力
