01
维州政府宣布联排屋法规以快速批准新建住宅
维州政府出台了一项“联排屋法规”，称只要符合居民和周边社区的需求，该法规将“快速批准”新建三层以下住宅。
政府表示该法规将加快审批速度，为工人和年轻人提供更多复式住宅、联排屋和低层公寓，同时“避免代价高昂的延误、避免VCAT的拖延，避免官僚主义”。
该法规为良好开发设定了标准，其中包括：
邻里建筑特色规则，例如前部后退六米，侧面和后部后退。
树冠和开放空间要求，包括保护一定大小的树木。
在具有一定规模的项目中，混合建造一居室、两居室和三居室公寓，以支持家庭。
保护邻居免受窥视和阴影干扰。
为居民提供充足的阳光、储藏空间、房间大小、通风和私人开放空间。可持续且节能的建筑。
规划许可证申请必须包含符合法规的所有证据。委员会将评估是否符合法规，如果符合，则无需再进行评估，项目将快速推进。如果不符合法规，则将采用常规规划流程。
02
澳洲房贷规模扩大，房价增长放缓
最新数据显示，尽管近几个月房价增长放缓，但借款人正在承担更大的房贷。
澳大利亚统计局（ABS）最近发布的最新贷款数据表明，2024 年第四季度新住房贷款承诺数量下降 0.4%，但总金额却增长 1.4%。
这反映了市场在 2024 年底的疲软走势。尽管过去一年购房需求依然坚挺，并未受到持续的购房负担压力太大影响，但房价增长的步伐在全年逐渐放缓，并在 2024 年最后两个月出现小幅下跌，而这一趋势延续至 2025 年初。
尽管 2024 年第四季度获批的房贷数量减少，但截至 2024 年 12 月的全年数据仍显示，新住房贷款承诺数量增长 7.2%，总金额增长 16.0%，尽管增速较上一季度的 24.7% 有所下降。
这反映出 2024 年住房需求的韧性，同时也表明房价的持续增长。2024 年 12 月之前一年间，新增住房贷款金额增长的一半以上是由贷款规模的扩大推动的。
2024 年第四季度，新增房贷金额的增长主要由自住贷款（Owner-Occupier Loan）推动，其总额增长 4.2%。自住贷款的平均贷款额达到 66.6 万澳元，较上季度增加 2.5 万澳元，创下历史新高。
自住购房者的贷款数量在 2024 年第四季度增加 2.2%（+1,824 笔），比去年同期高出 4.0%。
另一方面，投资者贷款（Investor Loan）在近两年来首次出现下降，2024 年第四季度较上季度下降 2.9%。此前，在 2024 年 9 月季度，投资者贷款总额曾达到创纪录的 334 亿澳元。
新增投资者贷款数量也同比下降 4.5%（-2,293 笔）。
尽管投资者贷款总额季度环比下降，但平均贷款额仍创下新高，达到 67.4 万澳元，较上季度增加 2.5 万澳元，较去年同期增长 4.9 万澳元。
在过去一年里，投资者贷款总额仍同比增长 22.0%。2024 年投资者市场活动的上升，主要受到强劲的租金增长和房价上涨的推动，吸引了更多投资者回归市场。
尽管新房贷增长速度有所放缓，但 2024 年全年的新增住房贷款金额仍比去年增长 16.0%。新房贷数量的持续增长表明，尽管购房负担能力恶化、经济环境疲软和利率持续高企，2024 年住房市场活动仍然活跃。
2024 年最后几个月，由于购房负担能力下降、经济状况疲软以及高利率的持续影响，房价和贷款活动均有所降温。
03
悉尼重新分区建高密度住宅，卖家开始“组团售房”！
在悉尼绿树成荫的北岸，开发商们正蠢蠢欲动。
随着新州政府去年为提高住房密度重新划分了包括39个城铁和地铁站在内的土地用途，北岸城镇中心的面貌将在未来发生巨大变化。未来15年内，悉尼及周边地区预计将建成约13.8万套住房。
在Roseville、Lindfield、Killara和Gordon等车站附近，6层高的公寓楼将在极具特色的历史住宅旁拔地而起。这在社区内引发了不同的反应。
一些居民选择联合起来出售房产，而另一些则担忧社区特色可能被摧毁。
当地议会已暂停对新州政府的法律行动，并正在制定保护历史遗产建筑与树木覆盖范围的替代方案。
邻居“组团卖房”
上北岸的重新分区激发了邻居联合向开发商售房的热潮。
尽管不是所有开发商都会出手购买，已有公司递交了开发申请，计划在这些大型家庭住宅目前的所在地建造公寓。
例如，Lindfield区Reid St的3套住宅和Woodside Ave的2栋房屋，将改建成89套公寓；Roseville区的Lord St和Roseville Ave的9栋住宅，则将建设267套公寓。
房产中介公司Colliers的全国住宅总监Guillaume Volz表示，新的分区和住房目标允许建设6层高的公寓，这为房主出售房屋提供了动力。
“他们很乐意联合出售，我想主要是因为这能带来足够的经济回报。”不过，Volz声称去年Ku-ring-gai议会针对州政府重新分区提起的法律诉讼，给开发商和社区带来了不确定性。
在法庭的调解下，Ku-ring-gai议会需在5月前提出分区的替代方案，以建造所需数量的房屋。
遗产建筑遭孤立
尽管上诉4个城区中许多被重新分区的地区属于Ku-ring-gai议会指定的遗产保护区（heritage conservation area），但只有列入历史名录的住宅（heritage-listed property）才能免受开发影响。
社区团体Friends of Ku-ring-gai Environment的副主席Janine Kitson来自Gordon，她组织了对该区历史遗产建筑的走访活动，其中包括“Eryldene”。
“他们隔壁的邻居可能会被改建成6到8层楼的公寓，从这里步行即可到达，这将彻底摧毁这处历史房产的遗产价值。” 该区其他历史名录房屋的业主也对此表示担忧，担心邻居会因公寓开发而被逐个“点杀”，从而被孤立。此外，Kitson也担心最初吸引她到Gordon定居的树木将因此而消失。
根据政府对重新分区的指导意见，地方议会需要考虑开发对自然和建筑环境可能造成的环境影响。
Ku-ring-gai议会计划通过4种替代方案，在增加城镇中心周边住房密度的同时，保护30%到100%的遗产区。
根据所选择的开发方案，为了达到所需的住房数量，在Gordon可能会建造高达45层的公寓楼。Lindfield居民Andrew Sweeney表示，为了最大限度地达到政府的目标，一些地方的住房需要被腾出来用于新建住宅。
“最好将这些房屋更多地集中在城镇中心。” Ku-ring-gai议会的一位发言人表示，他们已收到超过500份对替代方案的意见书，首选方案将在3月份公布。
根据法院调解，议会和规划厅需在5月前实施新的方案。
04
澳洲降息提振购房力，高端房市率先受益
本月的利率下调已提升了购房者的借贷能力，整个市场的买家都能从中受益，其中高端市场的反应最为迅速。
上周末的房产拍卖市场已显现出更强的活力。仅在澳大利亚储备银行四年来首次下调现金利率不到一周的时间里，潜在购房者已开始重新评估市场并寻找机会。
尽管经济学家预计今年晚些时候还会有更多降息，但首次降息对高收入购房者的影响最为直接。根据 CoreLogic 的数据显示，降息使得高收入人群的平均借贷能力增加 2.3 万澳元，使他们能够进入全国 100 多个此前买不起的房市。
如果购房者用于偿还房贷的支出占收入比例不超过 30%，该地区的房产就被视为“可负担”。
中等收入购房者的借贷能力平均提升 1.4 万澳元，使他们的可负担房产选择增加了 83 个城区，而低收入购房者的购房选择仅新增 5 个城区，改善有限。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，购房预算的增加可能会在未来几个月推动高端房价上涨。
“降息的作用在于，使相对高收入的家庭能够重新考虑他们过去几年因价格过高而错失的房产市场，这也符合高端市场负担能力恢复的趋势，”她说。
“那些正在寻找购房机会的人，可能会在更昂贵的房市中获得更好的价值，因为这些房产的折扣力度最大。因此，高端房市的吸引力进一步增强。”
受到降息提振，澳大利亚上周末的房产拍卖市场初步清空率达 72%，较去年 12 月大幅提升。
Domain 研究与经济主管 Nicola Powell 表示，市场上仍然有大量房源，这将在短期内抑制房价上涨，直到市场消化掉这些供应。
“悉尼仍然是一个买方市场（buyer’s market），但当市场上的房源开始减少时，竞争加剧，房价增长的势头就会更加强劲。”她表示，“目前仍然有很多不错的购房机会。”
对于高收入购房者而言，CoreLogic 分析指出，降息后，悉尼的部分公寓市场变得更加可负担，特别是内西南区（Inner South-West）的 Condell Park 和 Dolls Point，内西区（Inner West）的 Concord West、North Strathfield 和 Ashfield，以及北岸（Lower North Shore）的 Lane Cove North。
如果想购买独立住宅，购房者可以在悉尼西南外环地区的 Ambarvale、Eagle Vale、Kearns 和 Leumeah 找到更具可负担性的房产。
总体而言，降息使得高收入人群可负担的城区数量增加了 10%，达到 243 个。
对于中等收入购房者而言，悉尼西部的公寓市场变得更加亲民，Campbelltown、Jamisontown 和 Granville 等城区的房价变得更可负担。降息前，这类购房者可负担的城区仅有 19 个，如今已增加至 22 个。
在墨尔本，高收入购房者现在可以在城市西北至东南的一系列城区找到可负担的独立住宅，包括 Bundoora、Heidelberg Heights、Reservoir、Bayswater North、Springvale、Taylors Hill 和 Mornington Peninsula 的 Bittern。此外，东区的 Surrey Hills 也成为更具可负担性的公寓市场。
降息后，适合高收入者的可负担房市增加 2.9%，目前全国共有 394 个房产市场适合这一群体。
对于中等收入购房者来说，墨尔本的内城区公寓市场有所改善，Prahran 和 Box Hill 变得更具可负担性。此外，从东北到西部的 Kingsbury、Tullamarine、Cranbourne North、Sunshine North、Altona Meadows、West Footscray 和 Caroline Springs 也提供了更可负担的公寓选择。
然而，目前墨尔本没有任何城区的独立住宅对中等收入购房者而言是可负担的。
随着降息生效，购房者的可负担房产选择有所增加，市场信心也在增强。
不过，由于购房可负担性已降至 30 年来的最低水平，即便利率继续下调，房价的涨幅仍可能受到限制。
相比以往的宽松周期，本轮降息周期预计幅度较小，因此房价的涨势可能不会像前几年那样强劲。
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