出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
广东重启土储专项债发行，拉开了全国收储的大幕。
2月23日，广东率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。根据广东省披露的2025年政府专项债券（八期～九期），涉及2只债券，共发行总额307.1859亿元，全部用于回收闲置存量土地。
其中，八期债券计划发行114.04亿元，期限为7年（5+2），募资拟用于广州、惠州土地储备项目；九期债券计划发行193.1459亿元，期限为7年，募资拟用于珠海等17市土地储备项目。
经过梳理，此次本次发行的专项债券覆盖广东19个城市，86个项目。深圳和东莞未有项目涵盖其中。
此前2月18日，北京也发行13笔专项债，发行总额462.9亿元。其中，募资投向土储项目规模达116.87亿元，这意味着北京也重启了土储专项债，而且早于广东。
但不同的是，北京的土储专项债主要是用于“土地一级开发”，即在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程，并非收购存量闲置土地范畴；反观广东，则是用于收购存量闲置土地，真正属于全国层面的专项债收储首例。
“土储专项债的使用，既对增量土地，也对存量土地。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉搜狐财经。
土储专项债重启，考验地方财政能力
去年10月，财政部明确允许专项债收储土地，到11月自然资源部下发“242号文”，要求各地加大收回收购存量闲置土地力度。
2025开年以来，多城按下土地收储加速键，公布首批专项债闲置土地收储清单，包括河南、江西、安徽、浙江、广东等地。
当中，广东规模最大，根据中指院统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市拟用专项债收储土地超220宗，拟收储价格合计超430亿元，本次广东发行债券307亿元，占比约七成。
此外，广东本次发行专项债的86个项目总投资额为473.3亿元，项目拟发行专项债总额为433.2亿元，占总投资额91.5%，其中10个城市拟发行专项债总额与总投资额基本相等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次债券信息发布，说明各地正式启动专项债募投项目工作，即收地款募集工作。按照计息时间计算，今年3月3日我国将诞生首批回购存量土地专项债，即“25广东债09”和“25广东债10”。
早先的专项债使用以土地储备和棚改为主，2019年被叫停后。自去年10月明确允许专项债收储土地后，时隔五年土储专项债被重启。
为何是广东先行？李宇嘉认为有三个因素：一是广东是全国率先实现隐性债务清零的省份，债务风险小，财力状况好；二是广东有偿还的保障，可以通过专项债的杠杆和撬动作用，发挥经济大省在稳大盘上的担当；三是广东是 “自审自发”的试点省份，发挥挑大梁作用。
据严跃进分析，各地关于专项债发行的工作非常成熟，本身并不复杂，难点在于偿债资金来源非常考验各地财政能力。从真正解决此类问题来看，地块被回购收储只是盘活的初步阶段。要真正盘活，就要增强土地的利用价值和再开发价值。
“换句话说，要积极促进房地产业等平稳健康发展，持续撬动市场对此类土地的需求，这个是最近两年非常关键的。尤其是今年专项债收储的部分地块中，部分城市计划年底就准备进行招拍挂，这就要求把房地产向好发展的态势巩固好。”
“此次从募投计划等材料可以看出，对于首批回购存量土地专项债而言，具有非常稳健的偿债机制。” 严跃进指出，一方面是地块收储价格合理，大概是6-9折水平，减少了收购成本；另一方面，被收购的地块普遍属于优质地块，后续土地出让的工作会比较顺利。
307亿是首批，后续或有第二批、第三批
“广东此次收购的存量土地，90%以上为地方国企的地块。”中指研究院政策研究总监陈文静指出，根据统计，各地公示的项目用地单位覆盖地方国企、央企和民企，其中90%以上为地方国企。
在她看来，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，为市场释放了更加积极的信号，但本次涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。
方正证券也认为土储专项债五年后重启意义重大，在规模与范围上或再获大力支持，随着更多低成本增量资金将进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
李宇嘉指出，307亿应该是第一批土储专项债，主要是前期各地谋划申报的、收储条件较为成熟的闲置、低效土地储备项目，包括多次流拍、开发商无意愿开发或用途要调整的土地。后续如果限额没用完，还可能有第二批、第三批。
至于如何分配307亿？“在限额范围内，在切块给每个城市，每个城市在限额里面报项目。” 李宇嘉分析道。
严跃进则指出，此次发行的专项债，是收地和储地两项工作一起推进。其中2025年的发债募集资金，主要用于购地款支付，而到2026年则会进一步发行土储资金。这两部分资金的占比预计分别为80%和20%。
“换句话说，各地今年的工作重点在于积极回收土地，而明年的重点是将此类土地纳入土地储备并进行二次供应。”
