住房城乡建设部原总经济师赵晖
好房子不是理想的问题，而是我们该补的短板。
中房报记者 许倩 北京报道
“今后，中国房地产市场一定是分化的。尽管一线城市房地产市场持续回暖，比如上海、北京房价基本稳定，甚至有所回升，但三四线城市房价仍在下跌。因此，无论是开发商还是供应商，都应该抓住这一特点，从现在开始要更加关注投资的点在哪儿。”赵晖说。
2月21日，中国房地产报携手法兰克福展览（上海）有限公司、中展智奥（北京）国际展览有限公司，联合举办了“好房子 新赛道——暖通舒适系统助力‘好房子’建设”创新论坛，住房城乡建设部原总经济师赵晖发表了重要演讲。
他早年曾在日本留学，任教多年，对日本房地产市场有着深入了解。他认为，日本曾经历过房地产泡沫破灭全过程，分析日本房地产发展历程对我国房地产发展及‘好房子’建设都有着重要启示。
第一个启示：房地产泡沫前后，日本房价地价走势情况。
赵晖分析了1975年～2022年日本地价走势图，日本房地产行情最核心的指数是地价。从1945年开始，日本地价指数一直在增长，且持续增长了将近50年，到1990年达到最高峰，由此也造就了“楼市永远不会下跌”的神话。
1990年房地产泡沫破灭后到现在快30年了，至今日本的地价仍没有恢复到当时最高峰的一半，这个教训是非常惨痛的。日本地价及房价持续下跌了15年，此后15年进入平稳阶段，不跌但也不涨。更严峻的是，伴随着楼市股市一起破灭后，各行各业做什么都不赚钱了，企业和百姓失去了信心。
直到现在，日本又有一批人开始买房，他们是什么人？是至少隔了一代的人，这些人没有经历过房地产泡沫破灭，所以他们不害怕，敢于下场，这说明，房地产泡沫破灭后的恢复期不是一件轻松的事，甚至需要一代人的时间。当然我国发展阶段与日本不同，不能说未来房地产走势与日本完全一样。
第二个启示：不同地区的楼市分化。
1990年，日本东京房价与全国一致达到最高点，这之后持续下跌了15年；之后平稳阶段持续了7~8，2012年随着进入金融量化宽松阶段，东京房价又开始上涨；到今天，东京的房价已经超过了泡沫最高峰。日本另外的几个大城市，当前房价接近1990年泡沫高峰时期，但还没有达到这个峰值。日本还有很多地方城市，当前房价则处于更低的水平。
“这两年，东京房价在疯狂增长，与其他地方相比呈现明显差异，甚至让人感觉又有些小泡沫出现了，这就是我说的，大量的是年轻人在买房，他们当时没被蛇咬过，换了一代人甚至换了两代人的时候，市场情况就会发生一些变化。”赵晖说。
他表示，这一特点对我们的启示就是，今后我国房地产市场一定是分化的。尽管现在一线城市房地产市场持续回暖，但三四线城市房价仍在下跌。一线及重点二线城市房地产去化周期已降至十几个月，有的甚至更短，但三四线城市远不止这个数，市场分化非常严重。企业在投资时，尤其需要注意这一特点。
“几十年来，东京的住宅建设户数基本变化不大，即使房地产泡沫破灭后变化也不大。虽然日本全国人口都在降，但东京的人口还在持续增加。我们国家未来也会面临人口下降问题，但要强调的是，地区分化是必然规律，日本年轻人持续流向东京，他们说在家乡找不到理想的工作。此外去东京上大学也是重要原因。流向东京的人口中年轻人多，女性比男性多。”赵晖说。
“我退休后去东京住了一段时间，东京市场的好房子一房难求，很多中国人跑去东京买房，房价相对不太高是一个原因，第二个原因就是好房子。东京购房需求大于供给的现象比北上广深要突出”他说。
第三个启示：好房子将成为新趋势，彰显社会地位是购房者的重要购房动机。
“我是1997年回国的，那个时候东京还有很多很差的房子，一种叫作木结构出租房，占据大城市住房存量近20%，相当简陋，主要是租赁用房，这是当时东京等大城市的特色。现在再去，几乎找不到了，都翻建成高量的公寓。在日本，买房人通过买好房来突出‘我是住在这个高端公寓里的人’，象征我的身份和社会地位，这个心态非常强。”赵晖说。
他继续讲道，日本好房子的设计和建造并不是多么豪华，而是做得非常精致，通过精致彰显现代与时尚。日本的公寓住房虽然很小，但高端公寓居然把一层到二层大厅都做成挑空层，这部分空间其实也是买房人付的钱，他们愿意为此付钱，目的是显示身份。开发商为了迎合顾客需求设计建设高品质住房。即便是中等收入工薪阶层住的房子，也把公寓门厅、公共空间、外立面等建的高档和时尚精致，这是市场需求。这也是为什么好房子有市场的重要原因。
“日本的住房没有公摊面积，56平方米的房子相当于中国的80多平方米，很小，但他们宁可花钱买在面子上、买在高品质上，即便是压缩自己的居住空间。如果说有一个质量差一点、面积大一点的房子，往往人们也会放弃。”
赵晖表示，这是一个社会发展的必然，并不只是日本这样，新加坡、中国香港、中国台湾也一样。相比于住房面积，追求质量是未来购房趋势。日本的房屋装修都比较简洁，不追求奢华，但质量非常高，功能非常稳定，寿命持久，无论是水龙头、油烟机、灶台还是空调、门窗、门把，都非常好用，让住的人生活起来有一种安心感。
第四个启示：质量是房地产发展的长远大计。
“我们的房子差在哪？是质量，而不是面积。”赵晖说。
“我有十多年没去过东京，再去之后有些恍惚，为什么东京看着像一个新城市，而北京却像旧城市？从发展阶段看我们应该是新城市，东京应该是旧城市。后来发现，并不是东京都盖了新房子，而是很多旧房子看起来就像新的一样，特别亮。这些房子都是普通民房，并不是高档房。”他说。“北京与东京的城市建设面貌包括功能差距十分明显。”
“对比来看，日本的房子在结构质量、设施设备、防水、隔音、隔热、生活便捷性方面，都比我们的房子要高一些。”他反问道，我们能不能把房子做得精致一些？
他认为，日本房子质量高的原因，一是人的因素，国民对质量普遍有高要求，质量越高的产品，他们越要追求。二是从业者精益求精的精神，这是值得很多国家学习的。“我看过日本的几个施工现场，铺马路牙子时，一个老头儿每铺一块，都要趴下身子看缝是否对齐，并拿白毛巾擦砖面和缝隙。没人监督他，这是一种追求自身做工质量的内在自觉”。第二，使用的材料确实不一样；第三，日本的建筑标准更加完善和详尽；第四，日本的市场清明、责任清晰。
“要实现好房子目标，最重要的还是要认识到标准的重要性。住建部部长倪虹在某重要研讨会上讲过一句话，他说一定要用国际眼光去对待我们的标准。为什么中国人能生产全世界最好的手机？为什么中国人能生产全世界最好的电动汽车、最好的轮船？就是因为这些行业的产品要拿到全世界竞争，与国际最先进企业竞争，必须以世界最高标准为要求。他们是我国现代化的标志，是我们的骄傲。但是说句不好听的，我们建好没多久就显得老旧的房子、普遍看到破烂状态的人行道，等城市建设质量和形象，给我们国家现代化形象拖后腿了。其中一个原因是建设这个行业属于地域性行业，在本地区卖出去、交代过去就行了，无需与其他地区更不用与国际高质量产品比较、竞争。我们建设行业要有万分的紧迫感和责任感。建设好房子，不是未来的理想，而是我们必须抓紧补上的欠账。”
第五个启示：非常出色的住宅修缮机制。
在日本，通过持续充分的修缮来确保住房的价值、功能和质量，居民都有这个理念。赵晖说，充裕的资金筹集机制即住房修缮基金制度很值得我们借鉴。在日本，房屋所有者除每个月缴纳物业管理费外，还要缴纳住宅维修基金。
“日本东京的住宅维修基金大约10年提高一个额度，因为那个时候房屋老化更厉害了，要修的工作量更大了，修的项目也更多了，对此居民都认同。再过十年再提高维修基金缴纳额，越老的房子要交的维修基金越高。中国的北京则是倒过来，越新的房子物业管理费越贵；越老的房子物业费越便宜。”
“虽然房地产仍面临很多问题，但我坚信会一步步克服这些问题。我们的房地产发展仍在途中，前景美好，‘好房子’建设也将引领房地产走向历史性转型。”赵晖说。
