2020年，上海发布黄浦江、苏州河沿岸地区建设规划，奠定了一江一河作为城市顶级规划的基础；
转眼“十四五”进入尾声，上海黄浦滨江建设多点开花，多区取得了可喜成绩：
浦东前滩的建设完成收尾工作，太古里、前滩中心全面开业，前滩九宫格全面建成。
世博约250万平商务区成型，吸引了招商局、国家电网中信、浦发、中国银联等央企巨擘、金融大鳄，2024年人造双子山建成开放。
杨浦东外滩旧改加速，美团、C站、抖音、中交、中节能上海首座等一批功能性项目建设正在加快推进。
徐汇滨江的西岸传媒港、西岸数字谷基本建成，聚集腾讯、网易、微软、阿里、华为鲲鹏、等行业龙头企业和顶尖研究机构。
未来5-10年，黄浦江沿岸还有哪些看点？它们各自的潜力如何？
复兴岛
继东外滩之后，杨浦人民对复兴岛“复兴”的呼声空前壮大。
科创岛、上海“硅岛”、游戏岛、人工智能岛......各种美好的设想层出不穷。
复兴岛相当特别，行政隶属杨浦区，土地面积1.3km²，是浦江内唯一的封闭式内陆岛，也是中心城区唯一一座岛屿。
1927年，复兴岛就被国民政府浚浦局开发使用，而后又被日军占领作为军械仓库使用。
新中国成立后，复兴岛成为燃料、木材、石油、造船和商业储运联合仓库的集中地，是上海近代工业时代的一个缩影。
随着上海产业升级，复兴岛跟着杨浦滨江一度沦为工业锈带。
工厂关闭、人员撤离，现在的复兴岛的时间好像停留在了上个世纪，成为与市区隔绝的一个秘境。
虽然本世纪初就征集了多个改造方案，但从未有过确切定论；
岛上除了2013年通车的12号线再无利好，一度沦为2035规划空白区。
直到去年12月，“上海量子城市时空创新基地”在复兴岛开启，这颠覆性的概念一出有望带领上海取得质的突破。
上海量子城市时空创新基地这么拗口的概念，换成大家容易理解的话来说就三个步骤：
第一，利用大数据在复兴岛打造一个数字化城市大模型；
第二，利用二维、三维数据让城市变得可视化、数字化，然后用人工智能的仿真推演和实时反馈，让大模型学习真实城市的运行规律；
第三，将数字城市的模型推演出的新成果反哺到现实城市建设的提升、优化和改造；
比如在城市模型上模拟交通路况，规划无人驾驶路径等等。
其实上海最早在2011年就提出了数字城市的概念，这次相当于用“量子”概念当新衣，利用AI技术全面升级了数字城市；
顺带发挥地缘优势，建设产业创新基地，提前为承接杨浦滨江的外溢做准备。
值得一提的是作为未来的城市数字化大脑，复兴岛的建设班子这次非常顶配：
云计算、大模型有阿里云、超图、商汤科技；物联感知终端的创新研发、场景应用以北建院、博昂电气、华为为代表；创新基地实验组以哔哩哔哩、同济大学为代表。
每一项功能载体背后，都有数十家行业领军企业的身影，行业背书十分强大。
不过设想虽然非常高大上，但实际的产业体量并不大，首发项目云宇星空大楼由岛上的旧厂房改造而来：
相比起其它产业群规划，这里看不到太多激动人心的新商办规划，未来想形成产业集群任重道远。
而且因为岛上央企和部D用地较多，大量破旧厂房拆不动，土地收储难度较大，很难通过房地产开发改变现状。
在现实的毒打之下，复兴岛目前暂时走的还是仓储+休闲风格，除了共青公园不久后还有船台公园，成了周末放松的一个去处。
不过，复兴岛正式启动开发倒是有个战略意义：
在杨浦滨江南段一线滨江地块已经开发殆尽的现状下，复兴岛承上启下，给杨浦滨江的中北段开发当个先锋。
金滩
金滩指的是浦东金桥黄浦滨江沿岸，规划面积约1.26km²，规模大小接近复兴岛，是金桥集团未来打造的“七朵金花”之一。
金滩的目前的占地主体沪东造船厂，建于1950s，曾是中国“导弹护卫舰的摇篮”和登陆舰的“摇篮”。
但随着上海市民对滨水开放空间需求的进一步提高，曾经的摇篮已经变成了阻碍幸福生活的拦路虎。
为此沪每年都有传闻沪东造船厂将会全部搬迁至长兴岛，结果每年都是明年一定搬；
好消息是，根据沪东中华造船集团的官宣，2025年沪东造船厂将全面搬迁至长兴岛。
虽然在2035规划中，这里也是城市重要的战略留白用地，但只要船厂搬走就已经成功了一半。
金桥集团设想这里未来是以科研为主的“具有全球影响力的世界级滨水区”。
在金滩规划蓝图里住宅仅有很小一部分，更多的是保留船厂特色下，重点发展科技研发、总部经济、数据创意、海洋经济等新兴产业。
不仅如此，金滩未来将与北面的高桥港、南面的居家桥路以西片区联动发展，成为浦东北部一线滨水沿线的主体部分。
金桥这些年的发展被张江拉开差距，倘若金滩横空出世，稀缺的滨江资源有望成为浦东中北部企业的灯塔之地，为金桥在与张江的竞争中扳回一局。
不过金滩的落地目前仍是困难重重，浦东大道两侧虽然陆续启动城市更新工作，但市容面貌一时半会很难发生明显变化：
金滩的公共交通网络也不算方便，板块腹地没有地铁站点，只能寄希望于远期的26号线大环线规划。
更致命的是在浦东内部，金色中环商务功能前有前滩CAZ，后有张江、金桥双副中心、新杨思MCAZ建设进度遥遥领先：
面对居高不下的商办空置率，金滩如果贸然入局很可能刷新黄浦滨江商务区的空置率新纪录。
因此金滩虽然是金桥的王炸，但不论是现实情况还是区内市场站位，落地速度注定不会太快。
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后滩九宫格
后滩九宫格北接世博公园、南邻前滩，西面隔江正对徐汇西岸传媒港，地理位置优越不说，更难得的是还有成片的净地、通畅的路网。
在世博会顺利举办后，世博-后滩一线滨江沿岸的发展潜力不言而喻，传闻中上海市政府原定新的办公地址就搬迁至世博。
不过早在世博之前，规划者就希望在世博园C区和川杨河之间的1km²的后滩区域，打造一个“新陆家嘴”，取名浦江耀华国际商务区。
当时的设想是后滩建设190万方的建筑体量，限高275m，定位绿色生态商务区；
和满是摩天大楼、主打纯金融的陆家嘴错位发展，主要引进著名的金融服务业地区总部，并计划在2016年之前建成。
2007年商务区的首发地块项目环通商业广场地块就已经出让，却又因为项目纠纷一度被搁置了10年。
而后又有嘉里在耀华片区的克虏伯地块投入了30个亿，开发方案却没有得到相关部门的认可，最后兜兜转转建成了今天的双子山。
后来后滩陆陆续续出让了几幅商办地块，但规模都不大，导致这个板块比较缺乏像前滩那样现代化的商业氛围。
重点大项目烂尾+小项目不成气候，早期规划方案缺乏前瞻性，让后滩很快被规划起点更高、土地关系更纯粹的前滩超越。
前滩有的国际医院、国家学校以及重奢商场，都是后滩当年不曾想到的。
直到2021年，后滩站在世博-后滩-前滩滨江沿线的大背景来审视自身站位，在最后待开发的九宫格地块增加住宅比例，这才找准最终方向。
沉寂4年后，今年2月后滩九宫格的中心住宅地块完成协议出让；
网传将推出200㎡以上的大平层，这让大众视野再次聚焦到了后滩。
过去后滩之所以在楼市没什么水花，最直接的原因是没有新房入市。
九宫格内已建成的两幅地块，都是上海地产打造的租赁住宅，从极高的出租率就能侧面看出后滩九宫格在楼市的吸引力：
毕竟在今天的黄浦滨江浦东中段，优质住宅已经比商办更稀缺。
除此之外，后滩九宫格建成的意义不仅在于为浦东滨江优质地段增添数千套优质大平层，更代表浦东滨江CAZ地段全线贯通。
虽然后滩相比原来定位实际降级，但有世博和前滩两位大佬的配套共享，后滩九宫格这下不用努力也能起飞了。
前滩南
自从奉贤金汇和浦江镇不讲武德擅自使用前滩南标签，这个概念的价值似乎被楼市打了7折。
真正的前滩南又名三林滨江，北侧隔着中环就是前滩，规划总面积4.2平方公里，目标是打造“最生态、最海派、最未来的21世纪海派生活实践区”。
如果说前滩弥补了陆家嘴高密度纯商务的遗憾，而前滩南的诞生则是弥补前滩都是鸽子笼的遗憾。
前滩南的本质是一块楔形绿地，感觉和张家浜高度类似，整体的开发定位也是低密生态居住区的路线。
相比以上三个规划，前滩南的落地程度遥遥领先，在土地控规图里这里主要被分为东区和西区两大部分;
东区定位偏刚需，腔调配套与生活的便利度；西区主打风貌和改善，自然环境和住宅产品都偏向高净值人群。
从2022年开始，前滩南陆续供应了2300多套新房，价格也从最初的中企云萃森林10.5万/平，飙升到了前滩百合园17.1万/平。
在新房整体遇冷的情况下，上个月的前滩公馆竟然还触发了64.77的积分，市场对前滩南的买单热情空前高涨。
整个前滩南最核心的卖点是在一个地段还看得过去的黄浦滨江沿线，供应了低密度的洋房、别墅产品，填补了市场空白。
要知道上次能有这种低密待遇的，还是黄浦江边的老破小。
不过简单理解前滩南的低密规划，相当于把一块住宅用地镶嵌进依山傍水的绿地中间；
虽然为住户增添了不少诗情画意，但同时也增加了路网曲折度，后期影响自驾体验。
因为肌理重塑的工程量巨大，前滩南目前目之所及都是一片片工地，很长一段时间这里的画风依然会是郊区:
长远来看，前滩南的建成还有更深层的意义，代表的是浦东滨江沿线的城市最新范围拓展到了外环。
等到那天，筠溪小镇和浦江镇滨江可能才有机会。
结语
最后简单总结来看，前滩南的落地速度最快，虽然定位是居住区但其滨江地段+低密住宅的杀伤力极大不可小觑。
金滩和复兴岛同气连枝，这次也都不在最新的黄浦江五大功能段中，长远展望未来复兴岛的科创氛围或许将进一步外溢到金滩。
后滩九宫格错过最佳开发时间定位降级，但在浦东滨江承前启后的地理位置以及大平层和成片社区的设计，有望成为继对岸徐滨后又一个城市新贵聚集地。
不过无论怎样的神级规划，在完全建成之前都充满不确定性，未来谁能脱颖而出值得拭目以待。
