2025年初春，合肥楼市迎来一枚“重磅炸弹”——蜀山烟厂地块项目案名正式曝光！
作为合肥城建打造的“星启锦宸”，项目以“蜀山首个新计容小高层”的定位强势登场，直指高端改善市场，而且今天城市展厅公映。
来源：合肥楼市航拍
NO. 1｜壹
产品力革新：低密小高层+一线精工
2024年底合肥土拍热度达到高潮，合肥城建拿下的蜀山主城两宗地——SS05地块1380万元/亩（楼面价10350元/㎡）、SS06地块1400万元/亩（楼面价9545元/㎡）。蜀山作为老牌成熟板块，配套齐全、土地稀缺，说白了还是看好有钱人改善换房的底气。
星启锦宸这项目算是踩准了合肥人的买房心思。户型直接做到139㎡起步，最大186㎡，明摆着瞄准“卖旧换新”的改善客。新规下得房率高，加上自带78亩大公园，在蜀山这种老城区里属于独一份，相当于买房送“家门口遛弯自由”。
更狠的是教育牌——网传学区大概率是五十中望岳校区，幼儿园到初中一条龙，中考省示范达线率78%的数据一摆，家长很难不心动。
合肥现在的新房市场，刚需盘不温不火，但核心区的大户型、好地段项目根本不愁卖。买房人现在价格贵点无所谓，但必须得有实打实的硬货。要么是名校招牌，要么是稀缺景观。
NO. 2｜贰
合肥房价“天花板”
楼盘位于蜀山区长江西路和西二环交口，蜀山区在2024年一共出让了5宗居住用地。总面积310亩，目前已经开盘的项目是出绿城拿的董铺湖南的低密地块，绿城咏溪雲庐项目。
说到绿城咏溪雲庐，该项目最高备案价73718元/平，刷新了合肥的房价天花板。
首开湖景视野最好的8号楼，下叠102/102-2层备案价高达73718元/平，建筑面积206.12㎡，总价15194754.16。
规划了9栋楼及配套用房，以4-6F的低密度叠墅产品为主，容积率1.1，共计108户，而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层，其他为六层，部分产品得房率可以做到120%左右。绿城品牌+一线董铺湖湖景的稀缺资源，让这个项目备受期待。
2025年加推2栋4F叠墅共24套，户型面积185㎡、212㎡，整体均价3.79万元/㎡，总价范围668-919万元。项目还剩1栋6F叠墅9#未推，共6套。
那该项目卖的怎么样呢，从备案来看，目前开盘102套，成交备案66套，去化64.7%。这个成绩对于豪宅来说，算是很不错的。
根据第一房研究院AI楼市指数系统显示，董铺湖板块连续3个月成交均价上涨，当前的成交均价3.1万/m²。
其实同板块的另外两个在售楼盘距离都很近，晶宫山水拾光和招商天青臻境。
晶宫山水拾光
蜀山区长江西路与半岛路交口东北角，7栋住宅，为10-17F的小高层，共356户，户型125-143m²，成交备案均价2.6万/m²，价格比较稳定。
招商天青臻境
该项目邻近樊洼西路，推窗见湖。共规划10栋洋房（7-11层），5栋小高层（14层），即将清盘，目前价格3万+/m²，92折。
而新房这两年更新换代速度较快，尤其竞品质之后，新房内卷越来越严重，这也让新房品质在短期内提升很多。计容新规后品质有大大提升，同时目前四代住宅的出现，又让新房品质更上一个台阶。这也激发了很多改善群体置换的需求。
NO. 3｜叁
结语
当城市核心区的土地开发逐渐步入尾声，稀缺性已成为衡量房产价值的黄金标准。蜀山核芯的低密住区、顶级学区和生态资源，正以不可逆的趋势构筑起资产护城河——这里不仅是城市资源的集大成者，更是少数人能够占据的“价值高地”。
对购房者而言，当下的决策逻辑需超越短期市场波动，聚焦“不可复制性”。而当前区域二手房价格与新房价格的倒挂现象，更预示着一轮价值重估的窗口期正在开启。
在合肥城市化进程加速的背景下，抢占核芯资源已不仅是居住选择，更是财富保卫战的关键落子。那些敢于在确定性中布局的人，终将在时间的长河中收获城市发展的最大红利。
