楼市后浪推前浪，三代产品“背刺”二代，四代住宅“冲击”三代。
只不过目前天津还没有真正意义上的四代宅在售。
但也不远了。
今年，会是天津四代住宅的元年。
多个楼盘已经在路上。
滨海建投一大街项目，预计今年下半年入市。
效果图已经出来了，要做四代住宅，露台进深2.4米，得房率能到110%。
效果图
格调二体南项目也计划今年入市。
将采用四代住宅设计，户型面积都在180平米以上。
还有于响一个楼盘，也要做四代住宅，规划都已经出来了。
洋房户户都有大露台，进深达2.5米。
甚至部分高层也做了同样的大露台设计，进深也一样，2.5米。
由此可以看出：
1）四代宅正在以滨海为试点铺开，今年会是元年。
2）与南方城市的四代宅不同，天津的四代宅是“妥协”版。
考虑到天津的天气和本地人对采光的喜好，都没有做太大的露台，2.4或2.5米的进深，不过是四代住宅的“基础款”。
（滨海文件里明确规定：“户内独享空中绿化平台需从建筑主体外挑设置，出挑尺寸应大于2.4米”。）
像南方还有做3米多的。
而天津这几个盘几乎是“贴”着最低标准做的。
格调二体南项目还把大露台放在了楼栋转角位置。
以避免遮挡楼下的采光。
这都是开发商因地制宜，为天津四代住宅所做的一些妥协与变通。
它的“杀伤力”在天津也会打折扣。
首当其冲会对大户型改善盘形成冲击。
滨海文件明确规定，能做四代住宅的条件——仅限建筑面积（产权面积）不小于144平方米的改善类住宅。
所以如果大规模铺开，最先受冲击的会是144平米及以上的改善盘。
最初三代产品就先是从6万+、5万+的高端盘开始，然后往下蔓延。但现在三代产品各方面已经卷到极致，有些卷不动了。
四代住宅会是“新一局”。
其实无论是开放式阳台，还是架空层等等，都是在三代产品的范畴里“小迭代”。
而四代宅却是“退三进四”的代际升级。
一旦入市，必然会对三代产品带来降维打击。
尤其是大面积的二手房，会引发新一轮“技术贬值”。
比如目前四代住宅最扎堆的开发区一大街，四代住宅入市后，其周边的万科柏翠园、万通华府等大户型会首当其冲。
南方城市四代住宅能溢价30%。
但在天津，会打些折扣，也就10%左右。
可能有人会提出疑问：为什么四代住宅的溢价率比三代产品的溢价率还低（三代产品能比二代产品溢价15%）？
最主要原因在于，三代产品是增加的室内面积。
通过“技术”手段，变相提高了得房率。
比如赠送飘窗、设备平台等等，都是“溢”在家里。
但四代住宅虽同样可提高得房率，但更多增加的是室外面积。
即便是大露台，也是双层挑空，不能封。
何况天津做的露台相对保守。
南方城市四代住宅的得房率基本在120-140%，而天津也就110%。
要知道，溢价的核心就在于赠送面积。
时间向前，迭代不止。
2021年是三代产品的元年，今年，将是天津四代住宅的元年。
这是趋势，更是“使命”。
好房子引领楼市的时代已经开启。
只有更好的产品，才能激发买房人的需求。
现在滨海已被列入试点，开始在做了。
之所以滨海建投一大街、格调二体南发规划这么慢，就是因为还在博弈。
四代住宅虽在南方城市如火如荼，但对于天津市场毕竟是大姑娘上轿头一回，大家都没有做过，政策关虽然打通，但成本关和市场关还需摸索。
包括滨海发布的关于四代住宅的文件写的也是试行。
就是要等滨海先做出来，根据市场反应和经验，再在市里普及。
所以市区的四代宅还得等等。
