接二连三，天津很多地块正在“变性”。
于家堡高铁东一宗商业用地刚修改控规，改为居住用地。
耀华中学旁边的两块地，也已“商改住”。
水西板块O地块，也从商业用地变为居住用地。
（从兼容45%居住改为兼容30%商业）
陈塘W5地块，从商业用地调整为居住用地……
还有一些尚未“实锤”的变动。
绿城水西商业地块，传言会调出部分住宅；
新梅江西侧商业用地，有变更为住宅的打算；
融创多年前在泰达城遗留的商业地块，也在研究部分改为住宅……
看起来，天津的“商改住”要拉开大幕了？
“商改住”这三个字看似简单，实则相当复杂，分两类情况。
第一类：未出让土地的“商改住”
这种情况很普遍，也容易“操作”，合规合理。
政府规划部门根据片区土地使用情况，直接调整即可。
于家堡、水西O地块、陈塘W5等，均属此类。
第二类：已出让土地的“商改住”
这种情况最麻烦，但也正是2025年各城市盘活存量的“大任务”，甚至直接影响房价。
为什么“最麻烦”？
因为原则上已卖给开发商的土地，不允许直接改性质，法理不通。
天津目前对已出让地块直接“商改住”的，只有两个（都是天房的地，纯属特例）。
但多年前出让的一些地块，都有这类需求，都在跃跃欲试。
核心痛点是，当年拿地时捆绑了大体量的商业。
住宅开发完了，商业却一直未建。
首创天阅海河住宅卖完了，60万方的港铁MALL还没成形；
爱情缤纷里捆绑了建面7万方的商业地块，一直没开发（据了解，已经退地）；
中粮大道规划了巨无霸式的综合体，但390米高的塔楼等核心商业至今未建；
绿城水西云庐L地块，规划占地2万多房的商业，包含6000平米的地下商业。
责任是两面的。
天津的消费力弱，社零总额仅3700多亿，占GDP的21%，全国平均是34%。
与天津GDP相同的南京，社零8400亿，占GDP46%。
有些板块即便建了大商业，也很难良性运营。
天津写字楼空置率也较高，关键是租金低。
和平甲级写字楼低于4元/月/平米，难以覆盖运营成本。
开发商不是慈善机构，收不回成本干脆就搁置不建了。
久而久之，遗留了一堆沉淀资产。
如果能将这类地块“商改住”，绝对好事一桩，四方受益。
❶ 开发商受益：
开低效沉淀资产被盘活，缓解资金压力；
❷政府受益：
“商改住”肯定要补交土地出让金，增加收益也拉动房地产开发投资。
❸买房人受益：
很多地块位置非常核心，都是好地。
比如泰达城海河边的商业地块，不仅是市中心临海河，还能看摩天轮。
河西围堤道上法拍两次流拍的天朗大厦，商业建面高达80%，如果能改成住宅，那岂不是香饽饽。
❹ 城市受益：
盘活空地，提升界面，高效利用土地。
但是，针对已出让地块的“商改住”，天津还没有明确的实施细则，尚属摸索、协商阶段。
有没有成功案例呢？目前有三种模式：
第一种：直接换地
把未开发的商业或产业地块，换成其它宅地。
天津招商揽阅，就是用武清商务区的产业用地更换而来。
滨海的万科东庐，也是“土地置换”。
第二种：收储土地，发放“地票”
与房票安置同理，不直接给钱而是给“地票”。
2024年8月，越秀地产退回5宗3年前在广州拍下的商业地块，约135亿。
补偿方式为等值应付票据，越秀地产可用这些票据继续在广州买地。但必须在有效期内，用于购买指定区域内的土地。
其实这也相当于换地。
第三种：政府回购，调规后再挂牌出让
2024年11月，越秀在广州的一宗商业地块，以15.29亿被回购。
该地块为2021年摘得，一直未开发。
政府回购后，将商业用地调整为居住用地，并降低容积率。
之后挂牌，越秀以20.23亿底价重新摘得。
相当于补交了4.94亿的土地出让金。
2024年7月，华润在福州10年未开发的商业地块，也是类似操作。
先走退地流程，改为住宅用地后重新挂牌，再被华润拍下。
这是一种变相对已出让土地“商改住”的方式，让操作合规化。
比较靠谱，政府与房企更容易达成一致，双方都受益，很有参考意义。
预计会在各城市大规模推行，大势所趋！
目前了解到，天津对已出让地块的“商改住”，很难实现“红地”完全改为“黄地”。
依然要保持高于51%的商业，只能兼容住宅。
注意！“商改住”对新房供应，又是一次加码！
不少沉睡的地块，要被唤醒了。
一旦入市，都是“程咬金盘”——半路杀出来的。
不仅是最新产品、不贵的价格，位置也很不错。
