野村证券首席经济学家陆挺近期抛出一个颠覆性的观点：“不是开发商盖了很多房子没卖掉，而是卖了很多房子没盖完。”这一论断犹如投入湖面的石子，激起了业界对预售制与市场风险的深度反思。
在2024年清华五道口首席经济学家论坛上，陆挺以碧桂园的数据为例，直指预售制下“期货式卖房”的症结——已售未完工房屋数量高达73万套，远超库存的3.6万套，形成“1:20:10”的惊人比例。
这种“房子还在图纸上就被抢购”的模式，将中国楼市异化为全球罕见的“期货市场”，而“保交房”正是解开这团乱麻的关键钥匙。
陆挺犀利地指出，预售制的本质是“用买房人的钱盖买房人的房”，但这种“远期合约”在监管缺失时极易演变为“信用透支游戏”。
开发商通过高周转模式快速回笼资金，却将建设风险转嫁给购房者。当市场下行、资金链紧绷时，“烂尾楼”便成为吞噬家庭财富的黑洞。
数据显示，中国居民住宅财富曾高达300万亿元，相当于GDP的三倍，而房价每下跌10%，就有30万亿财富蒸发。这种“纸面富贵”的脆弱性，在预售制缺陷暴露时尤为致命。
正如陆挺所言：“期货市场最重要的就是保障交割，如果按时交割率只有50%，谁还敢入场？”
面对困局，陆挺开出的药方直击要害——将“保交房”置于政策首位。他估算需要3万亿元专项资金来填补建设缺口，这不仅是经济账，更是信心重建的关键。
与简单“收储库存”不同，保交房能直接阻断“预期恶化-销售停滞-资金断裂”的死亡螺旋。这种思路在江苏南通等“建筑之乡”已初见成效，当地政府通过接管项目、引入央企代建等方式，让停工楼盘重现塔吊。
但全国范围的破局需要中央财政强力介入，正如2008年金融危机时美国对房地美的救助，中国也需要设立类似PSL（抵押补充贷款）的机制，为保交房注入“救命钱”。
值得玩味的是，陆挺并不全盘否定房地产的支柱地位。他提醒人们注意“结构性过剩”与“结构性短缺”并存的现象：中小城市空置率高企，而北上广深等人口流入地仍存在供给缺口。
这种矛盾恰恰折射出中国城市化的深层命题——如何让房子盖在“该盖的地方”。正如2015年货币化棚改催生了三四线楼市泡沫，当下的政策更需要精准导航，引导资源向长三角、珠三角等经济高地集聚。毕竟，每年1000万高校毕业生用脚投票的选择，才是房地产市场真正的“指南针”。
在预售制存废之争白热化的当下，陆挺的警示犹如暮鼓晨钟。当某TOP10房企老板私下感慨“我们不是开发商，而是金融套利者”时，行业转型已迫在眉睫。
或许正如日本在90年代房地产泡沫后孕育出精细化建造体系，中国楼市也将在这次阵痛中涅槃重生——不再沉迷于“土地财政”的快钱游戏，而是踏踏实实盖好每一栋承诺过的房子。
毕竟，对普通人来说，安身立命的居所从来不是财务报表上的数字，而是推开家门时那盏温暖的灯。
