(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋交易中，尤其是涉及家庭成员间的房产交易，由于亲情关系和传统观念的影响，可能缺乏规范的书面合同，这容易导致合同性质和双方权利义务的认定产生争议。本案发生在北京市丰台区，围绕一套回迁安置房屋的所有权转移登记展开，涉及房屋买卖与借贷关系的认定，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范家庭成员间房产交易具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
林宇杰向法院提出诉讼请求，一是判令林宇鹏、王丽霞配合将位于北京市丰台区A 号房屋所有权转移登记至其名下；二是要求诉讼费由林宇鹏、王丽霞负担。
林宇杰称，他与林宇鹏系兄弟，王丽霞与林宇鹏系夫妻关系。2004 年下半年，户籍地北京市丰台区一号房屋开始拆迁腾退，按当时政策，他们都能以 3800 元单价购买回迁安置房屋，但两家人都积蓄不足。交流中，他得知林宇鹏准备以 180000 元出售涉案房屋筹款买新房，而他家仅有十余万元存款，不想举债买房，觉得涉案房屋虽无产权证但价格合理，遂决定购买。告知林宇鹏后，对方欣然同意。双方完成钱款和房屋交付，他使用房屋至今。因当时思想观念陈旧、碍于面子且基于兄弟信任，未签订书面协议。近期得知涉案房屋已取得所有权，故诉至法院。
（二）被告答辩
林宇鹏、王丽霞辩称，不同意林宇杰的诉讼请求，双方是借贷关系，不存在买卖房屋的合意。2004 年，他们向林宇杰借款 180000 元并出具借条，以涉案房屋作为抵押，从那时起涉案房屋一直由林宇杰占有使用。
（三）法院查明
林宇杰与林宇鹏系兄弟，林宇鹏与王丽霞系夫妻。涉案房屋系王丽霞从单位K 公司以成本价购买的房改房，房价款 48236.57 元，2008 年 5 月 22 日登记在王丽霞名下。自 2004 年底至今，涉案房屋由林宇杰占有使用。对于房屋占有原因，林宇杰称 2004 年 10 月，林宇鹏、王丽霞无钱购买回迁安置房屋，打算出售涉案房屋筹钱，他认为 180000 元价格合适，便购买了该房屋；林宇鹏、王丽霞则称因无钱购买拆迁安置房屋，向林宇杰借款 180000 元，将涉案房屋作为抵押，且自认至今未偿还任何款项。
2004 年 10 月 30 日，拆迁人北京 Q 公司与被拆迁人林国贤签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，涉及在册人口 13 人，被拆迁房屋补偿款及补助费共计 938327.6 元。次日，王丽霞与北京 Q 公司签订《拆迁回购房合同》，以每平方米 3800 元回购 A 号房屋，总价 434758 元，王丽霞当日一次性付清购房款，并表示为购房向林宇杰借款 180000 元。林宇杰称自己是普通工人，妻子 2001 年退休，退休金几百元，不可能把仅有的 180000 元借给别人买房而自己放弃购房，这不合常理。
林宇杰申请证人林晓慧到庭作证，林晓慧称自己是林宇杰、林宇鹏的妹妹，当时家里拆迁需全款购买安置房，林宇杰和林宇鹏都去看房但无力全款购买，林宇杰想买一居室，林宇鹏在其他地方有房，后来协商林宇杰出180000 元，林宇鹏把涉案房屋卖给林宇杰，之后房屋一直由林宇杰使用但未过户。林宇杰还提交了林宇鹏与其微信聊天记录截图。2021 年，王丽霞以返还原物纠纷为由将林宇杰、林宇杰之妻陈娟诉至法院，要求二人返还涉案房屋。
三、裁判结果
林宇鹏、王丽霞于本判决生效之日起七日内协助林宇杰将位于北京市丰台区A 号房屋所有权转移登记至林宇杰名下，因过户产生的相关费用由林宇杰负担。
四、案件分析
合同关系认定
虽然林宇杰与林宇鹏、王丽霞未签订书面买卖合同，但从林宇鹏与林宇杰的微信聊天记录看，林宇鹏并非以房屋所有权人身份要求林宇杰腾退房屋，而是一直协商如何处理涉案房屋。林宇杰、林宇鹏的妹妹林晓慧到庭作证称双方系买卖关系。自2004 年 10 月林宇杰交付 180000 元并占有使用涉案房屋至今，林宇鹏、王丽霞虽称是借贷关系，但从未偿还任何款项，且除 2021 年 8 月起诉要求林宇杰返还房屋外，无证据显示其曾主动要求林宇杰返还房屋或偿还借款。综合这些情况，法院确认双方系房屋买卖合同关系。
房屋过户支持
涉案房屋已于2008 年取得房屋所有权证，符合过户条件，林宇杰要求林宇鹏、王丽霞协助办理过户的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
五、胜诉办案心得
精准把握法律原则：处理此类纠纷，要精准把握民法中的诚信原则以及合同关系认定的相关法律规则。明确在缺乏书面合同的情况下，如何通过当事人的行为、沟通记录等综合判断合同关系，为案件处理提供坚实的法律依据。本案中，正是依据诚信原则和合同认定规则，准确判断出双方的房屋买卖合同关系。
充分收集与审查证据：充分收集和严格审查各类证据是关键。本案中，对微信聊天记录、证人证言、拆迁协议、购房合同等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋交易的真实情况和当事人的真实意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
深入剖析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、借贷关系以及家庭成员间的特殊关系。从房屋的来源、交易背景、款项交付到房屋的占有使用，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
注重庭审策略与沟通：庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出房屋买卖关系的成立依据，获得法官的认可。
