(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋交易市场中，购房资格转让与房屋买卖协议的效力认定及履行问题时常引发争议。此类纠纷不仅关乎当事人的切身利益，还对市场秩序和公平竞争产生影响。本案发生在河北省，围绕一份《房屋交易预定协议》展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范房屋交易市场具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
王丽向法院提出诉讼请求：一是确认王丽与李明峰、赵晓芝签订的《房屋交易预定协议》有效；二是李明峰、赵晓芝协助王丽将一号房屋过户到王丽名下；三是…… 。
王丽称，2017 年 3 月 27 日，李明峰与她签订《房屋交易预定协议》，约定房屋售价转让号费 22000 元，她预付李明峰购房定金 10000 元，协议签订后，李明峰配合她完成过户手续，过户一切费用由她承担。协议签订后，她以李明峰名义与 XX 房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买一号房屋，并交纳购房款 525375 元及车位意向金 20000 元。现涉案房屋已取得不动产权证书，依照约定李明峰应配合她办理该房屋的过户手续，将房屋过户到她名下，故诉至法院。
（二）被告答辩
李明峰、赵晓芝辩称，不同意王丽的诉讼请求，理由如下：
合同无效：涉案房屋具有福利性质，是XX 公司按照严格条件筛选后分配给本单位职工的房屋，王丽不是 XX 公司职工，不具备购房资格，王丽、李明峰在明知王丽不具备相关资格的情况下，恶意串通进行的买卖房号的行为，必然导致其他符合条件的单位职工无法购买，侵害了其他符合购房资格人的合法利益，故该协议应属无效。
合同性质：本案合同不属于房屋买卖合同，双方对房屋的坐落、价格、面积、交付时间等具体条款未达成一致，不具备买卖合同的可履行性。购房号仅仅是对后续达成房屋买卖合同的一种预定行为。王丽所交付的10000 元在协议中明确约定为定金，非购房款。同时双方在协议中明确约定了需要另签买卖合同，说明双方对合同的具体条款需要进行协商和确认。
公平原则：王丽的诉讼请求违反了等价有偿原则，王丽在仅仅支付定金的情况下，就想取得涉案房产是明显不公平的。在没有达成买卖合同并支付相应价款的情况下，王丽也无权要求李明峰、赵晓芝为其办理过户手续。
风险承担：王丽垫付房款的行为是为了促成合同缔约的自愿行为，其应对李明峰、赵晓芝是否同意与其签署房屋买卖合同的风险有所预料，也应该自行承担后续可能产生的买卖风险。
（三）法院查明
2017 年 3 月 27 日，甲方（卖方）李明峰与乙方（买方）王丽签订《房屋交易预定协议》，约定房屋售价转让号费 22000 元，乙方预付甲方购房定金 10000 元，双方于 2017 年月日前签订买卖合同，在未签订房屋交易合同前，乙方如在规定日期内放弃签订视为违约；若双方都愿意放弃签订，经协商可终止协议，甲方原数返还定金；协议签订后，双方商议买卖合同签订时间，甲方配合乙方过户手续，过户一切费用由乙方承担，中介费 5000 元由乙方出，协议生效后，如双方违约不退还。协议签订后，王丽向李明峰支付 10000 元，剩余 12000 元王丽称因李明峰、赵晓芝拒收而未支付，庭审中，王丽同意给付剩余 12000 元，且称已支付中介费 5000 元。
2017 年刘华（王丽丈夫刘军之父）向 XX 分公司住房建设管理办公室缴纳改善房意向金 20000 元，XX 公司住房建设管理办公室收款收据载明交款名称为李明峰赵晓芝，交款人签字刘华。同日，刘华向 XX 房地产开发有限公司转账 165375 元，XX 房地产开发有限公司出具收款收据，付款人：李明峰赵晓芝。3 月 30 日，刘华再次转账 200000 元，王先生（王丽之父）转账 160000 元，XX 房地产开发有限公司出具收款收据，客户名称：李明峰，赵晓芝，交款明细一次性房款 360000 元，付款人：李明峰，赵晓芝。
2017 年 4 月 1 日，李明峰、赵晓芝（委托人）与王丽（受委托人）签订授权委托书并在公证处公证，委托王丽全权办理房屋相关事宜。2017 年，李明峰、赵晓芝将王丽诉至法院，要求解除授权委托书并交付相关财产及材料，法院判决驳回其诉讼请求，李明峰、赵晓芝不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
2017 年 4 月 4 日，王丽以李明峰、赵晓芝名义与 XX 房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），购买一号房屋，总价值 525375 元。庭审中，双方均认可王丽已缴纳涉案房屋全部价款 525375 元及车位意向金 20000 元，王丽在买受人处签署李明峰、赵晓芝姓名并捺手印。2021 年 5 月 7 日，涉案房屋取得不动产权证书，权利人为李明峰、赵晓芝，共有情况为共同共有。
三、裁判结果
王丽与李明峰签订的《房屋交易预定协议》有效；
本判决生效后十日内，李明峰、赵晓芝协助王丽将河北省一号房屋过户到王丽名下；
本判决生效后十日内，王丽给付李明峰、赵晓芝房屋售价转让号费12000 元。
四、案件分析
合同效力认定
根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。王丽与李明峰签订的《房屋交易预定协议》实际为购房资格的转让协议，该协议系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。
合同性质与履行分析
王丽与李明峰、赵晓芝签订房屋交易预定协议后虽未再行签订买卖合同，但王丽交纳了涉案房屋全部购房款，且房屋购买全部手续均在王丽处，李明峰、赵晓芝并未实际出资，并非实际购房人，王丽系借用其名义购买涉案房屋，且涉案房屋登记的权利性质为出让/ 市场化商品房，李明峰、赵晓芝在明知上述情况的前提下将购买资格进行转让，并约定相应房屋售价转让号费，双方的行为并未违反等价有偿的原则，故对李明峰、赵晓芝的答辩意见，法院不予采信。
过户诉求判定
现涉案房屋登记在李明峰、赵晓芝名下，具备过户条件，王丽要求李明峰、赵晓芝协助其将位于一号房屋过户到王丽名下的诉讼请求，法院予以支持。王丽同意将剩余12000 元支付给李明峰、赵晓芝，为避免当事人诉累，法院一并在本案中予以处理。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：处理此类房屋交易预定协议纠纷，必须精准掌握合同效力认定、合同性质判断以及合同履行等相关法律规定。明确合同无效的情形、预约合同与本约合同的区别以及合同履行的要求，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同效力和性质，支持过户诉求。
全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据至关重要。本案中，对《房屋交易预定协议》、收款收据、授权委托书、商品房买卖合同、不动产权证书等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋交易的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清购房资格转让关系、房屋买卖关系以及委托代理关系。从协议签订、款项支付到房屋购买和产权登记，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出协议的有效性和过户的合理性，获得法官的认可。
