2025年，济南楼市正在迎来一场“洋房运动”。
粗略统计下，2025年华润兴隆山2个地块，历城城发港沟南片区4个地块，中建张马屯12个地块，再加上即将面市的保盛济南府等低容积率项目密集登场，以及新东站龙泉府、济钢片区绿城理想之城、雪山片区的历城城发观山樾等，2025年，将是济南洋房市场爆发之年。
当然，低容积率可能是洋房产品，部分也可能开发叠墅、小高层等。这里暂且先讨论洋房。
洋房产品的春天
一层带院合法化
洋房供应多了，产品的设计也更友好了。
2024年11月，《进一步优化土地市场的若干措施》宣布，9层以下洋房，以后送院子合理合规，而且不计入容积率了。甚至可以设计下沉庭院。
想要买一楼带院产品的，2025年可以重点关注下面这些新楼盘了。
第一站：旅游路
历城城发港沟南片区4个地块
地块位于历城区莲花山片区港九路以东、凤鸣路北侧，龙湖云峰原著南侧。四个地块总占地面积约10.6万平，总建筑面积17.2万平，容积率在1.2-2.0之间，由历城城发底价拿地。
对于想要在绕城高速内，旅游路旁买洋房的购房者来说，也算是旅游路沿线低密产品最后一波供应了（还有2个未推出地块）。旅游路+低密地块+山景资源，是这几个地块的三张王牌。
尴尬的地方在于：这未必是改善心目中的理想豪宅地段。
港沟南片区的认可度是第一道难关。曾经的灰姑娘，在河滨城和龙湖云峰原著的轮番炒作下参加了王子的舞会，一度成为改善关注的顶流片区，但又在12点的钟声结束后，重新回到煤堆前捡豆子。现在再把灰姑娘包装成公主，还有人买单吗？
第二道难关在于港九路的喧嚣。作为通往京沪高速的要道，每次路过港九路都有很多大货车呼啸而过。同样以山景资源为优势，港沟南片区不像兴隆山的华润地块，围子山的保利鹊华赋那么安静，这个问题值得注意。
第三道难关就是东绕城高速、济莱高铁、高压线这三条硬伤，周边乏善可陈的配套，片区的未来潜力让人茫然。
不管怎么说，旅游路洋房依然是迷人的一道菜，港沟南片区又要收割一群新韭菜了。
第二站：新东站片区中建地块
你愿意为了洋房去远郊吗？
2024年土拍市场真正的勇士无疑是中建，一口气吃进去张马屯片区12个住宅地块，总占地面积40.7万平，总建筑面积45.8万平，容积率在1.1-1.2之间。
容积率是真的低，可以预见中建在蔚蓝之城的刚需产品之后，准备在张马屯掀起一波改善进阶浪潮，如今有4个地块规划公示，洋房、叠拼、联排别墅样样齐全。
联排别墅外立面为石材+金属板，1-3层层高分别为3.6、3.15、3.2m。大部分联排别墅前后楼间距在15m、16m左右。
7-8层洋房产品层高3.1m，外立面为铝板，一层为石材。
叠拼别墅较少，只有4栋。
项目面临的困境同样明显：
1，太远了，比张马屯现有居住区还要靠北
这些地块位于王舍人片区张马大街以西、望华北街以北，在万科魅力之城的北侧。刚需或许会因为价格等因素选择偏远郊区，改善会吗？
以前的泉城驿站也在那，口罩时期的产物，对改善来说，这也是需要迈过去的心理关卡。
2，郊区改善的尴尬
从市场来看，新东站片区对改善客户的吸引力还有些小。银丰御玺洋房产品卖得很快，到叠墅产品明显不行了。何况是跑那么远的地方买洋房、联排别墅？
再加上中建的口碑，能不能获得改善客群的认可？难度不小。
第三站：华润兴隆山地块
多少人依旧痴迷南城山景
在济南南部，如果说领秀城是南北康片区的王，华润无疑是兴隆山片区的王者。
当年，华润仰山的别墅三四百万一套，多少人至今念念不忘，懊悔怎么当年就没上车呢？现在三四百万连在济南买一套普通改善都选择不多了。再后来是公元九里，现在，低密豪宅再度登场了。
还记得当年华润公元九里面市时，都在说兴隆片区没地了，公元九里就是最南部了。结果现在又挖山挖出来两块地，以后还会不会有更南部的地？
这两个地块对于喜爱南部山区环境的购房者来说，显然是不小的诱惑。
第四站，彩石片区
即将面市的保盛济南府
保盛济南府的规划已经公示，规划19栋4-10层住宅，共298户，包含叠拼和洋房产品。
项目的优势是背靠山景，容积率只有1.2，比旁边鑫都森林山1.4的容积率还要低。但具体产品能不能吸引购房者，还是个未知数。毕竟，低密并不是绝对杀手锏，不远处容积率1.0的三庆院子卖到了现房，降价也艰难。
低密洋房，怎么都在扎根郊区
低密供应变多了，但购房者的选择好像没增加多少，新东站片区、兴隆片区、彩石片区、港沟南片区……就差拿个大喇叭告诉你，想买低密住宅，只能去偏远的地方。
购房者对核心区低密住宅的需求，与核心区住宅用地必须用高容积率为土地财政做贡献的矛盾，什么时候能看到解决的曙光呢？
开发商对核心区2.9容积率土地say no，或许是这场战争的转折点。比如CBD西片区A-1地块的两次流拍。
未来仍有希望
毕竟土拍市场弯道超车
大幅降低容积率
2024年能明显感觉到：土拍市场的供地，更友好了。
前几年，3.0以上容积率的地块司空见惯，像文旅城，一共11宗居住用地，有9块容积率在3.1-3.4之间，在当下市场对高层产品的抗拒中，文旅城密密麻麻的大高层，成了不折不扣的减分项。
海信君和的容积率3.5，有限的空间里拥挤着7座高层，还是两梯四户。一个改善产品却有着3.5的容积率，在二手房市场承担的压力显然不小。
北湖片区，同样是被高容积率糟蹋的一片土地。明明拥有紧邻大明湖的罕见优势，结果21个地块有14个地块容积率在3.0以上，像金地明湖樾，容积率高达3.84。3.8的容积率，在济南楼市快成老古董了。
而现在2024年，没有3.0以上的土拍供应。76个已成交住宅地块中，只有9个地块容积率在2.5及以上。这在往年，很难想象。
土拍市场低容积率地块增加，眼下只是开始。一方面是市场对大高层产品的偏好，都知道高容积率地块难卖；另一方面是高容积率地块少有开发商接盘，比如文旅城片区b-14地块，因为2.8容积率，楼面价一平降了2600多也难卖，旁边2.3容积率的凤栖和鸣，在市场上已经卖的轰轰烈烈了。
当楼市这条路越来越难走的时候，土拍市场尽可能迎合民意，或许是条不错的道路。毕竟，如果有条件，谁不想舒舒服服地住洋房呢？
