(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易中，合同的有效性和当事人的行为能力是极易引发纠纷的关键因素。本案发生在北京市朝阳区，涉及一位限制民事行为能力人的房产处置问题。随着社会老龄化的加剧，老年人因身体机能衰退，尤其是认知能力和精神健康状况变化，在房产交易中可能面临诸多风险。本案原告因患有痴呆，其行为能力受到限制，在此情况下签订的房屋买卖合同，不仅关乎当事人的切身利益，也对法律在处理此类复杂问题时的准确性和公正性提出了挑战。
二、案件详情
（一）原告主张
原告林素华向法院提出两项主要诉讼请求：一是确认2020 年 3 月其与被告赵宇轩签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二是要求被告协助办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，将房屋过户回至自己名下。
林素华与张建国为夫妻，育有子女张宇、张悦，张阳系张宇之子。张建国于1995 年去世，林素华名下的一号房屋原是夫妻共同财产，经遗产继承后归林素华个人所有。2020 年 3 月 31 日，林素华与赵宇轩签订房屋买卖合同，约定将一号房屋以 120 万元出售给赵宇轩。
林素华自2014 年出现脑供血不足，2016 年认知能力下降，2018 年 5 月被诊断为痴呆，2019 年 4 月被诊断为重度痴呆。之后法院生效文书确认林素华为限制民事行为能力人，并指定张悦为监护人。林素华认为在 2020 年 3 月签订合同时自己已是限制民事行为能力人，因此涉案合同应属无效，赵宇轩应将房屋过户回给自己。
（二）被告答辩
被告赵宇轩不同意原告的全部诉讼请求。赵宇轩认为林素华没有证据证明在2020 年 3 月时属于限制民事行为能力人，法院生效文书对此不具有溯及力。赵宇轩称 2020 年 3 月 31 日签订的房屋买卖合同实际是林素华将房屋赠与自己，只是为避税采用了房屋买卖的形式，且自己并未支付购房款。赵宇轩表示，张宇于 2010 年去世后，自己及母亲一直赡养林素华，直到 2021 年 4 月张悦才将林素华接走照顾，基于此林素华才将房屋赠与自己。赵宇轩还指出，林素华已被确认为限制民事行为能力人，此次起诉实际是张悦以林素华名义进行，并非林素华的真实意思表示。
（三）法院查明
1997 年，北京市朝阳区公证处出具公证书，表明被继承人张建国 1995 年去世，其与林素华共有的一号房屋，因子女张宇、张悦声明放弃继承权，故张建国的房产份额由林素华一人继承，庭审中各方认可继承后一号房屋归林素华个人所有，赵宇轩是张宇之子。
2020 年 3 月 31 日，林素华与赵宇轩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵宇轩以 120 万元购买一号房屋，但合同内容多处空白。同日，一号房屋过户至赵宇轩名下。庭审中，双方认可赵宇轩未支付购房款，且实际是以房屋买卖合同形式进行赠与。
2021 年 3 月，司法鉴定所出具鉴定意见书，评定林素华为限制民事行为能力人。经张悦申请，法院判决宣告林素华为限制民事行为能力人，指定张悦为监护人。2022 年 2 月 9 日，司法鉴定中心出具鉴定意见书，表明林素华 2018 年 6 月 12 日被明确诊断为痴呆，2020 年 3 月处于中度智能减退状态，属于限制民事行为能力人。
三、裁判结果
确认原告林素华与被告赵宇轩于2020 年 3 月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
被告赵宇轩于本判决生效之日起七日内协助原告林素华办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，过户至原告林素华名下。
四、案件分析
合同真实意思及效力认定：原、被告均认可未支付购房款，且被告承认是以房屋买卖合同形式进行赠与，同时合同文本多处空白，权利义务约定不明，不符合正常房屋买卖常理，因此可认定双方并无房屋买卖的真实意思表示，以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效。
行为能力与合同效力：鉴定意见书显示原告在2020 年 3 月属于限制民事行为能力人，处分房屋不属于其纯获利益或与年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，其法定代理人张悦也明确表示不予追认或同意，所以从行为能力角度，该合同也应认定无效。
房屋过户问题：基于合同无效，无论合同隐藏的真实法律关系如何，原告基于合同将房屋过户至被告名下的行为基础已不存在，所以原告要求将房屋过户回自己名下的请求，法院予以支持。
五、办案心得
重视证据收集与鉴定：在涉及当事人行为能力和合同效力的案件中，证据收集至关重要。本案中，司法鉴定意见书对确定原告签订合同时的行为能力起到了关键作用。律师应指导当事人及时收集相关证据，如病历、诊断证明、鉴定意见等，为案件的胜诉奠定基础。
准确把握法律规定：对于限制民事行为能力人实施的民事法律行为的效力认定，以及虚假意思表示签订合同的效力等法律规定，律师需要准确理解和运用。在处理此类案件时，要依据具体法律条文，结合案件事实进行分析，为当事人提供专业的法律意见。
关注案件细节与常理判断：案件中的细节往往能反映出事实真相。本案中合同文本的空白、未支付购房款等细节，以及以买卖形式掩盖赠与的行为，都需要律师仔细审查和分析。在办案过程中，要结合常理和生活经验，对案件事实进行综合判断，避免忽略关键信息。
维护当事人合法权益：在整个办案过程中，要始终以维护当事人合法权益为出发点。对于限制民事行为能力人，要充分考虑其利益保护，确保其在房产交易等重大事项中的权益不受侵害。同时，在处理家庭内部纠纷时，要尽量平衡各方利益，避免矛盾进一步激化。
