文｜迈点
创45年以来新低的结婚登记数据，理论上将增加租住需求，但多数住房租赁企业，却笑不出来。
01 不结婚的年轻人
民政部近日发布的《2024年4季度民政统计数据》，引起了迈点的关注。统计数据显示，2024年全国结婚登记数为610.6万对，与2023年相比，结婚登记数量下跌20.5%，并创下来近45年来的新低。与此同时，2024年离婚登记数增加了2.8万对，上升了约1.1%。
结婚数量的下降，以及离婚数量的增加，将显著增加单身人口的规模，这不禁令人联想到了另外一组数据："七普"数据显示，我国男性比女性多出3490万人，其中20-40岁适婚男性比女性多出1752万人。
可以看到，在男女比例失衡问题愈发显著的同时，结婚数量又出现了显著下滑，这对于我国近些年来持续走低的生育率以及人口负增长趋势，无疑是雪上加霜。
根据联合国的预测，中国的人口负增长在未来一段时间内难以逆转。2023-2060年，总人口下降的趋势将逐渐加速，预计到2060年后，下降速度才会逐步稳定。在2050年之前，年均降幅大致在0.5%以内。
埃隆·马斯克曾说过："低生育率对于发达国家来说不仅意味着人口数量的减少，更重要的是它对社会结构和经济发展的深远影响。"对于中国而言，低生育率也将对经济发展产生深远的影响，尤其是房地产市场。
显然，未来中国房地产市场的需求将会进一步被抑制，在市场供给显著过剩以及城镇化率高位运行的背景下，不利于市场的"去库存"，房地产企业的"寒冬"，仍将持续。
02"五味杂陈"的住房租赁企业
值得注意的是，对于住房租赁市场而言，单身群体的扩大，将在一定程度上提升租住需求。具体而言，单身群体或者非婚同居群体往往更倾向于租房而非购房，尤其是以"Z世代"为代表的年轻人，他们之中的很多人对于买房已经没有了执念，"活在当下"、"享受生活"是其最鲜明的特征，这将显著提升长租公寓的市场需求。
而且，国人的晚婚特征也愈发显著，根据官方数据显示，我国人均初婚年龄由2010年的24.89岁提升至2020年的28.67岁，这将拉长年轻人的租住周期，相当于增加了住房租赁市场的租住需求。
不过，对于多数住房租赁企业而言，面对这些所谓的行业"利好"，却是"五味杂陈"。
从企业性质上讲，有相当多的住房租赁企业拥有房地产背景。根据迈点研究院发布的《2024年住房租赁品牌传播力100强榜单》显示，"地产系"占比达到19%。这些企业均以房地产的开发及销售为主营业务，住房租赁业务在营收和利润中的占比几乎可以忽略不计。
以万科为例，2024年前三季度，万科住房租赁业务收入为26.3亿元，占总营收的比重仅为3.41%。不过，受房地产开发业务显著下滑的影响，万科却巨亏超80亿元。
除了"地产系"企业以外，目前多数地方政府均成立了国资控股的安居集团，用于开展住房租赁业务。理论上，租住需求的提升，利好安居集团，但考虑到与房地产市场高度绑定的地方财政，这种以牺牲房地产市场需求为前提的利好，显然不是他们想要看到的。毕竟，目前安居集团手中的大量保租房，多以存量房的盘活为主，除了响应国家号召以外，其也想借此来帮助当地房地产市场去库存，最终借助资产证券化实现资本的退出。
因此，站在多数住房租赁企业的视角上，或许他们更希望看到的是，租住需求保持健康增长，而年轻人依旧倾向于买房。但任何事物的发展都有其客观规律，当年充分享受了人口红利的房地产行业，遭遇"反噬"也是必然的
