核心结论速览
✅物业安保有重大漏洞必赔
✅业主自身过失将抵消赔偿
✅赔偿额度最高可达损失30%
❌空口无凭=一分钱拿不到！
⚖️法律依据全景透视
《民法典》第1189条：
物业服务企业未履行安全保障义务，造成业主人身、财产损害的，应承担相应责任。
《物业管理条例》第47条：
物业应协助做好安全防范，维护监控、门禁等设施正常运转。
相关司法判例：
物业安保存在明显漏洞（如监控失效、门禁损坏超15天），需承担补充赔偿责任。
责任认定三要素
要素1：物业安保是否存在漏洞
- 必查项目
- 案发时监控是否正常运行；
- 保安巡逻记录是否完整；
- 门禁系统是否失效超24小时。
- 取证技巧
✅ 要求物业提供案发前7天监控录像（拒绝则推定有过错）；
✅ 调取保安考勤表（查是否虚报巡逻次数）。
案例支撑：
北京业主因监控故障3个月未修，法院判物业赔偿损失8万元（（2024）京02民终XX号）。
要素2：业主自身是否尽到注意义务
- 免责情形
- 门窗未锁（需物业举证）；
- 钥匙交给外人保管；
- 未及时报修自家防盗门故障。
- 反制策略
✅ 提交门窗完好的开锁公司证明；
✅ 提供物业未修复公共防盗门的投诉记录。
2024年杭州判例：
业主未关阳台窗导致被盗，法院认定自行承担70%责任（（2024）浙01民终XX号）。
要素3：损失金额的合理证明
- 有效凭证
- 发票/转账记录（如珠宝购买凭证）；
- 公安机关《接报回执》+《价格认定书》；
- 物业承认现场无破坏痕迹的笔录。
- 无效证据
❌ 无实物照片的购物小票；
❌ 手写财产清单（需公证）。
⚡索赔四步法
第1步：黄金24小时取证
- 必做清单
- 拍摄被盗现场全景（含门窗、锁具状态）；
- 调取电梯/楼道监控（防物业删改）；
- 要求物业出具《安保情况说明》（盖章）。
第2步：固定物业过错证据
- 关键证据
- 案发时门禁系统维修记录；
- 保安交接班空白登记表；
- 业主群内其他住户被盗记录。
文书模板：
“致XX物业：
案发当日小区东门门禁失效（附照片），请于24小时内提供监控录像及保安巡逻记录。逾期将视为证据灭失！”
第3步：报案+司法联动
- 操作要点
- 报案时要求民警记录物业安保漏洞；
- 持《立案告知书》起诉物业补充赔偿；
- 申请法院调取物业内部整改通知。
第4步：赔偿金计算公式
物业赔偿额 = 实际损失 × 责任比例（10%-30%）
2024年深圳判例：
物业因保安睡岗被判赔12.8万元（被盗损失42万的30%）。
⚠️物业常见甩锅话术破解
话术1：“小偷还没抓到，没法赔”
反击依据：
《民事诉讼法》第67条：民事赔偿不以刑事案件侦破为前提。
话术2：“业主没买财产险”
法律底线：
物业安保责任与商业保险无关，二者并行不悖。
话术3：“合同没写要赔盗窃损失”
绝杀条款：
《民法典》第496条：格式条款免除主要义务无效！
✨全国索赔成功率排行榜
- 高赔偿城市
广州（平均判赔率25%）、上海（23%）、杭州（20%）； - 低赔偿城市
三四线城市（普遍低于10%，因业主取证意识弱）。
结尾炸弹
“转发本文到业主群，你可能会：
✅ 触发物业连夜检修监控系统
✅ 被邻居推选为‘安全监督员’
✅ 收到神秘人提供的物业漏洞证据
（物业最怕懂《民法典》第1189条的业主）”
