核心结论
业主有权依法更换物业
需经过「双2/3」表决程序
原物业拒不离场可申请强制执行
法律依据速查
1️⃣《民法典》第278条
- 更换物业公司需由「专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上」的业主参与表决
- 经参与表决中「双过半」（面积+人数）同意即可
2️⃣《物业管理条例》第11条
- 业主大会有权选聘/解聘物业服务企业
（⚠️ 重点提示：无需100%业主同意，但程序必须合法）
真实案例拆解
案例1：北京某小区成功换物业
- 背景：物业长期不作为，电梯故障率超60%（来源：北京晚报报道
- 关键动作
▶️ 业委会收集237户联名信（占总户数55%）
▶️ 街道办见证下召开业主大会，表决通过率72%
▶️ 新旧物业交接时报警处理原物业滞留问题 - 结果：法院判决原物业10日内撤场（案号：(2023)京0108民初XXX号
案例2：上海业委会程序瑕疵败诉
- 教训：未提前15日公示会议议题（来源：中国裁判文书网(2022)沪01民终XXXX号
- 避坑要点
✅ 会议通知须书面送达/公告
✅ 表决票须保留原始签收记录
更换物业6步流程图
① 20%业主提议 → ② 业委会召开业主大会 → ③ 街道办备案监督
④ 现场/线上表决 → ⑤ 公示决议7日 → ⑥ 发解聘函+招标新物业
⚠️ 三大常见误区
业主行动指南
- 证据收集清单
物业费收支明细（要求公开）
设施损坏照片/维修记录（带时间水印）
业主投诉记录（微信群聊天公证）
- 对抗耍赖三招
向住建局物业科投诉（留存受理回执）
拒交物业费需同步发书面告知函
新物业进场当日请民警现场见证
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