宣扬了许久的《南宁市国土空间总体规划（2021—2035年）》，（简称《南宁2035规划》）上周终于由南宁市人民政府印发。
这个国务院层面上面向未来10年的城市规划，大家出奇地淡定。
难道，是大饼大家都吃多了？
是，也不完全是。
这么高级别的规划，可不是为房地产制定的。
但也可以看出城市的未来，楼市的未来。
如果真要讲未来10年城市和房地产的发展大势，可以肯定向东放在首位。
图 | 向东是南宁的重点发展方向
《南宁2035规划》给出了新城市性质和定位——是广西壮族自治区首府、华南地区重要的中心城市、全国性综合交通枢纽城市。
在《南宁市城市总体规划（2011-2020）》中，南宁的城市性质是：广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。
图 | 南宁城市定位的相关表述
南宁市人民政府的官方网站，也是这么介绍自己。
图 | 南宁市政策官网上对南宁的介绍
简单总结，过去的南宁要做西南小兄弟的带头大哥，东盟出海的桥头堡。
不懂是我们不带广东玩，还是广东不带我们玩。
现在好了，国务院一锤定音。南宁是“华南地区重要的中心城市”，两广毕竟是同饮一江水的兄弟，要一起玩。
新的城市定位，很务实！2024年，广东GDP预计14万亿元，这一数字不仅超过了俄罗斯、澳大利亚等国家，相当于西北5省加东北3省的GDP总和。
这么一个大款的“兄弟”，去对接产业转移不香吗？
南宁继续向东，还有一个重要的因素——平陆运河。
平陆运河一旦通航，产业、物流、资金都向东转移，南宁东部新城应运而生。
未来五年，用地指标也向东倾斜。
未来的南宁，要形成“一主三副多节点”的城镇空间格局。
“一主”指南宁中心城区。
“三副”指武鸣副城区、南宁东部新城、临空经济示范区三大副城新城。
图 | 南宁“一主三副多节点”空间结构图
早在2019年南宁市总体城市设计（草案），就提出“一主四副”规划，五象与埌东组成都心，沙井、龙岗、三塘和朝阳变身为四大副中心。
图 | 此前南宁的“一主四副”空间结构图
5年过后，这四大副中心除朝阳光荣回归外，其他3大副中心却“消失了”。
准确说，“融入南宁中心城区”范围内了。
对于未来南宁而言，真正有搞头的是构建中心城区“一带、两轴、三心、十一片区”空间结构。
图 | 南宁中心城区总体空间形态规划图
“一带”指邕江保护发展带。
“两轴”指东西向的城市空间拓展轴和南北向的区域联动发展轴。
“三心”指埌东-凤岭中心、五象中心和朝阳中心，强化金融、商务、商贸、国际交往等功能。
图| 五象新区
“十一片区”指埌东-凤岭片区、五象片区、朝阳片区、兴宁东片区、青秀东片区、邕宁片区、玉洞片区、经开片区、江南片区、相思湖片区和安吉片区。
很想追问：龙岗和五象南，融入了五象片区了吗？
沙井，融入经开片区或者江南片区是吗？
这都是无关紧要的文字游戏了。
未来，不会有多少人记得龙岗、沙井、三塘还曾顶着“城市副中心”的光辉头衔。
上一轮的大饼，大家吃大了。
关于轨道交通，本轮规划非常“吝啬”，只点名“规划建设轨道6号线、S1机场线一期工程”。
7号线、8号线、武鸣线等可能要再等等。
图 | 地铁规划中仅提到6号线、S1机场线一期工程
虽然《南宁2035规划》明确写上“预留吴圩机场、武鸣副城区、南宁东部新城、大塘镇等方向的轨道交通快线建设通道。”
可是，这些“大饼”先前大家都吃得太多了。
再说了，就算武鸣、东部新城等轨道交通线通了，你会去那买房吗？南宁市区内还在去库存。
《南宁2035规划》发布的同时，南宁自然资源局也发布了一份《南宁市TOD规划设计导则》。
图 | 相关文件截图
TOD的定义、分级、配套设施写得清清楚楚。
为啥要重点推TOD？
去年南宁有8大城中村改造，今年要启动11个新城中村改造项目。
很多城中村都是靠近地铁站点的。
地铁规划线路的收缩，结合城中村改造TOD开发站点增加，这意味着未来南宁楼市的方向是“向内”，“盘活存量”。
根据《南宁2035规划》，未来将重点分区分类推进存量空间盘活。
其中，南宁火车站周边、凤凰江、金桥西等片区，重点补充大型公共服务设施、商业配套，完善城市功能；
图 |火车站片区实景
安吉、安宁、南宁南站、新屋旱塘、银海大道沿线等片区围绕工业用地整治，优化提升产业发展环境，保障产业与配套服务空间供给；
图 | 相关内容截图
五里亭、永新、上尧、陈东村、五一西路、大沙田、望州岭、长堽岭等片区优先保障各类公共服务设施、市政基础设施落地。
这些区域，就是未来城市新盘出现的重点区域了。
上两周，有传闻五象南的建工城有“3字头”房源出售。
经了解，是中介为抓眼球促销放出的噱头。
但即便没有“3”字头，建工城的法拍房价格基本也是“4字头”或者“5字头”。
图 | 中介门店的建工城二手房价格
区域的二手房价格，也就比法拍房价格高一点。
建工城好歹还是现房销售，金科城、湖光学府直接躺平，“保交付”还是个未知数。
图 | 建工城已经是现房销售
图 | 上周金科城工地进度
沙井、龙岗、三塘这几个“城市副中心”境遇也好不到哪里去，房价基本上六七字头。
上一轮的“城市副中心”大饼，不知“噎死”多少人。
据说现在楼市进入“严控增量、优化存量、提高质量”的新时代，曾经的“城市副中心”，现在的重点任务是去库存，“优化存量”。
讲直白点，他们已被“折叠”进另外一个世界。
并面临共同几大问题：
第一是增量不大。城市的发展方向不在这，城中村改造板块也不在这，人口也不往那走。除非有大型产业园区建设或者大型配套设施建设，否则很难翻身。
第二是同质化竞争很严重。也就是说，沙井、龙岗、三塘和五象南，都是捉对厮杀的“难兄难弟”。
第三，还要和二手房、法拍房竞争。这些房子价格的底线更是“毫无底线”。
第四，新建筑设计规划赠送更大，原老规房子除了低价外毫无竞争力。
房地产已告别画大饼、卖大饼的增量时代。
买房要看规划，但饼太大，小心噎着。
