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一、案件基本情况
（一）当事人诉求
原告林某最初向法院提出诉讼请求：
判令被告张某立即返还购房款30000 元；
判令被告张某立即赔偿林某信赖利益损失及添附物价值损失；
本案诉讼费由被告张某承担。
诉讼过程中，原告林某变更诉讼请求为：
请求法院判决被告张某立即退还购房款30000 元；
要求被告张某给付北京市怀柔区× 号宅院重置成新价和区位补偿价（具体数额待评估后确定）；
本案的诉讼费及鉴定费等其他费用由被告张某承担。
（二）事实与理由
2003 年，原告林某购买被告张某位于北京市怀柔区 × 号院房屋，支付购房款 30000 元。合同履行完毕后，林某一家居住在该院落，并对房屋进行了翻建、扩建及装修等添附行为。2015 年，张某起诉林某，要求确认房屋买卖合同无效，经过一审、二审法院判决，最终认定合同无效，但未对合同无效后的过错责任承担、损失赔偿等问题作出处理。故林某为维护自身合法权益，诉至法院。
（三）被告答辩
被告张某辩称，30000 元购房款同意退，等待法院判决。涉案房屋已经于 2018 年 3 月 28 日强制腾退完毕，自己住进来之后，对涉案房屋进行了装修和改建。张某不认可林某主张的区位补偿价 5000 元每平米，且不申请评估，称涉案房屋现在也没有说要拆迁。对于重置成新价和区位补偿价均不同意重新评估，张某表示林某已经起诉三次，第一次起诉时申请的区位补偿价和房屋重置成新价的评估，评估公司出具了评估报告，现在同意按照评估报告的价格支付补偿款。
二、案件事实查明
北京市怀柔区人民法院判决书载明：2001 年 11 月 14 日，张某与林某签订房产买卖协议书，约定张某将位于北京市怀柔区 × 号院的房屋以 8000 元的价格卖给林某。2003 年 3 月 6 日，林某与张某之妻签订买卖房屋协议，约定张某夫妻将坐落在北京市怀柔区仙台村的北房三间以 30000 元价格卖给林某 。法庭审理过程中，张某表示 2003 年的房屋买卖均由妻子主持，其妻子认可协议上本人签字。双方均认可涉诉院落房屋的实际成交价格为 30000 元，张某亦认可收到林某卖房款 30000 元，同时张某将 × 号院落及该院落的集体土地建设用地使用证交付给林某。庭审中，法院向林某释明可以就返还购房款及赔偿损失提出反诉请求，林某认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。判决：一、张某与林某于 2001 年 11 月 14 日签订的《房产买卖协议书》及 2003 年 3 月 6 日签订的《买卖房屋协议》无效；二、林某于本判决生效后三个月内将位于北京市怀柔区 × 号院内的房屋及院落腾空后返还给张某。
后林某不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，判决驳回上诉，维持原判。
2017 年 3 月 17 日，林某将张某诉至北京市怀柔区人民法院，要求其赔偿涉案房屋的相关损失，案件审理过程中，林某申请对涉案的 × 号院内房屋重置成新价及院落区位补偿价进行评估，评估结果为涉案 × 号院房屋及院内附属物评估价值为 289640 元，土地面积为 190 平方米，土地区位补偿价为 159600 元，两项合计 449240 元。2017 年 9 月 18 日，林某撤诉。2017 年 11 月 16 日，林某就损失赔偿问题再次起诉至怀柔法院，后又于 2017 年 12 月 15 日撤诉。2018 年 3 月，涉案 × 号院落经强制执行腾退给张某居住使用，后张某一直在该院落居住使用至今，期间，张某对涉案院落及房屋的部分设施进行了改建和装修。
案件审理过程中，法院组织双方当事人对涉案× 号院落及房屋进行现场勘查。经查，该院落现由张某居住，其对院落及房屋的部分设施进行了改建和装修，林某认可存在改建和装修，但表示该改建和装修只是一小部分，大部分没有改变。
林某申请法院对涉案× 号院内房屋进行重置成新价评估，对涉案院落的区位补偿价要求比照该区域其他村落拆迁补偿的区位补偿价标准 5000 元每平方米进行调整，不再申请重新评估。张某则提出不同意对涉案房屋及院落的重置成新价及区位补偿价进行评估，也不同意按照 5000 元每平方米赔偿区位补偿价，要求按照之前的评估报告计算赔偿总价。
上述事实，有当事人当庭陈述、判决书、评估报告等相关证据在案佐证。
三、案件分析
合同无效的法律后果：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，林某与张某的房屋买卖合同已被确认无效，双方应返还因合同取得的财产，对于不能返还的房屋及相关添附物，应进行折价补偿，并且要根据双方的过错程度来确定损失赔偿责任。
过错责任认定：双方对于合同无效均存在过错，在农村房屋买卖中，买卖双方对于农村宅基地的流转限制应当是知晓的。综合本案情况，法院认定林某应承担30% 的责任，张某承担 70% 的责任，这一认定是基于双方在交易过程中的认知能力、信息掌握程度以及对法律规定的遵守情况等多方面因素。
损失赔偿范围及计算标准：
房屋及院内附属物评估价值：因涉案房屋自腾退后进行了改建和装修，且张某不同意重新评估，故法院根据号房地产估价报告确定涉案房屋及院内附属物评估价值为289640 元。这是在现有证据和客观情况下，对房屋及附属物价值较为合理的认定方式。
宅基地区位补偿价：虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定，估价报告得出的区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况，且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据估价报告所依据的标准执行。根据公平原则，法院参照每平方米3800 元的标准确定涉案宅基地的区位补偿单价，并以张某的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积作为区位补偿价的土地面积。这一判定体现了法院在司法实践中对公平原则的运用，充分考虑了市场变化和地区实际情况。
购房款与重置成新价款损失关系：林某要求张某返还购房款30000 元的诉讼请求，因该购房款已包含在重置成新价款损失中，故法院对于该项诉讼请求不予支持。这明确了各项损失之间的关联性和不重复性，避免了当事人的不当得利。
四、裁判结果
被告张某需在本判决生效之日起十日内，赔偿原告林某房屋重置成新价及院内附属物价款损失289640 元。该金额依据房地产估价报告确定，考虑到房屋后续改建装修情况及被告不同意重新评估的情形，此为合理认定。同时，赔偿信赖利息损失 505400 元，该损失计算充分考量了原告资金占用损失、合同无效过错比例等因素 ，以保障原告合法权益。
驳回原告林某的其他诉讼请求。这是由于购房款已涵盖在重置成新价款损失内，避免重复赔偿，同时对于林某其他无充分证据支撑的诉求，依法不予支持。
这一裁判结果全面综合了合同无效后的财产返还、损失赔偿以及双方过错责任，既遵循法律规定，又兼顾公平正义，合理平衡了双方当事人的利益。
五、胜诉办案心得
证据收集与整理：在整个诉讼过程中，充分收集和整理证据是关键。如本案中，之前的判决书、评估报告等证据对于证明案件事实、确定房屋及土地价值起到了至关重要的作用。在接受当事人委托后，应及时指导当事人收集相关证据，包括合同、付款凭证、房屋改建装修的证据等，并对证据进行分类整理，形成完整的证据链条，以增强证据的说服力。
法律适用与解释：准确理解和运用相关法律法规是胜诉的基础。对于合同无效后的法律后果、过错责任认定、损失赔偿范围和标准等法律规定，要深入研究和分析，并结合具体案件事实进行合理的解释和运用。在庭审过程中，要清晰地向法官阐述法律依据和适用理由，使法官能够准确理解和支持我方观点。
庭审策略与技巧：庭审过程中，要制定合理的庭审策略，把握庭审节奏。对于对方的观点和证据，要进行有针对性的反驳和质证。在本案中，针对被告不同意重新评估以及对区位补偿价的异议等问题，通过详细阐述市场变化、地区政策以及公平原则等因素，有力地反驳了被告观点，争取到了法官的认可。同时，要注意语言表达的准确性和逻辑性，以清晰、简洁的方式向法官和对方当事人传达我方的主张和观点。
与当事人沟通协作：与当事人保持良好的沟通协作至关重要。在诉讼过程中，及时向当事人反馈案件进展情况，解答当事人的疑问，让当事人了解诉讼风险和可能的结果。同时，尊重当事人的意愿和诉求，在法律允许的范围内，为当事人争取最大的利益。
